廣州樓市調(diào)控丟“王炸”12天“炸”出新地王

今年全國(guó)兩會(huì)前后，全國(guó)各地掀起一波房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)浪潮，在浪潮推動(dòng)下，北上廣深四個(gè)一線城市先后宣布“認(rèn)房又認(rèn)貸”。其中，3月17日，廣州出臺(tái)新政，對(duì)之前的調(diào)控措施進(jìn)一步加碼，新增本市戶籍成年單身（含離異）人士限購(gòu)1套住房等內(nèi)容，首次將“假離婚”進(jìn)行炒房的人拒之門外。此外，廣州還提出要嚴(yán)厲打擊“首付貸”等違規(guī)行為。

不過(guò)，在調(diào)控丟出“王炸”僅僅十余天后，昨日（3月29日）廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)就“炸”出了一個(gè)新地王。當(dāng)日，廣州迎來(lái)調(diào)控升級(jí)后的第一次大規(guī)模土地拍賣，位于白云、海珠和增城區(qū)的9宗地塊遭到數(shù)十家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的激烈爭(zhēng)奪。其中，時(shí)代地產(chǎn)以55437元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得海珠區(qū)廣紙輕工地塊，總價(jià)約20.4億元，溢價(jià)率219%，刷新廣州樓面價(jià)格紀(jì)錄。

此外，不限購(gòu)的增城區(qū)成為廣州樓市和土地市場(chǎng)最大熱點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，3月20日至3月26日廣州一手住宅網(wǎng)簽量3236套，其中增城區(qū)成交1226套，占全市成交總量近四成。而在昨日的土地競(jìng)拍中，增城推出的5宗地樓面價(jià)不斷翻新，突破2萬(wàn)元大關(guān)，遠(yuǎn)超區(qū)域房?jī)r(jià)。其中，碧桂園成為最大贏家，以112億元的總代價(jià)斬獲三宗地塊。

數(shù)十家開(kāi)發(fā)商搶出高價(jià)地

昨日廣州迎來(lái)土地拍賣高潮，一次性出讓9宗地塊，包括7宗宅地、1宗商務(wù)地、1宗旅館用地。其中，增城的旅館用地流拍，其余8宗地塊攬金高達(dá)190億元。

值得注意的是，位于海珠區(qū)的廣紙輕工地塊，因占據(jù)稀缺的一線江景資源，周邊樓盤缺貨，吸引了包括保利、萬(wàn)科、碧桂園、招商蛇口等在內(nèi)的24家實(shí)力開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相搶奪。最終，該地塊由時(shí)代地產(chǎn)斬獲，競(jìng)配建44100平方米，折合樓面價(jià)55437元/平方米，溢價(jià)率219%，總價(jià)約20.4億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這一樓面價(jià)刷新了當(dāng)前廣州市內(nèi)的樓面價(jià)格新高。據(jù)悉，廣州上一宗高價(jià)地塊位于白云新城，由龍湖首開(kāi)競(jìng)得，樓面價(jià)約為45469元/平方米。為了解其拿地初衷，記者致電時(shí)代地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但對(duì)方表示目前沒(méi)有可回應(yīng)的內(nèi)容。

在廣州“3·17”樓市調(diào)控升級(jí)后，不限購(gòu)的增城區(qū)逐漸成為廣州樓市“黑馬”。在昨日的土地出讓中，增城區(qū)共推出5宗宅地，均遭到開(kāi)發(fā)商的激烈爭(zhēng)奪，樓面價(jià)被不斷刷新。

其中荔城街宅地競(jìng)拍僅10分鐘即被神秘的“劉先生”以個(gè)人名義拍下，樓面價(jià)1.4萬(wàn)/平方米，一度成為增城最貴地塊。緊接著永寧街章陂村地塊打破了“劉先生”創(chuàng)下的紀(jì)錄，招商蛇口以43.5億的總價(jià)，配建面積達(dá)8.46萬(wàn)平方米拿下該地塊，折合樓面價(jià)20195元/平方米。

但招商蛇口創(chuàng)下的紀(jì)錄并沒(méi)有保持太久，碧桂園以總價(jià)112億元連續(xù)拿下增城三宗地塊。其中永寧街崗豐村83101230A17005號(hào)地塊總價(jià)15.42億元，配建面積3.51萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)22743元/平方米；83101230A17006號(hào)地塊，成交價(jià)為以43.12億元，配建為10.755萬(wàn)平，折合樓面價(jià)23963元/平方米；83101230A17007號(hào)地塊，成交總價(jià)53.51億元，配建面積為13萬(wàn)平方米，樓面價(jià)23599元/平方米。

值得注意的是，昨日土地成交樓面地價(jià)已遠(yuǎn)高于增城房?jī)r(jià)，再現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象。方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志指出，增城地價(jià)一年暴漲近100%，地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)超中心區(qū)，未來(lái)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在3.5萬(wàn)/平方米左右。

廣州土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷累積

廣州樓市調(diào)控升級(jí)后首周，樓市成交出現(xiàn)“內(nèi)縮外漲”情況。限購(gòu)區(qū)域調(diào)控效果明顯，成交量大幅萎縮，不限購(gòu)區(qū)域的增城成交量大漲。

據(jù)廣州房王數(shù)據(jù)中心監(jiān)控，3月20日至26日廣州一手住宅網(wǎng)簽量3236套，環(huán)比上漲3.35%，成交均價(jià)每平方米16496元，環(huán)比上漲6.47%。其中，增城區(qū)成交1226套，環(huán)比上漲45.61%，占全市成交總量近四成，成交均價(jià)每平方米12392元，環(huán)比上漲8.85%。從化區(qū)成交380套，環(huán)比大漲140.51%。

對(duì)于昨日土拍市場(chǎng)的火爆，鄧浩志表示，在廣州房產(chǎn)調(diào)控升級(jí)后，中心區(qū)地價(jià)再度被刷新是出乎意料的。昨日拍出的海珠地塊樓面價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)/平方米，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)近8萬(wàn)元/平方米。除非兩年內(nèi)全市房?jī)r(jià)仍保持年30%左右的上漲速度，否則該項(xiàng)目將出現(xiàn)虧損，房企似乎在以賭的方式?jīng)Q定未來(lái)命運(yùn)。

資深房地產(chǎn)專家龍斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，土地市場(chǎng)的火熱程度完全出乎預(yù)料，地價(jià)高企房?jī)r(jià)就低不了，地塊周邊一手二手房?jī)r(jià)乃至整體市場(chǎng)受影響走高是大概率事件。其實(shí)開(kāi)發(fā)商也是無(wú)奈的，廣州供應(yīng)少，若不拿地則面臨退出市場(chǎng)和市場(chǎng)占有率降低的風(fēng)險(xiǎn)。從年報(bào)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商手握大量現(xiàn)金，有足夠的資金支持在土地市場(chǎng)拿地。以增城為例，開(kāi)發(fā)商的高價(jià)拿地是基于對(duì)廣州市場(chǎng)未來(lái)的樂(lè)觀預(yù)期。

不過(guò)，龍斌同時(shí)表示，地價(jià)越高風(fēng)險(xiǎn)越高，目前廣州土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在不斷累積，未來(lái)兩年政策和市場(chǎng)表現(xiàn)不確定性多，增城土地市場(chǎng)過(guò)熱，后市政府抑制措施會(huì)怎么加碼將是今年的懸念和看點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。