房地產(chǎn)融資端調(diào)控環(huán)環(huán)緊扣 信托業(yè)務(wù)謀變

2月13日，中基協(xié)《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（以下簡稱“4號文”）正式發(fā)放。

監(jiān)管政策是風(fēng)向標(biāo)，但地產(chǎn)融資主要還是以實(shí)業(yè)和產(chǎn)業(yè)為本。在去年拿地成本一路飆升且全額保證金等政策出臺之后，地產(chǎn)商的經(jīng)營思路會(huì)如何轉(zhuǎn)換。

而且，多位接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的信托人士認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管對于信托來說是雙刃劍。一面是銀行理財(cái)、私募資管計(jì)劃的投資受限會(huì)使信托公司的通道業(yè)務(wù)出現(xiàn)一定減少；另一面，是對主動(dòng)管理的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目則有利好，相比之前的競爭激烈，現(xiàn)在信托在項(xiàng)目選擇上能更從容，一些符合信托標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目也會(huì)回歸到信托。

房地產(chǎn)信托探索股權(quán)投資

根據(jù)4號文，以委托貸款、嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品，以明股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)等方式，投資于北上廣深等16個(gè)熱點(diǎn)城市的普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，將暫不予備案。

同時(shí)，私募資產(chǎn)管理計(jì)劃也不得通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金的融資，也不可直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利。

對房地產(chǎn)融資的監(jiān)管，不僅4號文環(huán)環(huán)緊扣，銀監(jiān)會(huì)2016年三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會(huì)上，也提到關(guān)于房地產(chǎn)監(jiān)管要求。其包括，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營，嚴(yán)禁利用信托計(jì)劃作為通道，通過產(chǎn)品嵌套給房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)提供非標(biāo)融資以規(guī)避監(jiān)管。

然而，盡管近幾年信托公司對房地產(chǎn)投資逐年謹(jǐn)慎，但這一領(lǐng)域依然是目前信托公司利潤的重要來源。

華北地區(qū)一家信托公司一名副總認(rèn)為，從信托角度來看，一二線城市的住宅項(xiàng)目仍是目前最安全的標(biāo)的，開發(fā)商選擇為前五十或一百強(qiáng)地產(chǎn)公司。

前兩年間，房地產(chǎn)企業(yè)低成本融資渠道擴(kuò)寬削弱了傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托的盈利空間，近期地產(chǎn)企業(yè)通過債市、ABS市場、私募資管計(jì)劃等多渠道融資受限之后，地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本已經(jīng)出現(xiàn)回升，也有基金子公司總經(jīng)理預(yù)計(jì)房地產(chǎn)融資成本今年可能出現(xiàn)0.5%-1.5%的漲幅。

但這樣的回升對于信托公司而言利潤空間依然不高。例如今年將執(zhí)行的140號文，預(yù)計(jì)受托人稅收成本將在千分之七到百分之一，基本上占到了信托報(bào)酬率的1/3到1/2，從資管來講，收益連稅收都無法覆蓋。

除了考慮將成本轉(zhuǎn)嫁融資人，如何提高項(xiàng)目本身收益也是信托公司在探索的內(nèi)容，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式由抵質(zhì)押融資逐步轉(zhuǎn)化為股權(quán)投資是較為普遍的方式。

“單純賺融資的錢是不夠，資質(zhì)較好的公司融資成本最高不會(huì)超過8%，股權(quán)或股+債的設(shè)計(jì)形式下收入來源則多樣化，包括融資的固定收益、股東紅利、未來資本市場溢價(jià)所得等。”前述副總表示。

如果是真股參與，也一定程度上能降低風(fēng)險(xiǎn)。安信證券研報(bào)認(rèn)為，這有效提高了信托公司風(fēng)險(xiǎn)控制的能力。通過股權(quán)投資的運(yùn)作模式，信托公司可以派人對項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場管理，并通過出席董事會(huì)、保管財(cái)務(wù)印章等方式，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面監(jiān)控，以實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制。

根據(jù)用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2015年涉及股權(quán)投資的房地產(chǎn)信托占房地產(chǎn)信托總額比例約為40%，到2016年上半年，該比例上升至45%。

催生“城市更新”信托機(jī)會(huì)

目前，地產(chǎn)公司商業(yè)模式逐漸從“快進(jìn)快出”的開發(fā)模式轉(zhuǎn)型，例如從重資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營，從住宅拓展至商業(yè)地產(chǎn)，從拍地開發(fā)拓展至舊樓更新等。

以地產(chǎn)公司獲得土地為例，相比拍賣，通過并購獲取土地以及舊樓更新都是地產(chǎn)企業(yè)更為青睞的方式。與此同時(shí)，在并購以及“城市更新”項(xiàng)目上產(chǎn)生了大量融資需求。

據(jù)一位信托公司高層人士觀察，從2016年底到2017年初，地產(chǎn)行業(yè)的并購數(shù)量急劇上升，相當(dāng)于對地產(chǎn)行業(yè)的格局進(jìn)行了一次洗牌。體現(xiàn)為大型地產(chǎn)商對小地產(chǎn)商的并購，以并購項(xiàng)目公司居多。常見并購形式是對項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)控股，小地產(chǎn)商股權(quán)將至50%以下，角色轉(zhuǎn)為財(cái)務(wù)投資，地產(chǎn)項(xiàng)目由大地產(chǎn)商操盤。其主要資金來源是銀行理財(cái)，信托和其他類型資管計(jì)劃扮演通道角色。

“城市更新”類項(xiàng)目也是自去年地價(jià)飆升后興起的熱點(diǎn)。這一概念最早在深圳興起，2009年深圳就曾出臺相關(guān)辦法。

所謂“城市更新”與常規(guī)的凈地拍賣開發(fā)發(fā)生的階段不同，包括待拆遷改造的舊城區(qū)、城市爛尾樓項(xiàng)目等，發(fā)生在實(shí)施主體確認(rèn)之前，尚未形成實(shí)際項(xiàng)目資產(chǎn)。在這一階段通常難以通過傳統(tǒng)信貸途徑獲得銀行貸款，主要由信托、各類資管公司等提供融資解決方案。

不少信托公司已經(jīng)看到“城市更新”領(lǐng)域的機(jī)會(huì)，公開資料顯示，外貿(mào)信托、光大信托、安信信托、中融信托等多家公司都已發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品。

信托對“城市更新”項(xiàng)目的投資也與股權(quán)掛鉤。深圳地區(qū)操作相關(guān)業(yè)務(wù)的一律師團(tuán)隊(duì)分析，目前城市更新常用的融資方式為“股+債”，即通過股權(quán)投資或明股實(shí)債的方式控制融資主體及項(xiàng)目公司的絕對多數(shù)股權(quán)，并全面落實(shí)公司管控，在此基礎(chǔ)上向融資主體提供各類債務(wù)性融資。

投資收益方面，在固定收益基礎(chǔ)上，按照項(xiàng)目經(jīng)營情況分享超額收益，并以此作為退出股權(quán)的條件。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。