馬光遠(yuǎn)：房貸收緊透露出什么信號(hào)？

多家媒體報(bào)道，京滬等地房貸政策開(kāi)始收緊。媒體報(bào)道的北京房貸新政的基本內(nèi)容一是提高了基準(zhǔn)利率，房貸利率不低于基準(zhǔn)利率9折；二是縮短了二套房的貸款期限，自2月8日起網(wǎng)簽生效的二套房貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)25年等。而上海一些銀行為了緩解房貸余額壓力，鼓勵(lì)客戶提前還貸，市場(chǎng)上已經(jīng)很難尋覓9折以下的房貸。

對(duì)于京滬等熱點(diǎn)城市收緊房貸，我一點(diǎn)都不奇怪，奇怪地是，為什么現(xiàn)在才收緊。在去年量?jī)r(jià)齊增，房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱的時(shí)候，房貸利率打折本身就很奇怪，取消打折是遲早的。只是在2017年房地產(chǎn)政策風(fēng)聲鶴唳的時(shí)候收緊，就成了外界猜測(cè)房地產(chǎn)政策繼續(xù)加碼的由頭。

首先需要指出的是，京滬收緊房貸，最重要的信號(hào)絕對(duì)不是政策加碼，繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施壓。我在之前很多文章中多次分析，2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的日子仍然不好過(guò)，在房地產(chǎn)經(jīng)歷狂熱后必然調(diào)整的情況下，目前的政策力度已經(jīng)足夠大，只要執(zhí)行到位，并配之以長(zhǎng)效機(jī)制的慢慢完善，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期自然逆轉(zhuǎn)。在3月份之前，房地產(chǎn)處于自然淡季，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯反彈的情況下，加碼政策沒(méi)有太大的必要和意義。

但是，在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)收緊房貸的政策，也不能完全認(rèn)為和政策信號(hào)無(wú)關(guān)。盡管在每一次房地產(chǎn)經(jīng)歷一個(gè)大的上漲周期之后，為了抑制風(fēng)險(xiǎn)，房貸政策都會(huì)出現(xiàn)收緊。商業(yè)銀行在這個(gè)時(shí)候收緊房貸，一方面說(shuō)明他們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判在提升，另一方面，對(duì)未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)的走勢(shì)并不樂(lè)觀。取消9折利率優(yōu)惠政策，相當(dāng)于一次加息，而縮短二套房貸的期限或者鼓勵(lì)客戶還貸，除了減少房貸余額，也是基于風(fēng)險(xiǎn)的考慮。所以，就金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度而言，2017年整個(gè)房貸市場(chǎng)出現(xiàn)2016年那樣的井噴狀況的概率幾乎為零。

2016年是中國(guó)房地產(chǎn)信貸史上最驚人的一年，央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)57.9%，占新增人民幣貸款比重高達(dá)45%，較2015年底的31%提升14個(gè)百分點(diǎn)。其中新增個(gè)人住房貸款更是高達(dá)4.96萬(wàn)億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較2015年底的23%提升近17個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房貸款余額19.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35%。

大家應(yīng)該記得，去年下半年以來(lái)，每月新增貸款，70%以上都是居民購(gòu)房貸款。在去年下半年，投資投機(jī)性購(gòu)房已經(jīng)成為主流的情況下，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該及時(shí)取消房貸折扣。在現(xiàn)在取消，其實(shí)已經(jīng)有點(diǎn)晚。

其次，對(duì)于這次京滬等熱點(diǎn)城市收緊房貸，還應(yīng)該站在2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體環(huán)境，以及全球貨幣政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折的大背景下來(lái)理解。去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，多次提及要防范風(fēng)險(xiǎn)，將防風(fēng)險(xiǎn)提高至前所未有的高度，特別是杠桿風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更是成為重中之重。

貨幣政策的重心已經(jīng)從“穩(wěn)增長(zhǎng)”讓位于“防風(fēng)險(xiǎn)”，提出“貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動(dòng)性基本穩(wěn)定。要在增強(qiáng)匯率彈性的同時(shí)，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。”強(qiáng)調(diào)防控資產(chǎn)價(jià)格泡沫，意味著今年二套以上的房貸政策肯定會(huì)再次加碼收緊，這是符合貨幣政策收緊，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)防風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在邏輯的。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者而言，筆者認(rèn)為猜測(cè)政策是沒(méi)有太大的意義的。2017年房地產(chǎn)政策非常清楚明白：明確不希望投資投機(jī)性購(gòu)房拉動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，另一方面，也不希望房地產(chǎn)出現(xiàn)“大落”。政策本身我認(rèn)為是比較溫和的，最大的執(zhí)行方向應(yīng)該是聽(tīng)任市場(chǎng)自然調(diào)整，釋放風(fēng)險(xiǎn)，而不是以野蠻粗暴的方式解決高杠桿問(wèn)題，這不符合2017年“穩(wěn)”的總基調(diào)和大邏輯。

但是，也應(yīng)該看到，中國(guó)的貨幣政策受制于中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的復(fù)雜形勢(shì)，深陷囚徒困境的多難局面中：要解決人民幣貶值和資本外逃問(wèn)題，必須加息，但一旦加息，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)自身的復(fù)蘇極為不利；但如果不加息，資本流出和資產(chǎn)價(jià)格泡沫的問(wèn)題都難以解決。

過(guò)去多年，中國(guó)貨幣政策的最大問(wèn)題就是“求全責(zé)備”，什么都想要，又不想承擔(dān)負(fù)面的結(jié)果，導(dǎo)致貨幣政策猶豫搖擺，現(xiàn)在，面臨房?jī)r(jià)泡沫、人民幣貶值以及資本流出的狀況，更是難上加難，很難從容應(yīng)對(duì)，所以只能以偷偷摸摸的方式來(lái)加息，當(dāng)外界明確解讀為“加息”之后，又擔(dān)心市場(chǎng)受不了趕快否認(rèn)，央行是夠不容易的。這種狀況估計(jì)會(huì)貫穿2017年的始終。但是，大家記住，高層是絕對(duì)沒(méi)有勇氣主動(dòng)捅破房地產(chǎn)泡沫的，這樣做風(fēng)險(xiǎn)很大，而且難以控制。

房地產(chǎn)行業(yè)如何應(yīng)對(duì)呢？關(guān)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，我在最近的文章中已經(jīng)分析，不再贅述。購(gòu)房者可以做為參考。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，過(guò)去我更多的分析城市之間的分化，對(duì)于企業(yè)之間的分化闡述不多。但我一直在講三個(gè)“20%”，20%的開(kāi)發(fā)商，20%的城市，20%的樓盤。在房?jī)r(jià)快速上漲的周期結(jié)束之后，開(kāi)發(fā)商的分化是必然的，20%的開(kāi)發(fā)商有可能抓住行業(yè)調(diào)整的機(jī)會(huì)，完成產(chǎn)業(yè)模式的重塑，重新規(guī)劃行業(yè)的玩法和利潤(rùn)鏈條，剩下80%的開(kāi)發(fā)商，一定會(huì)在未來(lái)的行業(yè)調(diào)整中退出或者死去。

每一次房地產(chǎn)小周期的調(diào)整，都是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)重新做人，反思調(diào)整的機(jī)會(huì)，只是，很多開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)了過(guò)去近20年的超級(jí)繁榮之后，已經(jīng)喪失了反思和涅槃的能力，抓不住化蝶的機(jī)會(huì)。所以只能平庸，寄希望于政策的再一次回暖。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。