穆迪：2017年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速將放緩

國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪近日發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，中國(guó)各級(jí)政府加強(qiáng)調(diào)控抑制房?jī)r(jià)上漲，2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)降溫，銷(xiāo)售增速將有所放緩。

在銷(xiāo)量與平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)推動(dòng)下，2016年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額創(chuàng)下近10萬(wàn)億元新高。當(dāng)年9月底開(kāi)始，政府從供給端和需求端加大樓市調(diào)控力度，中央政府將“去泡沫”作為2017年樓市主基調(diào)，各地在地方“兩會(huì)”上陸續(xù)表態(tài)響應(yīng)中央。

2月3日，央行分別上調(diào)了7天、14天、28天逆回購(gòu)操作中標(biāo)利率，并且上調(diào)了常備借貸便利貸款利率，隔夜品種上調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析稱，這其實(shí)是變相加息，資金面將成為影響2017年樓市走勢(shì)的關(guān)鍵因素。

調(diào)控致12月房地產(chǎn)銷(xiāo)售放緩

穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)焦點(diǎn)》報(bào)告指出，2016年中國(guó)全國(guó)合約銷(xiāo)售額創(chuàng)紀(jì)錄達(dá)到9.9萬(wàn)億元，較2015年增長(zhǎng)36.2%。穆迪分析師黃哲表示，由于官方2016年9月為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)而采取更嚴(yán)格的措施，因此當(dāng)年12月的銷(xiāo)售額增速有所放緩，低于前三個(gè)季度。

“經(jīng)歷了2016年的增長(zhǎng)后，我們預(yù)計(jì)2017年全國(guó)合約銷(xiāo)售額將與2016年大體持平或略有下降。”黃哲說(shuō)。

在歷經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間的快速上漲之后，房地產(chǎn)泡沫已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。為抑制房?jī)r(jià)，中國(guó)一二線城市自2016年9月底起展開(kāi)樓市調(diào)控，多地先后出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策。

以首都北京為例，該市2016年9月出臺(tái)新政，要求進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策，規(guī)定首套普通自住房首付款比率不低于35%，二套房無(wú)論有無(wú)貸款紀(jì)錄，首付款比率均不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比率不低于70%。

2016年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中亦明確定調(diào)2017年樓市發(fā)展，即“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”。隨后地方“兩會(huì)”相繼召開(kāi)，多地繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控表態(tài)，其中熱點(diǎn)城市均表示將嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。北京公布2017年樓市調(diào)控目標(biāo)為房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)；上海表示要牢固把控基調(diào)，重申“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

一二線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)減緩

穆迪報(bào)告顯示，各地的調(diào)控措施已初見(jiàn)成效。2016年12月，中國(guó)70個(gè)大中城市當(dāng)中，有46個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)增長(zhǎng)，數(shù)量少于11月份的55個(gè)和10月份的62個(gè)城市。與此同時(shí)，有20個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降，數(shù)量高于11月份和10月份。

從一線城市房?jī)r(jià)來(lái)看，2016年12月，4個(gè)一線城市中北、上、深在將近兩年中首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比下降，降幅分別是0.1%、0.2%和0.4%，而廣州房?jī)r(jià)漲幅從11月的0.9%降至12月的0.7%。4個(gè)一線城市平均房?jī)r(jià)增幅環(huán)比持平，而11月和10月分別增長(zhǎng)0.1%和0.5%。

資金面或成影響2017年房?jī)r(jià)主因

2月3日，農(nóng)歷新年開(kāi)工第一天，央行就上調(diào)逆回購(gòu)操作中標(biāo)利率，并且上調(diào)了常備借貸便利貸款利率，隔夜品種上調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴財(cái)新記者，影響2017年樓市走勢(shì)最關(guān)鍵的因素是資金價(jià)格的變化。目前看，加息或者變相加息的可能性已經(jīng)出現(xiàn)。2017年北京及其他主要一二線城市的房?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期越來(lái)越明顯。

“判斷2017年北京或者全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)可以說(shuō)主要看資金價(jià)格和是否‘認(rèn)房又認(rèn)貸’。如果認(rèn)房又認(rèn)貸，可以預(yù)期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房?jī)r(jià)的跌幅甚至?xí)咏?014年。”張大偉補(bǔ)充道。

“央行今日的利率調(diào)整使得資金面收緊，利空房?jī)r(jià)上漲。”易居(博客)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受財(cái)新記者采訪時(shí)表示，2017年房?jī)r(jià)可能還會(huì)上漲，但漲幅受到抑制。

除了資金面之外，庫(kù)存和需求也是影響房?jī)r(jià)的因素。穆迪指出，截至2016年12月，一二線樣本城市的住宅庫(kù)存，分別處于八個(gè)月和六個(gè)月的低位。較低庫(kù)存降低了未來(lái)半年這些城市房?jī)r(jià)大幅回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)告訴財(cái)新記者，一線城市剛需依然強(qiáng)勁，價(jià)格方面不會(huì)下跌，房?jī)r(jià)在2017年會(huì)有6%的增幅。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。