樓市迎“小年”買(mǎi)房須謹(jǐn)慎 2017年調(diào)控不會(huì)放松

從2016年7月政治局會(huì)議提出抑制資產(chǎn)泡沫到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”和“抑制房地產(chǎn)泡沫”，提法進(jìn)一步明確，高層對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度已逐漸明朗。近期北京市委書(shū)記也明確指出，“房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，積累了風(fēng)險(xiǎn)，增加了社會(huì)焦慮，是對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展與和諧穩(wěn)定的巨大挑戰(zhàn)，堅(jiān)決保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)”。在2016年下半年，各地陸續(xù)推出了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)新政，無(wú)論是北京出臺(tái)的“930”新政、深圳國(guó)慶新政，還是最近上海、天津出臺(tái)的調(diào)控政策，其核心基本大同小異，即鎖定首套房的首付比例，二套房分為普通住房與非普通住房，普通住房一般為五成首付，非普通住房一般為七成首付。

究其原因，2015年以來(lái)一二線樓市價(jià)格上漲主要就是源于在利率下行和限購(gòu)放松背景下居民加杠桿所致。統(tǒng)計(jì)顯示，2016年前三季度銀行房貸總量達(dá)到3.63萬(wàn)億，超過(guò)去年全年的2.7萬(wàn)億。在美日等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體居民杠桿率不斷下降的同時(shí)，中國(guó)以居民加杠桿換企業(yè)降杠桿的做法短期的確達(dá)到了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的目的，但后遺癥確是一二線樓市價(jià)格嚴(yán)重偏離居民收入。因此，此次調(diào)控主要針對(duì)降低購(gòu)房杠桿，旨在通過(guò)提高一二線樓市首付比率化解資產(chǎn)泡沫。

雖然各地新政出臺(tái)時(shí)間不長(zhǎng)，卻起到了立竿見(jiàn)影的效果。北京“930”新政后，去年10月與11月樓市成交量明顯放緩，“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象再次出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月北京純商住宅的成交套數(shù)5499套，調(diào)控后的10月銳減至3354套，11月跌至2670套，12月前半月北京僅成交1665套純商住宅。而環(huán)京地區(qū)如燕郊、廊坊等本輪樓市投機(jī)性較大的區(qū)域，房?jī)r(jià)不僅停止上漲，而且有快速降溫的態(tài)勢(shì)，一些投機(jī)客甚至出現(xiàn)每套降價(jià)20萬(wàn)出售的現(xiàn)象。此次樓市上漲的“排頭兵”深圳樓市年初樓市至今已出現(xiàn)明顯降溫，無(wú)論是成交量還是成交價(jià)都出現(xiàn)了明顯回調(diào)。

除了提高首付比率外，調(diào)控還指向了廣大地產(chǎn)商的融資，一方面是房企發(fā)債及其他融資手段開(kāi)始受限，另一方面是“一行三會(huì)”加緊對(duì)房企拿地資金的審查，降低房企通過(guò)金融手段杠桿拿地，并防范各類(lèi)資金違規(guī)流入土地市場(chǎng)。

另外，廣大一二線城市地方政府今年賣(mài)地已“提前完成任務(wù)”，據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2016年前10月全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入26546億元，同比增長(zhǎng)15.2%。沒(méi)了賣(mài)地收入的壓力，地方政府調(diào)控樓市的決心也就會(huì)顯得更硬氣。

因此，從2016年政府對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度看，2017年樓市調(diào)控不會(huì)放松。

再看市場(chǎng)角度，首先要看利率水平，在美元強(qiáng)烈加息預(yù)期的背景下，各個(gè)新興經(jīng)濟(jì)體貨幣都呈現(xiàn)出強(qiáng)烈貶值壓力，各國(guó)外匯儲(chǔ)備也相應(yīng)減少。對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，外匯儲(chǔ)備已從2016年巔峰時(shí)近4萬(wàn)億美元將至今年11月末的3.05萬(wàn)億美元。在資本流出導(dǎo)致外匯占款不斷減少的背景下，基礎(chǔ)貨幣呈現(xiàn)出明細(xì)下行趨勢(shì)，樓市降溫后，商品房創(chuàng)造信貸的能力也不斷下降，央行只要一減少公開(kāi)市場(chǎng)貨幣投放，市場(chǎng)流動(dòng)性就出現(xiàn)明顯上升壓力，近期上海同業(yè)拆借利率shibor隔夜、一周等幾個(gè)短期品種已連續(xù)多日出現(xiàn)上漲。另一方面，人民幣貶值又造成黑色金屬、農(nóng)產(chǎn)品等大宗商品價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲，市場(chǎng)通脹預(yù)期再起，預(yù)計(jì)明年整體通脹水平較今年將有顯著提升。在此情景下，市場(chǎng)利率將擺脫底部逐漸上揚(yáng)，對(duì)應(yīng)貨幣乘數(shù)則是緩慢下行，資產(chǎn)價(jià)格下跌也不可避免。

在貨幣收緊背景下，雖然很多人依照經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為調(diào)控僅是對(duì)當(dāng)期有影響，未來(lái)一定會(huì)接著上漲，但如果調(diào)控持續(xù)一年以上，交易成本大幅提升，很多人對(duì)樓市永遠(yuǎn)上漲的信仰會(huì)發(fā)生改變。

其次看房地產(chǎn)整體庫(kù)存水平，經(jīng)過(guò)此輪樓市大幅上漲，一二線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存已處于較低水平。比如北京在7月住宅庫(kù)存量已低于6萬(wàn)套，而前三季度北京商品房供地面積較去年下降23%。但去庫(kù)存僅限于一二線城市，三四線城市去庫(kù)存效果并不好。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三季度末全國(guó)商品房待售面積仍有69612萬(wàn)平方米，基本與2015年底相同，但如果算上在建的商品房，保守估算全國(guó)庫(kù)存量至少在70億平以上，按照現(xiàn)有銷(xiāo)售速度至少需要7年才能消化，至少可解決1億人的居住問(wèn)題。因此，放眼全國(guó)，樓市去庫(kù)存壓力依然山大。

再次觀察需求。對(duì)于一線城市而言，雖然存量房庫(kù)存量較小且潛在購(gòu)房需求仍在，但居民再加杠桿空間卻非常小，這點(diǎn)從居民新增存款可以看出些端倪，從2015年起，北上深居民的存款增速已逐漸歸零，這意味著三地居民加杠桿購(gòu)房使房貸支出增加，導(dǎo)致現(xiàn)金儲(chǔ)蓄不再增長(zhǎng)。加上限購(gòu)收緊，未來(lái)三地居民加杠桿購(gòu)房空間基本已經(jīng)觸頂！二線城市此輪上漲后與一線城市情況相近。對(duì)于三四線城市，巨大的樓市庫(kù)存量依然是房?jī)r(jià)無(wú)法上漲的重要因素。

最后再說(shuō)財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，城市規(guī)模和人口已基本飽和，未來(lái)地方政府可開(kāi)發(fā)土地面積將會(huì)不斷下降，賣(mài)地收入相應(yīng)也會(huì)逐漸萎縮。營(yíng)改增后，財(cái)權(quán)逐漸上移，必須為地方政府開(kāi)辟新的財(cái)政收入增長(zhǎng)點(diǎn)，所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，類(lèi)似房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅種未來(lái)一定會(huì)推出。如果稅率設(shè)置得當(dāng)是可以將一二線城市的一部分存量房再次投放至市場(chǎng)的。但由于征稅難度大、觸及利益多，相信財(cái)產(chǎn)稅出臺(tái)初期力度不會(huì)很大，對(duì)整體房?jī)r(jià)影響也十分有限。

綜上，無(wú)論是從樓市調(diào)控角度，還是從市場(chǎng)利率水平、庫(kù)存水平和居民收入水平來(lái)看，2017年注定是樓市的“小年”，一些投機(jī)性較重、泡沫較大的區(qū)域如環(huán)京區(qū)域、深圳等調(diào)整幅度會(huì)相對(duì)較大，其他一二線城市調(diào)整幅度相對(duì)較小。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。