京滬深二手房成交逾3萬億元 為新房交易額2倍多

存量房黃金時(shí)代來臨

“京滬深”二手房成交逾3萬億元為新房交易額的2倍多

“2016年中國的房地產(chǎn)市場在所謂的“白銀時(shí)代”創(chuàng)造出了“黃金時(shí)代”未能夠企及的巨量增長，11萬億交易額，超過30%的增長是中國各行各業(yè)里增速最快的一個(gè)行業(yè)，這是難以想象的。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示。然而，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為這種增長雖然意外，卻可以理解。在他看來，2016年中國房地產(chǎn)市場最大的變化，或者說最值得關(guān)注的變化并非這個(gè)巨量增長，而是“增量市場”向“存量市場”的轉(zhuǎn)換，這是一種更深刻、更根本的轉(zhuǎn)變。

據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《存量時(shí)代，流通為王》市場展望報(bào)告顯示，2016年，“京滬深”三大一線城市二手房交易額超過3萬億元，是新房交易額的2倍以上，而30個(gè)典型城市二手房交易額為5萬億元以上，是新建住宅交易額的1.1倍。顯然，新房進(jìn)入白銀時(shí)代后，存量房的黃金時(shí)代已經(jīng)來臨。

存量房黃金時(shí)代來臨

有統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，我國新房住宅交易額約10萬億元，二手房住宅交易額為6.5萬億元。

據(jù)報(bào)告測算，在存量資產(chǎn)端，二手房約180萬億元、商辦物業(yè)50萬億元，待售住宅庫存約3萬億元；在存量資產(chǎn)產(chǎn)生收益（即服務(wù)型收入，包括代理、渠道、媒體等）端，租賃交易額約為1萬億元、二手房交易傭金1千億元、物業(yè)管理5千億元，在加上城市更新等，這個(gè)市場的潛在空間巨大，目前才剛剛打開。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，存量房的黃金時(shí)代已經(jīng)來臨，預(yù)計(jì)未來三年至五年時(shí)間內(nèi)，二手房全國整體交易額將高于新房。屆時(shí)，交易和租賃市場將趨于平衡，購租并舉的供應(yīng)體驗(yàn)初見雛形，新房、二手房和租賃三個(gè)市場將協(xié)同發(fā)展；機(jī)構(gòu)集中度將相對更高，更容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)顯著的大型交易平臺(tái)，預(yù)計(jì)未來3年－5年內(nèi)，將由3家－5家存量房領(lǐng)域的上市公司出現(xiàn)，可能來自經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域、青年公寓等，這是大概率事件。

值得關(guān)注的是，存量市場來臨后，開發(fā)商已經(jīng)開始進(jìn)入這一市場，包括運(yùn)營長租公寓等。據(jù)了解，開發(fā)商目前進(jìn)入存量房市場有兩種形式，一種是對業(yè)務(wù)上的布局，例如參與長租公寓等盤活物業(yè)的方式；另一種是資本上的進(jìn)入，鑒于當(dāng)前市場一、二手聯(lián)動(dòng)交易很強(qiáng)，中介公司開始進(jìn)入資本市場，通過資本方式參與存量資產(chǎn)交易和運(yùn)營。

資產(chǎn)證券化渠道將拓寬

在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，無論是開發(fā)運(yùn)營的長租公寓，還是商用物業(yè)，未來資產(chǎn)證券渠道將拓寬。

據(jù)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，目前美國托管行業(yè)的規(guī)模達(dá)到了100億美元，而機(jī)構(gòu)化管理的滲透率也已占到22%，盈利則是通過傭金和后續(xù)的管理費(fèi)實(shí)現(xiàn)。同樣在日本，80%的房子都通過托管的形式來實(shí)現(xiàn)，從最初的簽訂合同到篩選租戶、代收租金以及房屋維修，完整的托管業(yè)務(wù)鏈條是保證租賃市場成熟的關(guān)鍵。

更重要的是，以美國的租賃資產(chǎn)管理為例，整個(gè)模式核心就是REITs。據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)透露，公寓在美國REITs占10%，這個(gè)市場能夠受到關(guān)注，根本是它的回報(bào)率長期來看跑贏股市，是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資。

反觀中國，REITs的大門尚未真正打開，盡管有私募REITs、ABS等融資模式，但資產(chǎn)證券化渠道尚不充分，不過，2016年已經(jīng)有了很大的增長，預(yù)計(jì)未來的發(fā)展速度會(huì)超預(yù)期。

對此，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，一方面租金上漲的趨勢明顯，長期持有租賃回報(bào)率在上升。另一方面是利率的下降趨勢。

以北京為例，《證券日報(bào)》記者從第一太平戴維斯獲得的最新住宅租賃數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度，由于為市場傳統(tǒng)淡季，整體入住率有所下降，但服務(wù)式公寓和高端公寓租金均環(huán)比上漲。

據(jù)第一太平戴維斯董事熊志坤向《證券日報(bào)》記者表示，鑒于監(jiān)管機(jī)制的不成熟，目前REITs的大門尚未放開，但預(yù)計(jì)2018年將有可能打通REITs的融資渠道，屆時(shí)存量資產(chǎn)運(yùn)營所耗費(fèi)的資金成本壓力將有所緩解。

良好流通有利于穩(wěn)定房價(jià)

《存量時(shí)代，流通為王》這份報(bào)告還提到“百人流通率”這一指標(biāo)，可以用來衡量真實(shí)的房產(chǎn)需求被滿足的程度。以房屋百人流通率（每年一百個(gè)人里有多少人買房子或換房子）計(jì)算，當(dāng)一個(gè)城市的百人流通率在1%到2%的時(shí)候，這個(gè)城市的供應(yīng)會(huì)非常緊張，流通率很低，房價(jià)增速會(huì)比較明顯；當(dāng)這一指標(biāo)在2%到3%之間時(shí)，房價(jià)將比較平穩(wěn)；當(dāng)這一指標(biāo)在3%到5%之間時(shí)，房價(jià)基本不存在上行壓力。

以北京為例，房屋套均價(jià)格過高，新房可售庫存不斷下降，二手房供應(yīng)如果不能放量，新增房源和新增客源的矛盾就會(huì)加劇，百人流通率很低。若北京的百人流通率為2.5%，那么二手房交易將超過45萬套，但2016年僅為27萬套，這意味二手房交易量還存在10多萬套的供應(yīng)缺口才能起到穩(wěn)定市場供應(yīng)的作用。

楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步稱，降低流通成本和各種稅費(fèi)成本，同時(shí)提升中介交易的服務(wù)效率，都將對提升流通率有所影響，讓所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的交易更加快速變現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。