土地市場強力降溫 今年“地王”料難現(xiàn)

業(yè)內(nèi)人士認為，去年四季度以來多地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控新政顯示了“防‘地王’”和“控地價”的政策取向，2017年“地王”現(xiàn)象將受到遏制。受“地王”數(shù)量減少和房企加速跑量的影響，預(yù)計房價上漲將受到遏制。

溢價率或保持低位

克爾瑞地產(chǎn)研究中心報告顯示，2016年30多個城市出現(xiàn)約340宗“地王”，數(shù)量創(chuàng)歷史新高。

不過，2017年新年伊始，地價呈現(xiàn)明顯降溫趨勢。日前上海新年舉行的首次土地拍賣中，碧桂園斥資22億元獲得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)C1-2、C5-5地塊，樓板價16405元/平方米，溢價率為3%。

此前的熱點城市廈門和蘇州對地塊均設(shè)置了價格上限。中原地產(chǎn)研究報告指出，廈門成交的4宗住宅用地達到50%的溢價率上限，轉(zhuǎn)為競報無償移交政府的居住建筑面積。世茂地產(chǎn)競得的2宗地塊實際樓面地價均超過37000元/平方米，而周邊區(qū)域目前房價約為32000元/平方米。在蘇州，住宅用地的出讓不僅地價受到限制，個別地塊的未來銷售價格也受到限制，售價超出限價部分的70%須上繳政府。

2016年12月以來，受政策約束、土地出讓條件變化的影響，全國高溢價地塊明顯減少。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，12月以來，全國土地市場成交量降溫，成交金額超過10億元的共109宗，溢價率超過100%的只有23宗。

從溢價率看，2016年全國300個城市土地平均溢價率為43%，較2015年上升27個百分點。其中住宅類用地平均溢價率為55%，較2015年上升34個百分點；商辦類用地平均溢價率為14%，較2015年上升7個百分點。預(yù)計2017年這些城市的土地平均溢價率將降低。

地價走勢將平穩(wěn)

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認為，2017年許多城市在制定土地出讓調(diào)控政策時，要確保不出“地王”，特別是熱點城市，因此土地出讓低溢價率是必然的。例如，競價達到一定水平后，開發(fā)商就必須配建、自持，或者有關(guān)部門在土地拍賣前就與有意向的開發(fā)商溝通。由此來看，今年地價走勢會較平穩(wěn)。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認為，2017年在政策調(diào)控預(yù)期持續(xù)收緊下，房企銷售、回款會面臨一定壓力。由于資金面狀況不如2016年，房企整體策略將是慎投資、控開工。不過，一些地區(qū)土地市場“僧多粥少”的格局尚未改變。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從2017年初各大城市的土地交易數(shù)據(jù)來看，存在競拍房企少、溢價率低的特點，說明地方政府在土地供應(yīng)方面注重結(jié)構(gòu)性調(diào)整和價格管控。此時土地交易數(shù)據(jù)會顯得相對平穩(wěn)，這是房企新一年戰(zhàn)略擴張較好的機會，因為拿地成本不高。

土地市場在降溫的過程中也要謹防風(fēng)險。李宇嘉認為，一是前期產(chǎn)生的“地王”可能有套牢的風(fēng)險。從2012年樓市調(diào)整的歷史經(jīng)驗來看，2010年和2011年產(chǎn)生的大量“地王”在2012年被套，2017年也會出現(xiàn)類似情況。二是當下成交量萎縮較明顯，可能惡化市場預(yù)期，出現(xiàn)土地流拍的情況。三是2017年收緊房地產(chǎn)的金融杠桿，特別是收緊房企通過非銷售收入的融資來拍地的渠道，這對房企資金鏈是很大挑戰(zhàn)。雖然2016年拿了地，但2017年不一定會進入開發(fā)狀態(tài)。

中國指數(shù)研究院報告指出，土地市場調(diào)整步伐將加快，從而進一步加大已成交地塊未來開發(fā)環(huán)境的復(fù)雜性。

供地結(jié)構(gòu)有望優(yōu)化

嚴躍進認為，熱點城市供地節(jié)奏勢必加快，這符合中央提出的房價上漲過快城市允許增加土地供應(yīng)的要求。過去土地市場較熱的城市依然會成為土地交易的熱點城市，但會發(fā)生一些變化。例如，中部地區(qū)如武漢、鄭州等地的土地市場熱度可能進一步提高。北京市住建委日前表示，2017年將進一步調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，合理提高住宅用地比例。二線城市的推地節(jié)奏將加快。李宇嘉認為，2017年土地市場的區(qū)域分化將比2016年更明顯。都市圈內(nèi)的土地供應(yīng)會增多。盡管一線和熱點二線城市的高地價短期內(nèi)難以明顯下降，但都市圈內(nèi)的三四線城市面臨拿地的好時期，如佛山、東莞、惠州、昆山、廊坊等地。

在熱點城市加快供應(yīng)的同時，有關(guān)部門將注意盤活存量用地。大城市的新增用地供應(yīng)集中在外圍，對于緩解中心區(qū)住房的緊張狀況存在一定難度，需要盤活存量工業(yè)用地，從而增加土地的有效供應(yīng)。此前，國務(wù)院發(fā)布住房租賃新政，商用房改租賃后，土地用途可轉(zhuǎn)為居住，但盤活工業(yè)用地尚需相關(guān)制度的明確。

對于今年房價是否會由于土地市場的降溫而有所下降，劉策表示，房價下降不一定來自土地成本下降的傳導(dǎo)，因為現(xiàn)階段土地成本的下降反映到房價上至少要過一年時間。目前房價下行的壓力更多地來自政策收緊后需求端的收縮、開發(fā)商基于資金壓力降價跑量。

嚴躍進表示，“地王”數(shù)量的減少會影響市場預(yù)期，導(dǎo)致房價上漲幅度收窄，這是積極管控土地市場的正面效應(yīng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。