2016年城市賣地版圖：熱點或?qū)⑥D(zhuǎn)向二線

中國指數(shù)研究院院長黃瑜認為，2017年全國土地市場分化或?qū)⒊掷m(xù)，一線城市受調(diào)控影響入市地塊量減少，二線城市將接棒成為土地市場交易主力，同時，三四線城市繼續(xù)面臨去庫存壓力。

2016年，房地產(chǎn)市場的火爆直接帶動了土地市場。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國賣地總額超過千億的城市達到9個，刷新了歷史最高紀錄。這9個城市分別為蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢、重慶、深圳。

2015年，全國賣地總額超過千億的城市數(shù)量只有3個，2013年為5個。

在一線供地有限、成交回落的市場行情下，二線重點城市成為房企競逐熱點。

分城市來看，一線城市因土地資源稀缺致供地受限，土地市場供需矛盾較突出，同時受政策影響交易熱度有所降低，北京、廣州土地出讓金降幅明顯；二線城市成為市場關(guān)注重點，地價與土地出讓金同比漲幅均領跑，下半年在政策積極影響下走勢趨穩(wěn)，市場理性回歸；三、四線城市繼續(xù)推進去庫存，供需仍處低位，出讓金同比略增。

北京因受政策控制影響，土地供應量明顯減少。旭輝集團副董事長林偉在接受21世紀經(jīng)濟報道專訪時表示，“對于北京與上海市場，我們很糾結(jié)，每個開發(fā)商都很糾結(jié)。尤其是北京，很難有連續(xù)的行業(yè)老大，因為受供地波動太大了，拿地是個問題。”

千億賣地城市

2016年是土地市場“豐收”的一年。盡管從一、二、三線城市整體來看，土地出讓數(shù)量和面積處于減少狀態(tài)，但土地出讓金仍然在增長。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國賣地總額超過千億的城市達到9個，刷新了歷史最高紀錄。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國300個城市共成交土地22808宗，同比減少8%；成交面積85885萬平方米，同比減少3%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）6377宗，同比減少6%，成交面積28052萬平方米，同比減少3%；商辦類用地4124宗，同比減少6%，成交土地面積11074萬平方米，同比減少6%。

然而與此同時，2016年全國300個城市土地出讓金總額為29047億元，同比增加31%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為22606億元，同比增加41%；商辦類用地出讓金總額為4537億元，同比增加4%。

300個城市中，40個大中城市出讓金以同比增加為主，二線城市中共10個同比倍增，長三角區(qū)域表現(xiàn)較突出；一線城市因土地資源稀缺，供應與成交量均走低，僅深圳出讓金高于去年，北京、廣州則跌至歷史同期低位。

21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，2016年全國40個大中城市土地出讓金同比漲幅前十名的城市中，最高的是無錫市，達到491%；而土地出讓金跌幅最大的是北京，跌幅為57%。

地價的上漲顯而易見。2016年，全國300個城市成交樓面均價為1904元/平方米，同比上漲40%。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為3349元/平方米，同比上漲53%；商辦類用地成交樓面均價為2035元/平方米，同比上漲21%。

CRIC分析師楊科偉在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，“賣地比較多城市的共性是樓市火爆，企業(yè)也都愿意在這幾個城市投資、拿地，地方政府供地量比較大。除上海之外，其他二線城市土地出讓金基本都在以同比百分百的增幅增長，相比2015年都在翻倍。這主要是企業(yè)競爭比較激烈、地價比較高的原因。”

開發(fā)商拿地“糾結(jié)”

2016年土地市場的火爆很可能無法延續(xù)到2017年。

2016年12月，土地市場降溫跡象就已非常明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2016年12月，土地成交額超過10億的土地共有109宗。但在這些土地中，溢價率超過100%的只有23宗，相比之前高溢價率地塊頻繁出現(xiàn)，有明顯的降溫。

2016年12月6日，武漢市土地市場網(wǎng)發(fā)布公告稱，“為落實國家關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策，按照上級主管部門指示，2016年11月8日發(fā)布的《武漢市掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)公告》（2016年第19號）中，P（2016）124號地塊的掛牌出讓予以撤牌。”該地塊位于武漢漢正街，是一宗起拍價為126億元的“準地王”。

中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，土地出讓的約束與限制條件越來越多，是導致土地市場數(shù)據(jù)降溫的主要原因。包括北京、深圳成交的數(shù)宗全限價或持有出租住宅用地，大部分城市為了避免地王都針對土地加大了限制條件。

張大偉認為，從土地市場情況看，一線城市已經(jīng)進入城市化末期。整體看，市場已進入二手房周期，新房供應高端化，改善化。樓市調(diào)控導致成交下調(diào)，將為此前高價拿地的企業(yè)帶來巨大風險。

中國指數(shù)研究院院長黃瑜認為，2017年全國土地市場分化或?qū)⒊掷m(xù)，因一線城市受調(diào)控影響入市地塊量減少，二線城市將接棒成為土地市場交易主力，同時，三四線城市庫存大、銷售慢的現(xiàn)狀仍未改善，2017年將繼續(xù)面臨去庫存壓力。通過公積金等相關(guān)制度改革釋放新需求、鼓勵農(nóng)村人口進城購房等方法或?qū)⒊蔀橹饕黄瓶凇?/p>

另外，隨著調(diào)控力度的加碼，熱點城市被調(diào)控擠壓的市場需求不斷向周邊城市外溢，環(huán)北京區(qū)域、長三角的無錫、常州，珠三角的東莞、佛山、廣州遠郊的從化和增城等地，成為承接各自區(qū)域內(nèi)熱點城市外溢需求的重要目的地。2017年，重點城市會繼續(xù)加強市場調(diào)控，目前面臨的外溢效應將會持續(xù)。

而開發(fā)商對于未來拿地相當“糾結(jié)”。

林偉表示，未來北京、上海市場是拿地最糾結(jié)的城市。“北京、上海，我們積極爭取，是招拍掛市場的勞模。但每次都去，結(jié)果經(jīng)常是打醬油。”

林偉認為，這主要是因為，北京、上海土地市場供應量越來越少，但爭奪的人越來越多。而且爭不過央企、國企，甚至一些“瘋狂”的民企。“問題是，別人瘋狂了一下，市場機會就被擠掉了。哪怕他土地捂了好幾年，最后也很難受。央企、國企與民企思維模式不同，也導致拿地心態(tài)不同。作為民企，不能為了不斷頓，就去拿一塊算不過賬的地塊。”

林偉表示，未來在土地市場的策略是加大合作；另外，在業(yè)務類型方面，其將在北京、上海市場做出調(diào)整，比如增加一些持有型物業(yè)，做一些存量市場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。