2017房地產(chǎn)調(diào)控勢(shì)必再加碼 上半年樓市將繼續(xù)調(diào)整

如果說(shuō)漲價(jià)和調(diào)控是2016年樓市的兩大關(guān)鍵詞，那么隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入了深度降溫季節(jié)，2017年的樓市是否將繼續(xù)在調(diào)整期徘徊？

2016年12月14-16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開，會(huì)議指出：“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的的定位。”業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該言論標(biāo)志著國(guó)家在2017年將繼續(xù)實(shí)行因地制宜的樓市調(diào)控政策，主要目標(biāo)是防一線城市泡沫、穩(wěn)住二線城市房?jī)r(jià)、盤活三四線城市樓市。

事實(shí)上，近些年，樓市遭遇了一輪又一輪的調(diào)控，房?jī)r(jià)卻一直頂風(fēng)而上，義無(wú)反顧地翻了好幾番，尤其是在2016年，房?jī)r(jià)本身已經(jīng)站上了令眾多購(gòu)房者望塵莫及的高點(diǎn)，竟然又奇跡般地再次坐上了過(guò)山車，全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一鼓作氣沖上天價(jià)，令購(gòu)房者措手不及、大跌眼鏡，這也引發(fā)了市場(chǎng)普遍看漲不看跌的心態(tài)。

不過(guò)，隨著2016年后期政府祭出的連環(huán)套式的調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)厲，緊急勒住了正撒歡上漲的房?jī)r(jià)，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在四季度進(jìn)入冬季，2017年，樓市將繼續(xù)調(diào)整，還是再次沖破調(diào)控開始回調(diào)，還要看政府是不是有足夠的決心通過(guò)調(diào)控讓房地產(chǎn)回歸其真正的居住價(jià)值。

房?jī)r(jià)一路撒歡的2016

對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一路撒歡的一年。

2016年上半年，全國(guó)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)一路飆漲，絕大部分地產(chǎn)商和地產(chǎn)中介在2016年賺得盆滿缽滿，更有多個(gè)地王輕松解套后，新的地王們又在2016年?duì)幭喑鰻t。

根據(jù)百城房?jī)r(jià)指數(shù)，2016年一季度，一線城市房?jī)r(jià)平均上漲了7.02%。一線城市樓市火爆的氣氛隨之向周圍二三四線城市轉(zhuǎn)移。8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，7月，合肥、廈門、南京3個(gè)二線城市新建住宅價(jià)格漲幅領(lǐng)跑，同比漲幅達(dá)到30%以上，環(huán)比漲幅達(dá)到3%甚至4%以上，超過(guò)北上廣深等一線城市。事實(shí)上，上述熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)迎來(lái)了十幾個(gè)月的房?jī)r(jià)連續(xù)上漲。

瘋狂的房?jī)r(jià)背后有兩大推手信貸和地價(jià)。央行發(fā)布的7月份信貸數(shù)據(jù)顯示，該月人民幣貸款增加4636億元；其中，住戶部門貸款就增加4575億元，占比高達(dá)99%。

寬松的融資環(huán)境和2016年上半年火爆的房產(chǎn)銷售，讓大型房企可動(dòng)用資金創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。財(cái)報(bào)顯示：截止到2016年6月底，恒大、中國(guó)海外發(fā)展、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等15家大型房企手持現(xiàn)金合計(jì)超過(guò)8740億元。其中可統(tǒng)計(jì)的10家公司，未動(dòng)用的銀行授信超過(guò)8730億元。兩者合計(jì)超過(guò)1.7萬(wàn)億。

除了信貸，地價(jià)對(duì)樓價(jià)的影響力也不容小覷。房?jī)r(jià)漲幅雖然已經(jīng)很瘋狂，但地價(jià)比房?jī)r(jià)還要瘋狂。面粉普遍比面包貴，成為2016年熱點(diǎn)城市的普遍行情。

2016年，顯然是中國(guó)樓市有史以來(lái)最火爆的“地王年”，老的地王在幸福解套，新地王的誕生接連不斷，熱門城市地塊溢價(jià)率之高令人咋舌。據(jù)CRIC年終報(bào)告顯示，2016年30多個(gè)城市刷出340宗左右單價(jià)、總價(jià)地王，數(shù)量創(chuàng)歷史新高，上海、深圳也相繼刷新全國(guó)單價(jià)、總價(jià)地王紀(jì)錄。

杠桿資金成為中國(guó)樓市最大推手，在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)尤為明顯，2016年以來(lái)，房企們都在加足杠桿投資購(gòu)地。

連環(huán)式調(diào)控剎住房?jī)r(jià)

縱觀2016年全年，樓市調(diào)控政策呈現(xiàn)先松后緊、從局部向全國(guó)全面收緊的態(tài)勢(shì)，這也直接導(dǎo)致了2016年的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)先熱后冷的趨勢(shì)。

2016年的房?jī)r(jià)，是在上半年降準(zhǔn)、降息、減稅、信貸放松等一系列利好政策的刺激下，開始進(jìn)入了快速上漲狀態(tài)，這個(gè)態(tài)勢(shì)從一線城市開始。樓市于3月份達(dá)到高點(diǎn)，北京二手房交易當(dāng)月突破3萬(wàn)套，創(chuàng)下了近3年之最，上海、深圳也是量?jī)r(jià)齊升，漲勢(shì)驚人，樓市呈現(xiàn)了2016年的首次爆發(fā)。

房?jī)r(jià)飆漲很快引發(fā)了政府出手調(diào)控，而市場(chǎng)立刻反映出對(duì)政府出手調(diào)控的擔(dān)憂，上海、深圳相繼出臺(tái)了滬九條、深六條，政策收緊初現(xiàn)端倪，加上前期對(duì)有效需求的大量消耗使得市場(chǎng)后續(xù)開始出現(xiàn)乏力，樓市降溫趨勢(shì)顯現(xiàn)。最終，一線城市在二季度開始降溫，房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄，一線城市市場(chǎng)開始回歸冷靜。

但是，一線城市被剎車后，房?jī)r(jià)漲勢(shì)很快轉(zhuǎn)移到二線城市，以廈門、合肥、南京、蘇州為代表的部分二線城市開始升溫，房?jī)r(jià)漲幅甚至趕超了一線城市。為遏制這一趨勢(shì)，合肥、廈門等地開始醞釀新政，局部收緊了樓市政策。

不過(guò)此輪部分城市的局部調(diào)控政策并未能最終遏制住房?jī)r(jià)漲勢(shì)，反而助推了市場(chǎng)心態(tài)發(fā)生反復(fù)。進(jìn)入二季度，由于擔(dān)心政府調(diào)控，市場(chǎng)心態(tài)原本開始冷卻，房?jī)r(jià)漲幅開始收窄。但是，當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)并未逆轉(zhuǎn)，而且更多城市加入漲價(jià)隊(duì)伍，還有部分城市地王頻出，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的人們重新?lián)砣胧袌?chǎng)，并引發(fā)了樓市二次爆發(fā)。

9月，全國(guó)樓市再次觸頂，北京二手房交易量也在年內(nèi)第二次突破3萬(wàn)套。除北京外，其他重點(diǎn)一二線城市的市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)也再創(chuàng)新高。

為穩(wěn)定樓市、平抑房?jī)r(jià)，十一前后，全國(guó)二十余城密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政，從限購(gòu)、限貸、土拍供應(yīng)、市場(chǎng)管理等多個(gè)方面全面收緊樓市，全國(guó)樓市在經(jīng)歷18個(gè)月的增長(zhǎng)周期后，在政策全面收緊的市場(chǎng)背景下，開始進(jìn)入新一輪的降溫周期。北京、深圳等在此輪調(diào)控中力度頗大的城市市場(chǎng)交易量明顯下滑，房?jī)r(jià)由漲幅收窄轉(zhuǎn)為回落。

因?yàn)椴糠殖鞘械恼{(diào)控效果未到達(dá)預(yù)期，于是，自11月中旬起，深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市再度加碼調(diào)控，使得全國(guó)樓市進(jìn)入了深度調(diào)整期。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品住宅銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交呈集體降溫之勢(shì)。

12月份的數(shù)據(jù)則顯示，住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑，二手房市場(chǎng)尤為明顯，議價(jià)空間進(jìn)一步增加；土地市場(chǎng)也告別了高價(jià)地頻出的現(xiàn)象，一二線熱點(diǎn)城市招拍掛市場(chǎng)開始回歸低溢價(jià)率、底價(jià)成交甚至土地流標(biāo)的久違現(xiàn)象。

2017年將繼續(xù)調(diào)整

隨著2016年一路高歌的房?jī)r(jià)終于被調(diào)控政策剎住了車，進(jìn)入2017年，房?jī)r(jià)是將重復(fù)歷史成功逆襲，還是繼續(xù)深陷調(diào)整期，還需要看政府的手抓得有多緊。

值得注意的是，12月14-16日，在2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，高層強(qiáng)調(diào)了要抑制房地產(chǎn)泡沫和去杠桿，繼續(xù)透露出貨幣收緊的信號(hào)，并致力于研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。會(huì)議指出：“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的的定位。”業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該言論標(biāo)志著國(guó)家在2017年將繼續(xù)實(shí)行因地制宜的樓市調(diào)控政策，主要目標(biāo)是防一線城市泡沫、穩(wěn)住二線城市房?jī)r(jià)、盤活三四線城市樓市。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)指出，這次會(huì)議的重大意義不在“抑制房地產(chǎn)泡沫”，而在于讓房地產(chǎn)告別經(jīng)濟(jì)政策，回歸民生和社會(huì)政策的基本屬性，這無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)政策的巨大變化。馬光遠(yuǎn)還認(rèn)為，這一輪調(diào)控跟過(guò)去完全不一樣，無(wú)論是市場(chǎng)基本面、房?jī)r(jià)基本面，還是未來(lái)的需求，都發(fā)生了較大變化。2016年9月份開始的嚴(yán)厲調(diào)控針對(duì)的對(duì)象很簡(jiǎn)單，那就是精準(zhǔn)打擊投資。到了2017年，稅收政策也可能跟上，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是把2015年放開的政策(指的是樓市首付比例下調(diào)、營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年變成2年的政策)再次收起來(lái)。

對(duì)2017年的房地產(chǎn)走向，經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉撰文稱，過(guò)去一年樓市上漲過(guò)快、M2增速過(guò)快、居民部門債務(wù)杠桿飆升、2017年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)可能進(jìn)一步下調(diào)、財(cái)政赤字率目標(biāo)或進(jìn)一步上調(diào)、抑制泡沫和防范風(fēng)險(xiǎn)成為政府重要任務(wù)、資金方向轉(zhuǎn)移可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)震蕩，這七大因素讓他看淡中國(guó)樓市2017年的表現(xiàn)。

資深地產(chǎn)專家段舒懷指出，現(xiàn)在就是拼實(shí)力的時(shí)候，原來(lái)的融資渠道相繼遇到瓶頸，而且動(dòng)輒70年的持有租賃年限，即使破產(chǎn)重組也不能改變土地性質(zhì)的要求，沒有充足的資金不可能撐下去。

不過(guò)，仲量聯(lián)行最近發(fā)布報(bào)告稱，盡管全球市場(chǎng)經(jīng)歷短期動(dòng)蕩，但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部總監(jiān)梅根沃爾特表示：“2017年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)大體上仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，我們預(yù)測(cè)亞太地區(qū)的機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資需求將保持旺盛，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)存量繼續(xù)供不應(yīng)求。”

愛建證券則認(rèn)為，2017年的房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入調(diào)整期，并會(huì)經(jīng)歷較為困難的一年。主要體現(xiàn)在:投資增速下滑、銷售增速放緩或出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)、去庫(kù)壓力加大、行業(yè)景氣度下滑;另一方面,我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨小周期的下降通道,行業(yè)將面臨內(nèi)外壓力。

“一二線重點(diǎn)城市2016年市場(chǎng)較為火熱,2017年預(yù)計(jì)政策將會(huì)明顯收緊,市場(chǎng)局面主要由庫(kù)存降低后的供求相對(duì)平衡來(lái)決定。三四線城市庫(kù)存壓力大,雖然2016年受到一二線城市的傳導(dǎo),價(jià)格出現(xiàn)上漲、銷售增加。但是預(yù)計(jì)2017年政策仍將以去庫(kù)存為主要任務(wù)。”愛建證券預(yù)測(cè)，2017年房地產(chǎn)新屋建成與銷售數(shù)據(jù)將出現(xiàn)背離,銷售壓力巨大。同時(shí),我們判斷各地對(duì)保障房、廉租房的覆蓋面積將較2016年有更大的增加,用以滿足需求性購(gòu)房者的供應(yīng)。

值得注意的是，作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，近日，北京市相關(guān)高層在北京市住建委主持召開的座談會(huì)上指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，以建立購(gòu)租并舉住房制度為主要方向，深化房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，抓緊研究建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要精準(zhǔn)發(fā)力，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。要合理增加住宅用地供應(yīng)，從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。要培育和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，把“租房住”作為實(shí)現(xiàn)住有所居的重要手段。

從這番表態(tài)可以看出，2017年房地產(chǎn)調(diào)控政策勢(shì)必再加碼，2017年上半年樓市將繼續(xù)深度調(diào)整，而2017年下半年樓市是否能夠回暖，還要看整體經(jīng)濟(jì)的情況。

而馬光遠(yuǎn)則預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)制度建設(shè)和長(zhǎng)效機(jī)制的框架將基本建立。未來(lái)將以居住功能為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)和政府各位的定位為基準(zhǔn)，在土地制度、住房信貸制度、稅收制度、住房保障制度以及交易制度等方面構(gòu)建起合理的、能夠滿足老百姓基本居住需求的制度體系，房地產(chǎn)將告別“增長(zhǎng)工具”，而成為真正的民生產(chǎn)業(yè)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。