土地管理法修改入規(guī)劃 破除農(nóng)地直接入市法律障礙見曙光

據(jù)媒體報(bào)道，《土地管理法》修改已列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，農(nóng)村土地與國有土地不能同等入市、同權(quán)同價(jià)的問題有望得到解決。

《土地管理法》的修改，有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變，在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，是完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)的重要舉措。在堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破的前提下，落實(shí)承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán)，從而賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。使用的國有土地，包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有土地，所以農(nóng)村集體所有土地要想變成建設(shè)用地，必須經(jīng)過身份轉(zhuǎn)變。這一規(guī)定，是農(nóng)地直接入市的法律障礙，雖然社會各界對于推動農(nóng)地直接入市的呼聲很高，但現(xiàn)行法律的限制成為很難逾越的障礙。

在我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，隨著農(nóng)村人口大量進(jìn)城，再加上農(nóng)業(yè)收益很低，很多耕地存在荒廢現(xiàn)象，農(nóng)村建設(shè)用地也存在大量閑置。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化對土地的需求卻越來越強(qiáng)烈。一方面是建設(shè)用地非常緊張，另一方面卻存在農(nóng)村大量建設(shè)用地閑置和浪費(fèi)，加快推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，是解決土地市場供需矛盾的有效舉措，對于提升土地資源的利用效率來說很有必要。

土地所有權(quán)不僅體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，作為抵押物獲得貸款也是重要的用途?，F(xiàn)行擔(dān)保法律規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)不能抵押。目前，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)正在加速推進(jìn)，部分地區(qū)試點(diǎn)效果比較明顯。農(nóng)民擁有的集體土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)可以用來抵押貸款，已經(jīng)突破了現(xiàn)行法律的限制，這本身就體現(xiàn)出保護(hù)農(nóng)民產(chǎn)權(quán)、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的政策意圖。

通過推動農(nóng)地直接入市，大幅提高土地價(jià)值，可以對農(nóng)民權(quán)益形成更加有效保護(hù)，是比“兩權(quán)”抵押貸款更具長遠(yuǎn)意義的事情。此前，各地開展的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記工作，依法確認(rèn)和保障農(nóng)民的土地物權(quán)，為農(nóng)地參與流轉(zhuǎn)提供了技術(shù)性準(zhǔn)備，如果將來法律層面的障礙得以破除，農(nóng)地直接入市將順理成章。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。