上海奉賢“暫?！比恋爻鲎?嚴查資金來源

繼12月中旬旭輝控股因違規(guī)被土地交易中心罰沒3.7億保證金之后，12月16日晚間，上海土地市場緊急發(fā)布一則“關(guān)于奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)29-02區(qū)域地塊等6幅商品住房用地交易資金來源審核情況的公告”，中止本月下旬奉賢區(qū)三幅住宅用地的出讓。

“滬六條”明確提出：銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣出讓活動。

對此公告，中原地產(chǎn)市場研究中心分析師龔敏認為，或是在查房企申報的資金關(guān)聯(lián)方，延誤了時間。龔敏指出，當下上海相關(guān)部門對房企資金審核非常嚴格，按照“穿透”的原則，即不僅對競買申請人本人的資金來源情況實施審核，且根據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系逐級追溯提供資金的最終關(guān)聯(lián)方，對最終關(guān)聯(lián)方的資金來源及資金自最終關(guān)聯(lián)方流轉(zhuǎn)至競買申請人的路徑實施審核；同時對同一競買申請人各項交易資金來源之間是否存在重復(fù)申報情況進行核查。

12月土地行情將變？

21世紀經(jīng)濟報道記者采訪多名房企人士與業(yè)內(nèi)人士，主流意見是，加強土地市場監(jiān)管有利于房企理性競標以及規(guī)范此前市場上加杠桿的非理性行為，因為此后只有一些自有資金充裕的房企才能參與競標，而一些利用杠桿或有串標行為的房企被拒之門外。

上述人士認為，年底將至，對于企業(yè)來說可能目前情況并不是最壞的，首先部分房企已完成業(yè)績指標，銷售回款到賬，自有資金相對充裕；其次房企一般到年初都有關(guān)于購買土地的預(yù)算，一些還沒有用掉的房企會在年底用掉。“此前廣州土地交易旺盛，就是手頭還有錢的房企所表現(xiàn)出來的投資需求。”龔敏直言。

據(jù)上海中原研究市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，12月下旬的上海土地“糧倉”仍有百億儲備：即將入市的13幅土地，合計面積108.7萬方，起拍總價123.3億元。

這13幅土地分布在奉賢、青浦、虹口、長寧和普陀區(qū)，不過市中心出讓仍多為商辦用地。住宅和商住類用地主要集中在奉賢區(qū)和臨港，南橋地區(qū)以商住為主，而相對偏遠的柘林鎮(zhèn)和莊行鎮(zhèn)則為純宅地。這些地塊面積均在5萬平方米左右。

即便如此，一家閩系房企上海公司投資總監(jiān)指出，當下不少企業(yè)對于土地投資已經(jīng)趨于謹慎，首先從地塊位置與起拍價格等衡量是否在公司盈利周期內(nèi)，再者尋找合作方分攤風(fēng)險已成為大部分房企的首選。已在上海遠郊崇明有土地儲備的一家房企相關(guān)人士則指出，在上海的土地儲備仍然是首選，但不懼將目光放在周邊區(qū)域，“現(xiàn)在只能打長短周期差，在地理位置較好的區(qū)域加快資金回籠，在較偏遠的區(qū)域爭取項目利潤最大化”。

此時，已有不少房企蜂擁而至上海周邊的城市。一幅即將于12月底競拍出讓的杭州蕭山區(qū)宅地，目前已處于奇貨可居的狀態(tài)。一名房企人士透露，在最后的截止領(lǐng)取掛牌文件時間內(nèi)，不少房企均拿不到相關(guān)文件，在最后一天，蕭山國土局已“閉門謝客”。記者聯(lián)系蕭山國土局相關(guān)人士亦未果。

房企高杠桿承壓

實際上，地方政府加重對房企拿地資金的監(jiān)管，一方面有投資擠出效應(yīng)，另一方面則逼房企高杠桿承壓的事實浮出。

同策咨詢研究部將綜合杠桿系數(shù)大于3的房企視作高杠桿房企，將綜合杠桿系數(shù)小于1的房企視作杠桿運用失衡房企，將綜合杠桿系數(shù)在1-3之間的房企視作杠桿運用合理房企。

從2016年三季度樣本上市房企綜合杠桿系數(shù)排行榜來看，24家綜合杠桿系數(shù)高于3以上，18家在1以下，綜合杠桿系數(shù)在1-3合理區(qū)間的有63家。

大型房企萬科、保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團、綠地控股等，綜合杠桿系數(shù)都在1-3之間，其中綠地控股綜合杠桿系數(shù)為2.76，處于合理偏高的水平，招保萬金四大房企綜合杠桿系數(shù)處于1-2之間。

在2016年三季度樣本上市房企綜合杠桿系數(shù)排行榜中，排名前三位的分別是鳳凰股份、ST亞太、南國置業(yè)，綜合杠桿系數(shù)分別為10.52、9.17、8.61，原因在于三家企業(yè)對于綜合杠桿的兩個驅(qū)動因素——經(jīng)營杠桿與財務(wù)杠桿的運用、組合、搭配不合理，導(dǎo)致綜合杠桿系數(shù)過高。

其中，鳳凰股份綜合杠桿系數(shù)達到10以上，偏離合理區(qū)間，原因在于其過度使用財務(wù)杠桿，其三季度財務(wù)杠桿系數(shù)為6.77，屬于典型的經(jīng)營杠桿低、財務(wù)杠桿高的狀況。三季度鳳凰股份產(chǎn)生的籌資活動凈額為24.75億元，去年這一數(shù)字為-1.27億元，同比增長20倍。而該房企三季度營業(yè)收入僅為10.73億元，可見鳳凰股份處于過度融資狀態(tài)。

與此相反，排在鳳凰股份之后的ST亞太、南國置業(yè)處于典型的經(jīng)營杠桿高、財務(wù)杠桿低的情況。三季度ST亞太、南國置業(yè)經(jīng)營杠桿系數(shù)分別為9.29、13.01，財務(wù)杠桿系數(shù)分別為0.99、0.66，低于1。

南國置業(yè)在西南地區(qū)有不少項目，該公司三季度報告披露，公司短期借款、營業(yè)成本大幅增加，短期借款期末數(shù)較年初增加55.13%，主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模擴大，增加融資所致，公司營業(yè)成本較上年同期增加152.04%，主要是襄陽南國城市廣場、成都泛悅國際項目等銷售成本增加所致。

值得一提的是，隨著行業(yè)凈利潤率下降，房地產(chǎn)開發(fā)收入盈利能力較弱，財務(wù)杠桿逐漸失衡，為求扭虧為盈，一些房企不得不進行資產(chǎn)重組。比如，中航地產(chǎn)三季度財務(wù)杠桿系數(shù)為-62.99，因其利潤總額為負數(shù)，三季度其凈利潤約為-3億元。12月10日，中航地產(chǎn)以20億元左右的價格，將其旗下的9個地產(chǎn)項目出售給保利地產(chǎn)。

12月18日，陸家嘴集團旗下純景實業(yè)收購綠地控股孫公司——申萬置業(yè)100%股權(quán)及債權(quán)，同時委托綠地開發(fā)申萬置業(yè)的地塊，一共涉資34.5億元左右。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。