拿高價地卻遇調(diào)控 安徽最大房企文一集團“過冬”

9月30日之前的那段日子，對在合肥有項目的開發(fā)商來說，是一年內(nèi)最美好的時光。合肥市場上一房難求，買房資格甚至需要付出額外成本方能取得。然而，10月2日晚上9點左右，合肥市政府發(fā)布樓市調(diào)控新措施，市場成交的量與價同時發(fā)生變化。最嚴(yán)調(diào)控政策之下，這個2016年房價上漲最快的城市開始出現(xiàn)下跌，開盤去化不力，甚至出現(xiàn)項目開盤即虧本的“怪相”。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)，調(diào)控之后的第一個月，合肥新建商品住宅成交43.98萬平方米，創(chuàng)下49個月的低點，環(huán)比下跌63%；房價在上漲13個月后，首次出現(xiàn)下跌至12791元/平方米，環(huán)比跌5%。

合肥房地產(chǎn)市場此前的火熱，也吸引了包括萬科、恒大、華潤、萬達(dá)、碧桂園等大型房企爭相入駐，然而，合肥市場當(dāng)之無愧的老大依然是從合肥東邊小縣城崛起的文一地產(chǎn)。

今年7月，中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2016年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，文一地產(chǎn)以128億元銷售額位居54位，再創(chuàng)安徽房企銷售額首位。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，文一地產(chǎn)在合肥擁有近30個項目，這幾乎是萬達(dá)、恒大和碧桂園在合肥項目的總和。在土地市場競爭最為激烈的2015年和2016年，文一地產(chǎn)在合肥市場依然收獲18宗土地，其中不乏多宗高價地。

當(dāng)樓市風(fēng)云突變，這些高價地如何快速變現(xiàn)，則成為房企們必須思考的問題。文一地產(chǎn)也不能置身事外，其不得不改變多個項目的原有開發(fā)節(jié)奏。然而，這家邁進全國50強的房企，唯一重倉的城市也是合肥，處在調(diào)控風(fēng)暴眼的文一地產(chǎn)，成為市場關(guān)注的焦點。

外界的熙攘之中，文一地產(chǎn)長久以來不惜高價拿地，并將“快”視為圭臬的高周轉(zhuǎn)模式是否能夠得以維繼并無確切答案，值得注意的是，在接受記者采訪時，文一地產(chǎn)高管用“過冬”來形容接下來的2016年，并表示公司已經(jīng)儲備糧草，謀劃應(yīng)對措施。

困境：當(dāng)高價地遇到最嚴(yán)調(diào)控

最嚴(yán)調(diào)控之下，合肥這個中國房價上漲最快的城市房價開始下跌，開盤去化不力，甚至有開發(fā)商開盤即虧本。

合肥對樓市“動真格”之舉開始奏效。11月30，合肥迎來首場“限價”土拍，約90家房企鏖戰(zhàn)8宗地，最終兩宗土地觸及政府設(shè)置的最高價格，以搖號產(chǎn)生競得者。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從合肥國土局網(wǎng)站了解，當(dāng)日競拍的6宗限價地塊后期需保證房源售價不能高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項目最高明碼標(biāo)價備案價格。

土地最高價則為地塊所在區(qū)域歷史最高成交價，即已成交的最高價格。以蜀山區(qū)為例，政府給出的最高限價折合樓板單價為22103元，與今年6月葛洲壩地產(chǎn)競得的樓板單價21550元地塊基本持平。

“限價”在降低地價的同時，也將昔日的“地王”留在最高點。據(jù)《安徽商報》報道，合肥市對備案價格低于本區(qū)域內(nèi)同品質(zhì)、同類型房源明碼標(biāo)價平均備案價格的項目，開設(shè)綠色通道，即報即辦，加快市場供應(yīng)；若申請備案價在平均備案價與最高備案價之間，將“指導(dǎo)企業(yè)科學(xué)合理制定價格”。

11月下旬，《每日經(jīng)濟新聞》記者就新的備案規(guī)則致電合肥物價局，工作人員表示，新的備案項目價格不得高于所在區(qū)域已存在的最高價格，此舉意味著政府給房價設(shè)置了一道紅線。以濱湖為例，目前該區(qū)域最高備案價價格為19899元/平方米，高于該價格的項目無法進入銷售環(huán)節(jié)。

“限價”對文一地產(chǎn)的影響不用言說。2015年12月，文一地產(chǎn)競得濱湖BH2015-05-A地塊，成為當(dāng)年單價“地王”，豪門金地項目由此誕生。

文一地產(chǎn)試圖通過產(chǎn)品升級獲得更多的溢價，其一位不愿具名的高管向記者透露，該項目成型之前，參觀了很多豪宅項目并進行比對和參考，重新打造項目的物業(yè)，用材、戶型甚至是景觀。

合肥房管局網(wǎng)站顯示，豪門金地項目的高層住宅均價在2.2萬元/平方米左右，而距離該項目不遠(yuǎn)的合肥云谷高層住宅均價約1.35萬元/平方米，洋房為1.7萬元/平方米左右。

今年3月，文一地產(chǎn)76.89億元競得濱湖總價“地王”，該地塊住宅部分樓板單價約1.9萬元，而目前合肥物價局給對濱湖新房設(shè)置的價格紅線為1.99萬元/平方米。

如果按政府的指導(dǎo)價格定價，開盤即虧損。文一地產(chǎn)高管向記者表示，受限購影響較大的豪門金地降價空間不大，主要是因為該項目地價高于周邊項目，文一應(yīng)對策略為拉長銷售周期。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，目前，文一地產(chǎn)在合肥擁有近30個項目，這幾乎是萬達(dá)、恒大和碧桂園在合肥項目的總和。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，2015年和2016年，文一地產(chǎn)在合肥公開土地市場分別競得的18宗土地花費代價合計為242.73億元，而同期，文一地產(chǎn)的銷售業(yè)績?yōu)?80億元。

如此高的投資拓展金額，文一地產(chǎn)如何滿足資金需求？文一地產(chǎn)高管稱，“快”是文一地產(chǎn)發(fā)展的根本，拿地到開工甚至到開盤一般時間為4~6個月，16~24個月基本實現(xiàn)項目結(jié)算。文一地產(chǎn)在合肥常是數(shù)十個項目同時開發(fā)，項目資金并聯(lián)，為文一地產(chǎn)提供了大量現(xiàn)金流。

調(diào)控之下，文一地產(chǎn)已經(jīng)放緩合肥市區(qū)項目的開發(fā)節(jié)奏。此舉意味著，高周轉(zhuǎn)的模式在部分項目已經(jīng)行不通。在接受記者采訪時，文一地產(chǎn)高管用“過冬”來形容接下來的2016年，并表示公司已經(jīng)儲備糧草，謀劃應(yīng)對措施。

突圍：向不限購區(qū)域發(fā)力

樓市風(fēng)云突變，這些高價地如何快速變現(xiàn)？文一發(fā)端于合肥肥東，成長于合肥，唯一重倉的城市也是合肥。面對房價上漲壓力，監(jiān)管部門開始將調(diào)控之手伸向被文一地產(chǎn)寄予厚望的非限購區(qū)縣，如肥東、肥西、定遠(yuǎn)等地，以實現(xiàn)突圍。

10月31日，文一地產(chǎn)與合肥萬科簽約，將聯(lián)合開發(fā)肥東FD16-12號地塊，該地塊為9月23日，萬科以48.80億元代價競得，樓面價1.12萬元/平方米，成為肥東住宅樓面價的高點。

文一地產(chǎn)于肥東縣發(fā)家，除了地產(chǎn)開發(fā)，還涉及教育、旅游、酒業(yè)等方面，有著深厚的政府關(guān)系，這是萬科所倚重的。

但外界頗為不解的是，在肥東擁有大量儲備的文一地產(chǎn)緣何和萬科合作。學(xué)習(xí)萬科產(chǎn)品研發(fā)、營銷管理等技能之外，通過萬科提升整個肥東的知名度和價值才是文一地產(chǎn)所看重的。文一地產(chǎn)高管透露，為保證公司業(yè)績和資金，將加快不限購地區(qū)項目的開發(fā)。

看似一切盡在掌控之中，肥東的房價和成交也節(jié)節(jié)高攀，這似乎是一場贏局。10月，肥東新建商品住房量價大漲，銷售量1903套，實際成交加權(quán)平均價首次破萬，每平方米為10552元，單月上漲787元，環(huán)比上漲幅度8.06%，高于合肥同期環(huán)比上漲幅度。

然而，因為不限購帶動的房價過快上漲，引起了監(jiān)管層的注意。肥東縣物價局于11月17日召開《關(guān)于貫徹落實商品住宅價格監(jiān)管工作的專題會議》，會后流出的會議紀(jì)要顯示，肥東提出要有效抑制商品住房市場價格過快增長，并列出八項調(diào)控舉措，包括：開發(fā)企業(yè)首次備案應(yīng)提供整個項目銷售推盤方案，并按要求做出銷售價格承諾；對前期已備案但未取得預(yù)售許可證的房源，按照同區(qū)域、同品質(zhì)、同類型房源最低備案價格適當(dāng)下調(diào)備案價格。

上述會議召開后的第五天，文一地產(chǎn)位于肥東的名門云河灣、名門河畔項目即傳出特價房的消息。文一地產(chǎn)的內(nèi)部文件顯示，上述兩個項目11月的銷售均價為1.27萬元/平方米，政府部門為平衡房價要求11月房價控制在1.06萬元/平方米，項目需提供11套均價為9500元/平方米的房源以達(dá)到限價要求。

合肥市區(qū)針對新房價格限制的風(fēng)潮刮到了肥東。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，包括肥東在內(nèi)的合肥三縣如果在短期內(nèi)出現(xiàn)大漲的話，政府一定會出手平衡房價，這對開發(fā)商并不是利好，不僅僅是幾套房的問題，而是影響了市場預(yù)期。

接下來，文一地產(chǎn)不得不將更多的精力投向省內(nèi)其他不限購的三線、甚至四線城市。

融資：控股中發(fā)科技加快走向資本市場？

現(xiàn)金流可謂高周轉(zhuǎn)的“命脈”。2015年初以降，當(dāng)房地產(chǎn)公司拼命發(fā)債，使用7%、5%、3%，甚至更低成本資金的時候，文一地產(chǎn)的融資仍主要依賴傳統(tǒng)的銀行貸款和信托資金。

面對外界的疑慮，文一地產(chǎn)某高管以“公司創(chuàng)始領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)出身，對資本市場抗拒”來解釋對資本市場的遠(yuǎn)離。今年6月，文一地產(chǎn)似乎終于“開竅”，通過股權(quán)收購的方式成為中發(fā)科技實際控制人。

6月，文一集團掌門人控制的瑞真商業(yè)以1.5億元代價收購上海宏望（后更名為“上海望亦”）100%股權(quán)，獲得三佳集團70%股權(quán)。三佳集團持有中發(fā)科技17.09%的股權(quán)，文一方面得以間接控制上市公司*ST中發(fā)。

“控制中發(fā)科技唯一的目標(biāo)就是進入資本市場”，“相對一線企業(yè)的成本，文一很弱勢，完全靠自有資金太慢了，要靠資本市場”，文一地產(chǎn)高管表示。另據(jù)記者了解，上市已經(jīng)成為文一地產(chǎn)今年和明年的年度工作目標(biāo)。

今年7月，中發(fā)科技設(shè)立子公司宏光窗業(yè)，與實際控制人控制的房地產(chǎn)置業(yè)公司等達(dá)成日常經(jīng)營性業(yè)務(wù)往來，以期通過日常經(jīng)營性關(guān)聯(lián)交易扭虧。

轉(zhuǎn)變態(tài)度的同時，文一地產(chǎn)也在加快走向資本市場的步伐，11月22日，瑞真商業(yè)以5.4億元的代價購得三佳集團30%的股份和400萬元債權(quán)。上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，瑞真商業(yè)持有三佳集團30%股權(quán)，上海望亦持有三佳集團70%股權(quán)，瑞真商業(yè)持有上海望亦100%股權(quán)，因此瑞真商業(yè)間接持有三佳集團100%股權(quán)。此外，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者從知情人士處獨家獲悉，目前，瑞真商業(yè)實控人已著手向上市公司資產(chǎn)注入事宜。

但是，文一地產(chǎn)的運氣似乎不夠好，面對監(jiān)管層的借殼新規(guī)，如何快速、便捷地將其200億元的身家裝進市值僅30億元的上市公司，這將考驗一度排斥資本市場的文一地產(chǎn)高管們。

市場回暖之前，大量“地王”在手的文一地產(chǎn)，數(shù)個重點開發(fā)項目節(jié)奏放緩，僅僅依靠三線甚至四線城市能否撐起文一地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)模式尚無定論。

監(jiān)管層對融資渠道的控制仍在收緊，特別是公司債、銀行貸款、信托自資金及通過上市公司融來的資金被禁止流向土地市場，這對依靠快速拿地，快速開發(fā)的高周轉(zhuǎn)企業(yè)將產(chǎn)生不利影響。

調(diào)整：進軍二線城市改變單一布局

在加快非限購區(qū)域項目開發(fā)和尋求資本市場的輸血之外，試圖通過向二線城市擴張，改變過于單一的布局。

文一地產(chǎn)希望進軍一線城市，提升規(guī)模的同時，可以分散風(fēng)險。文一地產(chǎn)在經(jīng)歷過兩次上海的土地競買之后，深感和一線房企的差距與自身資金實力亟待提高，轉(zhuǎn)而進軍二線城市。

文一地產(chǎn)甚至提出一個實現(xiàn)目標(biāo)的路線圖，進軍熱門二線城市，南昌、武漢、南京……

7月23日，文一地產(chǎn)以總價5.53億元競得武漢東西湖一塊居住用地，樓面價45556元/平方米，溢價率208.59%。

9月23日，文一地產(chǎn)以5.5億元總代價，溢價率217%，樓面價9838元/平方米，競得南昌青山湖區(qū)單價“地王”。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，文一地產(chǎn)在二線城市的擴張仍在繼續(xù)，武漢另有新的項目在推進，然而湖北國土官方對拿地資金的審查無疑也增加了文一地產(chǎn)的資金壓力。

最近幾年，文一地產(chǎn)所屬的文一集團在多元化產(chǎn)業(yè)上的投入和發(fā)展，被認(rèn)為是地產(chǎn)低谷時的保障。文一集團官方網(wǎng)站的信息，其下屬產(chǎn)業(yè)涵蓋了，建工、餐飲旅游等十個產(chǎn)業(yè)，2015年度營收總額141億元，其中地產(chǎn)銷售業(yè)績?yōu)?25億元。

文一地產(chǎn)高管表示，多元化產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)之間可以實現(xiàn)資金互補。2008年，受金融危機影響，公司收縮戰(zhàn)線。為應(yīng)對地產(chǎn)的冬天，公司自2011年起每年向多元化產(chǎn)業(yè)投資2億元，希望地產(chǎn)冬眠時，多元化業(yè)務(wù)實現(xiàn)的現(xiàn)金流可以為地產(chǎn)提供資金成本并穩(wěn)定團隊。

如果合肥樓市真的再次進入“冬天”，文一地產(chǎn)辛苦準(zhǔn)備的過冬措施和希望資本市場輸血的渴求，能否幫助文一地產(chǎn)迎來春天？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。