專家：建立房地產(chǎn)發(fā)展的三層長(zhǎng)效機(jī)制

近日召開的政治局會(huì)議分析研究了2017年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議要求推進(jìn)關(guān)鍵領(lǐng)域工作取得突破，其中包括加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

在今年再次經(jīng)歷房?jī)r(jià)大漲之后，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制就再次成了非常迫切的任務(wù)，它將是明年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)。這意味著，首先，9月底以來各地實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控在明年還將持續(xù)；其次，房地產(chǎn)調(diào)控在一城一策的基礎(chǔ)上，還可能出臺(tái)全國(guó)性的措施；第三，調(diào)控措施要向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變。

怎樣建立房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制？這當(dāng)然需要房地產(chǎn)政策變得更加有效，但不能止于此。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵領(lǐng)域（目前甚至是核心領(lǐng)域之一），具有牽一發(fā)而動(dòng)全身的影響力，而影響房地產(chǎn)供需及房?jī)r(jià)變化的因素也不是局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，因此，其長(zhǎng)效機(jī)制的建立，還需要從更高層次采取系統(tǒng)性的措施。概而言之，房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制包括三個(gè)層次：第一層次是房地產(chǎn)政策本身，第二層次是宏觀調(diào)控措施，第三層次是長(zhǎng)期性的發(fā)展戰(zhàn)略和制度建設(shè)。只有在這三個(gè)層次都形成了相應(yīng)機(jī)制，房地產(chǎn)才有可能長(zhǎng)效發(fā)展。

房地產(chǎn)政策本身應(yīng)該穩(wěn)定，使供給和需求能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，要更加重視促進(jìn)供給增長(zhǎng)，同時(shí)適當(dāng)限制資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

以往的房地產(chǎn)調(diào)控以抑制需求為重點(diǎn)。在調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)下行時(shí)，地方政府還會(huì)減少土地供給。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，人民群眾對(duì)住房的需求在增長(zhǎng)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)供應(yīng)還存在很大“不足”，不能因?yàn)榇勖娣e大就過分擔(dān)憂“過剩”而減少供給。因此，“隨行就市”的土地供應(yīng)機(jī)制應(yīng)該改變，此外還需要建立促進(jìn)住房供給平穩(wěn)增長(zhǎng)的機(jī)制（例如加強(qiáng)保障房建設(shè)、督促開發(fā)商加快開發(fā)進(jìn)度等）。

本輪房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)力是金融化，大量資金通過各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在需求端推高了銷售額，在供給側(cè)推高了地價(jià)。金融部門和地方政府已經(jīng)采取措施限制資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，例如提高房貸首付比例、嚴(yán)查首付貸、要求購(gòu)置土地使用自有資金。這些措施都應(yīng)該長(zhǎng)效化。

宏觀調(diào)控措施對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常大，貨幣政策放松一尺，房?jī)r(jià)就能上漲一丈。建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制要求，制定宏觀調(diào)控措施時(shí)需要重點(diǎn)考慮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。宏觀調(diào)控?fù)?dān)負(fù)著穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)，有時(shí)需要采取刺激措施，那就可能造成房?jī)r(jià)快速上漲。如何調(diào)和這個(gè)矛盾呢？其實(shí)，如果真正堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，宏觀調(diào)控是能夠與房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制相協(xié)調(diào)的。政治局會(huì)議指出，穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)是我們治國(guó)理政的重要原則。穩(wěn)中求進(jìn)是穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)是基礎(chǔ)。今后在執(zhí)行中，也需要嚴(yán)格堅(jiān)持這些原則，謹(jǐn)防把“穩(wěn)增長(zhǎng)”不合時(shí)宜地變?yōu)?ldquo;促增長(zhǎng)”。

長(zhǎng)期性的發(fā)展戰(zhàn)略和制度建設(shè)是建立長(zhǎng)效機(jī)制的根本。為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需會(huì)失衡？根本原因是地區(qū)差距、貧富差距大。人口不斷流向一線城市、東部沿海城市、省會(huì)城市，而這些城市的土地資源畢竟是有限的。又由于社會(huì)、區(qū)域貧富差距大，富裕階層購(gòu)買力強(qiáng)，拉高了房?jī)r(jià)，卻讓中等以下收入群體不堪重負(fù)。因此，長(zhǎng)效機(jī)制的建立有賴于地區(qū)差距、貧富差距的縮小，而這要靠長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。需要調(diào)整的發(fā)展戰(zhàn)略還包括改變實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融之間的對(duì)比，應(yīng)該大力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，避免資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。此外，地方政府依靠土地財(cái)政的現(xiàn)狀，也需要盡快進(jìn)行改革。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。