萬科拍下兩塊地拿出眾籌平臺(tái)方案

“9·30”新政之后，北京四宗土地試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，結(jié)果是開發(fā)商以100%自持面積的代價(jià)拿下，一拿就是70年。當(dāng)市場(chǎng)正在為開發(fā)商算賬時(shí)，拿下兩宗地的萬科率先曝出方案——眾籌。眾籌是否能為自持破局？

打算怎么贏？

由開發(fā)銷售到經(jīng)營(yíng)服務(wù)

近日，四宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地的競(jìng)拍結(jié)果揭曉，除了首創(chuàng)、天恒、中聯(lián)聯(lián)合體競(jìng)得的土地是住宅面積100%自持、商業(yè)面積10%之外，其余三宗地的所有面積均是由開發(fā)商自持。萬科是其中兩宗地的競(jìng)得者，然而面對(duì)嚴(yán)苛的開發(fā)條件，萬科打算怎么贏？

萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖介紹，萬科在這個(gè)項(xiàng)目的主導(dǎo)思路是從傳統(tǒng)的“開發(fā)銷售模式”轉(zhuǎn)變到“經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式”，通過眾籌破局運(yùn)營(yíng)難題。“我們會(huì)為這兩個(gè)地塊建立相應(yīng)的眾籌平臺(tái)，把項(xiàng)目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時(shí)又嚴(yán)格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個(gè)住房單元(20戶至30戶)或是一整棟樓作為最小眾籌份額。”參與眾籌的企業(yè)在早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)。萬科則作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)，并負(fù)責(zé)為社區(qū)提供物業(yè)管理和配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

能不能贏？

政策、尋找眾籌企業(yè)等都是難題

眾籌方案的揭曉，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為比較有新意，同時(shí)也能解決項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)營(yíng)中的資金壓力難題。不過，該方案也引起了市場(chǎng)的熱議，萬科究竟能不能贏？

萬科對(duì)眾籌企業(yè)提出了一定要求，行業(yè)要符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展方向的要求，以信息服務(wù)、科技金融、智能硬件、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)業(yè)等為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)，企業(yè)要符合《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》中對(duì)北京市的功能定位部署，同時(shí)，要認(rèn)同綠色和工業(yè)化理念。尋找匹配的眾籌企業(yè)并非易事。“企業(yè)肯定體量要足夠，不能太大、也不能太小。太大的獨(dú)角獸企業(yè)本身就有獲得這種土地的能力，而且議價(jià)能力更強(qiáng)，這種企業(yè)愿意接手的可能性很?。恢械绕髽I(yè)有接手的可能性，但這部分物業(yè)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題，抵押融資的難度非常大；小企業(yè)很少有如此多的現(xiàn)金儲(chǔ)備。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

眾籌模式也涉及到相關(guān)融資政策。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“眾籌過程中是給予固定的收益保證還是給予相應(yīng)的股權(quán)，這方面也是有不確定性因素的。此外，眾籌的一個(gè)前提是相關(guān)參與的企業(yè)會(huì)讓員工入住，房源的優(yōu)先選擇權(quán)不是普通租賃者，而是特定租賃者，這似乎和原先的租賃政策有點(diǎn)偏差。”

此外，還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，項(xiàng)目是萬科全面自持，意味著產(chǎn)權(quán)不能分割，眾籌企業(yè)耗資、耗時(shí)，卻沒有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，會(huì)有多少企業(yè)愿意？北京晨報(bào)記者楊奕

開發(fā)商

還有哪些招？

100%自持，開發(fā)商從單純的開發(fā)、銷售轉(zhuǎn)向了包含再次交易、管理運(yùn)營(yíng)、金融服務(wù)等多項(xiàng)更深層次服務(wù)的“后開發(fā)時(shí)代”。土拍規(guī)則一夕變化，牽一線而動(dòng)全身，對(duì)于開發(fā)商的破局之術(shù)，除了萬科的眾籌辦法之外，市場(chǎng)上有哪些猜測(cè)？

REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，把房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)進(jìn)行金融交易。此前已經(jīng)有開發(fā)商試水，如去年萬達(dá)金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財(cái)產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”，以萬達(dá)廣場(chǎng)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集資金全部投資于只租不售的萬達(dá)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，這可以說就是一款類REITs的產(chǎn)品。

其次，尋找第三方合力運(yùn)營(yíng)。有房企人士透露，“我們開始思考將租賃品牌引入自持地塊的可能性，但價(jià)格還沒有談妥。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。