房地產(chǎn)新政滿月后 房價走勢整體趨穩(wěn)

回顧：9月末，北京、天津、鄭州等地相繼出臺房地產(chǎn)新政，對房價進行大范圍調控。其中，9月30日，北京市住建委等六部門聯(lián)合出臺了《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出本市房地產(chǎn)調控八大措施，購買首套普通自住房首付款比例不低于35%，購買第二套普通自住房首付款比例不低于50%。9月30日，天津市政府下發(fā)了《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，《實施意見》規(guī)定，天津市將實施區(qū)域性住房限購，強化差別化住房信貸政策。

11月份，全國房地產(chǎn)新政已過月余，20余城密集發(fā)布調控政策，樓市傳統(tǒng)旺季“金九”和“銀十”不再。與9月份的“漲價搶房”潮相反，10月熱點城市樓市降溫，房價漲幅放緩，高價地減少，同時，熱點城市成交大幅下滑。

據(jù)了解，號稱“史上”最強調控的南京限購、限貸政策9月底出臺后，10月份的南京樓市隨即應聲滑落。官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，政策層層加碼之下，南京“銀十”的新房銷量只有6595套，比9月份下滑50%。

據(jù)統(tǒng)計顯示，2016年10月份南京新房成交量為6595套，環(huán)比9月份的13233套下跌5成，同比去年10月的11133套也下探了4成左右。據(jù)了解，10月份6595套的成交量創(chuàng)下了多項“記錄”：這一數(shù)據(jù)不僅是今年以來的單月交易量新低，而且也是從2015年5月份以來的單月成交最“差”的一個月。

亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京商品住宅(不含保障房與自住房)成交套數(shù)和面積分別減少41%和32%，同時這一成交量也創(chuàng)造了近5個月的新低。

有研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月28個重點城市商品住宅成交量環(huán)比下跌15%，大部分出臺調控政策的熱點城市成交量顯著下滑，如濟南、蘇州、無錫、鄭州成交環(huán)比跌幅均超過五成。

樓市調控新政滿月，未來房價走勢如何？交通銀行(601328，股吧)首席經(jīng)濟學家連平在表示，樓市調控新政實施后，購房門檻的提高和銀行信貸的收緊將使熱點城市的樓市需求進入觀望期，加之基數(shù)效應，熱點城市樓市成交同比增速可能會出現(xiàn)較大幅度的下滑。一些價格上漲趨勢減緩、個別政策執(zhí)行力度較大的城市，其房價可能會有所下降?？傮w來看，未來幾個月，一二線城市樓市可能呈量縮價穩(wěn)走勢，三四線城市樓市銷售面積增速會繼續(xù)回升，但人口流向和資金流向因素均不支持其房價持續(xù)上漲。

“需要指出的是，盡管新政之后房價走勢整體趨緩，但房地產(chǎn)開發(fā)投資不會因此立即出現(xiàn)下滑，相反，我認為，四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資較三季度可能還會有所上升。”連平表示，從經(jīng)驗看，與房價相比，房地產(chǎn)投資是相對滯后于房價的。一般而言，房價下跌一段時間后房地產(chǎn)投資才逐步下滑，房價上漲一段時間后房地產(chǎn)投資才出現(xiàn)回升，這段價格到投資傳導的時滯至少在半年以上。由此推斷，四季度或未來幾個月房地產(chǎn)投資不會出現(xiàn)下降?，F(xiàn)在房地產(chǎn)投資增速基本維持在5%-6%之間，已經(jīng)處于歷史低位水平，短期內再度下跌到1%的歷史最低位可能性很小，全年房地產(chǎn)投資增速可能處于5%-8%之間，預計明年上半年投資增速仍會相對平穩(wěn)。

同比來看，30個城市中，有20個城市的成交量出現(xiàn)了同比增長態(tài)勢。從同比增幅的角度看，今年10月份大多數(shù)城市的市場交易要比去年同期更熱。

分析認為，樓市調控新政出臺，一方面一線樓市與前期火熱二線城市漸回理性；另一方面，三四線城市的商住房成交面積呈現(xiàn)環(huán)比上漲，“去庫存”仍是三四線城市的主旋律。

分析預測，隨著政策效應的繼續(xù)釋放，預計熱點城市市場成交面積將有繼續(xù)下降的可能。隨著市場交易面積的下滑，房價上漲的幅度也將收窄，進而促使房地產(chǎn)市場回歸理性和趨于平穩(wěn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。