上海樓市新政滿月量價齊跌 投資機會或在下半年

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報道，4月29日，位于上海市區(qū)某豪宅樓盤迎來開盤盛典，僅僅2小時攬金10億元。

然而就在4月25日，上海市政府新聞辦公室官方微博“上海發(fā)布”發(fā)布消息稱，上海房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺一個月以來，上海房地產(chǎn)市場發(fā)生了積極變化，政策效果明顯，并且給出了一系列數(shù)據(jù)：3月25日至4月24日，上海一二手住房成交面積分別為120萬平方米和210萬平方米，較2月25日至3月24日成交面積分別減少43%和58%；成交均價分別為32406元/平方米和26814元/平方米，較2月25日至3月24日成交均價分別下降4.8%和0.4%。

樓盤成交的火爆和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的量價齊跌，看似矛盾，實則并不沖突。目前，市場買賣雙方僅處于博弈階段，無論是買方還是賣方都在等待市場的進一步調(diào)整，雙方心理價格讓步都不多。

均價下跌只是統(tǒng)計意義

據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，單價10萬元/平方米的豪宅在新政前30天的均價是120799元/平方米，新政后30天的均價為129225元/平方米；成交面積由2.8萬平方米下降到2.7萬平方米。從數(shù)據(jù)來看，新政前后，盡管成交均價有所增長，但成交面積并沒有太大變化。對此，優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這也是受到總體房價上漲影響，“比如說去年單價10萬元的房子是非常好的，但是現(xiàn)在單價10萬元的房子很普遍，上海中環(huán)以內(nèi)單價幾乎都是10萬元，所以這個成交面積不會下來。”

從上海發(fā)布的數(shù)據(jù)可以看出，二手房成交面積相比新房的下降幅度更大。上海中原地產(chǎn)市場部分析師盧文曦認為，因為新房成交受到推盤制約，原來相對交易就不多，基本是靠存量，而現(xiàn)在存量比較少，所以釋放是非常慢的，“上海已經(jīng)進入存量房市場，二手房市場交易比新房要活躍，去年開始二手房交易總量是超過新房的。政策出來之后，風(fēng)向變了導(dǎo)致大家都不敢進樓市了。盡管推盤上去了，但是購買意愿是下來了，所以二手房下降得比較明顯。”

薛建雄同樣認為，二手房相對不受推盤結(jié)構(gòu)影響，而且二手房數(shù)據(jù)反映的更真實。

盧文曦告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，二手房跟新房還有一個不一樣的地方，是需要房東自己去掛牌的，如果房東覺得市場不好就不會去掛牌，根據(jù)他對中原二手房掛牌情況的觀察，政策出來后二手房掛牌的萎縮是非常明顯的。

而新房成交均價和二手房成交均價的下降幅度相差更大，盧文曦分析，二手房成交均價下降是一個很容易理解的想象，“因為二手房受到房企推盤、供應(yīng)節(jié)奏影響不大。從價格來看，在政策出臺前，房東對二手房價格的態(tài)度是‘不肯低’，但是政策出臺后，風(fēng)向變了，這時候房東會給1%~2%的談價空間，所以二手房出現(xiàn)成交均價下滑是很正常的。”

但是，導(dǎo)致新房市場均價下降的因素有很多，原先新房市場的結(jié)構(gòu)是“4+4+2”，即四份是剛需、四份是改善、二份是豪宅，而現(xiàn)在是“5+4+1”，其中五份是剛需的、四份是改善的，一份是豪宅。原先拉動均價的高端改善型需求和豪宅的份額變少了，剛需房變多，成交均價自然就會下來，“原來改善性住房單價四萬、五萬元都會有的，但現(xiàn)在這段時間三萬、四萬元的有，但是五萬元的很少了。因為首付款比例的變化，導(dǎo)致高端項目跑不動，原來二套是五成的首付，現(xiàn)在是七成的首付。豪宅交易量馬上收縮，成交結(jié)構(gòu)因此改變，這導(dǎo)致整個新房成交均價下跌。”

盧文曦認為，一段時間內(nèi)新房均價的變化和區(qū)域也是有關(guān)系的，“原先剛需選擇的區(qū)域大多是嘉定、青浦、松江，但新政以后的這一個月，剛需選擇在奉賢、金山的變多了，而這兩個區(qū)域是一萬元出頭的價格，這也是影響成交均價下降的一大因素。”

下半年會有樓盤大降價？

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)就顯示，5月上海有新開或加推意向的51個樓盤中，23個項目均價預(yù)期超3萬元/平方米，更有不少項目均價在5萬元/平方米上下，如保集瀾灣、虹橋正榮富、華府天地愉園、靜安府等。

據(jù)了解，一些單價10萬元/平方米以上的樓盤，也有計劃在近期推進營銷。網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，一期合同成交均價高達101746元/平方米的淮海名邸，計劃在一期熱銷的背景下，于近期推出二期產(chǎn)品。銷售均價120000~140000元/平方米的復(fù)興瓏御，也準(zhǔn)備推出面積200~350平方米的大平層產(chǎn)品。

上海發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，截至4月24日，新建商品住房網(wǎng)上可售面積從新政實施時（3月25日）的816萬平方米增加到899萬平方米。近兩周，一二手住房每日成交面積分別為3萬平方米左右和6萬平方米左右，日均交易量又恢復(fù)到以前年度的平均水平。

仿佛是突然之間，很多樓盤都表示“我要開盤啦！”這么多樓盤集中開盤，薛建雄認為，這是開發(fā)商嗅到了“房價接下來有下跌趨勢”的表現(xiàn)，“原來開發(fā)商推盤都在趕速度，但在這中間他們發(fā)現(xiàn)房價還在漲，所以一開始開發(fā)商不急著馬上賣。但是‘3·25新政’出來了，開發(fā)商預(yù)計后面房價要跌，所以趕在這時推房。”

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，從新政后上海新房市場的庫存規(guī)?？?，已經(jīng)呈現(xiàn)出了庫存規(guī)模開始上升的態(tài)勢。這背后和房企積極推盤、市場交易規(guī)模相對下滑的態(tài)勢有關(guān)系?？紤]到“3.25新政”效益的釋放，此類樓盤推出，能夠使得購房者可選的房源增加。

不過，薛建雄提醒到，在看到新房買進在增加的同時，還要警惕購買力提前釋放的危害，“現(xiàn)在把購買力提前消化掉，下半年購買力就會不足，購買力更慢。”

薛建雄認為，不管是剛性需求還是投資型需求，下半年才是買入的好時機，“政策出來了，當(dāng)然有理由觀望一下，房價起碼是漲不了。后面還會有很多樓盤推出來，可以考慮到年底買，看到跌幅超過20%的樓盤就可以入手了。”

無獨有偶，盧文曦認為，預(yù)計低點可能出現(xiàn)在第四季度。隨著成交量持續(xù)萎縮，房價面臨滯漲，調(diào)整也隨之而來。經(jīng)過半年調(diào)整，加上年末也是房企“還錢”時期，不排除接9、10月份出貨，價格可能也是比較低的時候。因此，對于投資型需求的購房者來說，9、10月恐怕是買入的好時機。

基于“房價會下跌”的判斷，薛建雄表示后期政策會逐步放松，主要體現(xiàn)在限購和貸款政策上、再下一步有可能是契稅、營業(yè)稅的調(diào)整。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為，后續(xù)市場走勢，基本上是量跌價穩(wěn)的格局，所以從政策表現(xiàn)來看，基本上效果較為明顯。后續(xù)的政策表現(xiàn)方面，一方面對于預(yù)售證的發(fā)放將繼續(xù)收緊，進而調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。另一方面則需要積極供地，進而增加房企拿地的機會和刺激住房投資。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。