樓市“銀十”落空：北上廣深房?jī)r(jià)漲幅均下滑

北京新房價(jià)格10月上半月環(huán)比漲幅回落3.7個(gè)百分點(diǎn)，一線和部分熱點(diǎn)二線城市成交量下降明顯。

10月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)分化明顯，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉稱(chēng)，9月份70個(gè)大中城市中，一線和部分熱點(diǎn)二線城市與其他城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)有明顯差異。

與9月比，一線和部分熱點(diǎn)二線城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均有所降低，北上廣深均呈下降態(tài)勢(shì)。

深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降

盡管10月份是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“銷(xiāo)售旺季”，但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月上半月，以北上廣深為首的一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不同以往的變化。

從房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅度看，15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。與9月比，一線和部分熱點(diǎn)二線城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均有所降低，北上廣深均呈下降態(tài)勢(shì)。

其中，北京10月上半月環(huán)比上漲1.2%，比9月份回落3.7個(gè)百分點(diǎn)；持續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)的深圳樓市出現(xiàn)回落，上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比降幅0.3%；而其他城市也出現(xiàn)不同程度的回落，幅度在1.0至3.8個(gè)百分點(diǎn)之間。

從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降60%-80%的城市有4個(gè)，下降40%-60%的城市有3個(gè)，下降20%-40%的城市有3個(gè)。

需求大范圍受限是主因

多位業(yè)內(nèi)人士表示，此輪調(diào)控是自2011年之后最嚴(yán)厲，波及范圍最廣的一次房地產(chǎn)收緊調(diào)控。與2011年“一刀切”式的模式不同，此輪調(diào)控更著重于分城施策。國(guó)慶假期前后共計(jì)有20個(gè)城市重啟新政，主要聚焦于首付比例的提升以及購(gòu)房資格的進(jìn)一步收緊。

從對(duì)購(gòu)房資格的收緊程度來(lái)看，除北上廣深仍延續(xù)此前的限購(gòu)政策之外，南京、蘇州等地此輪限購(gòu)政策進(jìn)一步強(qiáng)化，對(duì)購(gòu)房資格限制進(jìn)行了升級(jí)。而從首付比例提高來(lái)看，此輪調(diào)控當(dāng)中多個(gè)城市的首套房貸也出現(xiàn)一定比例的提升，北京針對(duì)不同面積的住房將首套首付款比例由30%上調(diào)到35%-40%；而二套房首付南京、蘇州等地已經(jīng)最高提升至80%這一歷史高水平。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，此輪房?jī)r(jià)的快速上漲很大程度上屬于“貨幣現(xiàn)象”，而首付比例的提高則著眼于“去杠桿化”。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原計(jì)劃購(gòu)房群體出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，因此購(gòu)房計(jì)劃不得不延后甚至擱置，需求的大范圍受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。

分析預(yù)測(cè)“年底前樓市將進(jìn)入低迷期”

此前市場(chǎng)普遍認(rèn)為，由于信貸的強(qiáng)勁支持，加之去庫(kù)存政策的大力刺激，引發(fā)了今年前三季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的火爆行情。

面對(duì)樓市成交量和價(jià)格上漲的回落，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前時(shí)至年底，各商業(yè)銀行普遍面臨信貸額度不足現(xiàn)象，放貸周期增長(zhǎng)，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量將普遍進(jìn)入低迷周期。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示：“受成交量的影響，成交價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)在年底之前也將被終結(jié)。不過(guò)從長(zhǎng)期來(lái)看，成交量?jī)r(jià)的走勢(shì)很大程度上仍然受到貨幣政策的影響，信貸總量是否納入管控范圍將為未來(lái)樓市的走向提供風(fēng)向標(biāo)。”

不過(guò)，交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹則認(rèn)為，在價(jià)格上漲趨勢(shì)減緩的情況下，個(gè)別政策執(zhí)行力度較大的城市房?jī)r(jià)還可能下降，但多數(shù)熱點(diǎn)城市難以出現(xiàn)明顯松動(dòng)。原因在于在流動(dòng)性充裕、其他資產(chǎn)保值能力欠缺的形勢(shì)下，投資樓市仍不失為資金尋求相對(duì)穩(wěn)妥出路的選擇；另一方面，房企“不差錢(qián)”和年度目標(biāo)基本完成，不具備降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)力，而且已沉淀的高昂拍地成本也制約了降價(jià)空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。