房?jī)r(jià)遇杠桿上的牛市 應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)可能風(fēng)險(xiǎn)

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)稱(chēng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然很大，希望中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能支撐經(jīng)濟(jì)并改善人民生活條件。官方媒體則在研究了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后，集體性提醒了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。

今年樓價(jià)的上漲，得益于杠桿的增加，被認(rèn)為是“杠桿上的牛市”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年年中以來(lái)，居民貸款余額增速開(kāi)始上行，截至今年7月達(dá)到17.7萬(wàn)億元，同比增速達(dá)20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)存款增速。其中，占比過(guò)半的中長(zhǎng)貸（80%以上是房貸）增速超過(guò)30%，今年以來(lái)平均每月新增量達(dá)到4400億元。7月份甚至出現(xiàn)新增貸款4638億元中的4575億元都是新增住戶(hù)部門(mén)貸款，住房按揭貸款成為7月新增人民幣貸款的唯一主力。

對(duì)這種現(xiàn)象，金融業(yè)的主流觀點(diǎn)是，房貸風(fēng)險(xiǎn)不大，中國(guó)銀行(3.340,-0.04,-1.18%)業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。對(duì)于杠桿率上升的問(wèn)題，有專(zhuān)家表示從靜態(tài)的看，杠桿率是比較高，但是從動(dòng)態(tài)的角度來(lái)看，家庭部門(mén)的負(fù)債率還是比較低的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格在不斷上漲，會(huì)降低家庭的動(dòng)態(tài)負(fù)債率。前者是以歷史看待違約了，后者則以未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲為基礎(chǔ)，兩者殊途同歸，即因?yàn)榉績(jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲，所以金融風(fēng)險(xiǎn)不高，不管是違約率還是杠桿率。

這種言論可能存在對(duì)中國(guó)貨幣政策未來(lái)走勢(shì)的一種過(guò)度自信。一些歷史和經(jīng)驗(yàn)表明，金融危機(jī)往往就是因?yàn)槭袌?chǎng)過(guò)度自信而違背市場(chǎng)規(guī)律造成的。今年以來(lái)，拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要是火熱的地產(chǎn)市場(chǎng)，但是，由于市場(chǎng)發(fā)生了一些擔(dān)憂(yōu)，各地的高價(jià)地塊頻出，很多城市家庭也繼續(xù)購(gòu)房，二手市場(chǎng)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)也比較火熱。

為什么地方政府偏好推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲呢？對(duì)于宏觀層面而言，保增長(zhǎng)是一種政治目標(biāo)，它涉及到社會(huì)與就業(yè)穩(wěn)定，防止金融風(fēng)險(xiǎn)等等因素。而且目前保增長(zhǎng)的目的還在于，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革創(chuàng)造良好的環(huán)境。但是，對(duì)于地方政府而言，則是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)中有自己巨大的利益。

目前，一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市的樓市分化就是產(chǎn)生于地方政府的自利效應(yīng)。在三四線(xiàn)城市，缺乏工業(yè)與商業(yè)潛力，只有舊城改造、新城建設(shè)以及房地產(chǎn)需求。因此，為了獲得更多的土地出讓資金，只能從數(shù)量上打主意，以在市場(chǎng)需求較大的時(shí)期，推出更多面積的土地。這就造成了當(dāng)前這些城市房屋供給過(guò)剩的局面。由于這些城市外來(lái)移民較少，主要靠城鎮(zhèn)化吸引農(nóng)民進(jìn)城消化，而依賴(lài)于收入增長(zhǎng)的農(nóng)民進(jìn)城是一個(gè)緩慢的過(guò)程，一時(shí)難以消化。目前去庫(kù)存政策，就是建立于吸引農(nóng)民進(jìn)城基礎(chǔ)上的。

對(duì)于一二線(xiàn)城市，特別是北京上海深圳這樣的特大城市，土地是重要的資源，在土地儲(chǔ)備有限的情況下，這些城市更希望將更多的土地用于工業(yè)與商業(yè)開(kāi)發(fā)，盡管用于這些項(xiàng)目的單價(jià)土地出讓金沒(méi)有住宅項(xiàng)目多，但是，工業(yè)與商業(yè)項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)更多的GDP以及持續(xù)的稅收，相反，如果用于住宅項(xiàng)目，則只能收取一次性的土地出讓金與稅收，何況，隨著居住人口的增多，政府還要在教育、醫(yī)療以及其他公共項(xiàng)目上持續(xù)投入。因此，從經(jīng)濟(jì)效益看，做居住項(xiàng)目弊大于利。這就是為什么一線(xiàn)城市的土地部門(mén)在住宅土地供應(yīng)方面并不積極的原因。

正是因?yàn)橐痪€(xiàn)城市的土地供給受限，而同期信貸超發(fā)，造成了供需緊張的局面，一線(xiàn)城市因?yàn)閿D牙膏式的土地供給、泛濫的流動(dòng)性與剛性需求會(huì)造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。很多人擔(dān)心市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不足以支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)漲下去，但是，在一線(xiàn)城市，通過(guò)置換放大了購(gòu)買(mǎi)力，新進(jìn)場(chǎng)的剛需購(gòu)買(mǎi)總價(jià)較低的二手房，而房東則置換總價(jià)更高的住房，經(jīng)過(guò)層層置換，放大了購(gòu)買(mǎi)力，所以，支撐樓市的并不是收入，而是財(cái)富效應(yīng)。

在中央政府依然需要樓市穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的前提下，在一二線(xiàn)城市土地供給依然受限的背景下，中國(guó)的樓市會(huì)加速上漲并持續(xù)消耗購(gòu)買(mǎi)力。這個(gè)過(guò)程需要被關(guān)注，當(dāng)樓市擔(dān)任穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的支柱，地方收益的來(lái)源，以及居民保值資產(chǎn)的時(shí)候，市場(chǎng)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)需要被關(guān)注到并及時(shí)應(yīng)對(duì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。