日前,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)稱,中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然很大,希望中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能支撐經(jīng)濟(jì)并改善人民生活條件。官方媒體則在研究了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后,集體性提醒了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。
今年樓價(jià)的上漲,得益于杠桿的增加,被認(rèn)為是“杠桿上的牛市”。據(jù)統(tǒng)計(jì),2015年年中以來(lái),居民貸款余額增速開始上行,截至今年7月達(dá)到17.7萬(wàn)億元,同比增速達(dá)20%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過存款增速。其中,占比過半的中長(zhǎng)貸(80%以上是房貸)增速超過30%,今年以來(lái)平均每月新增量達(dá)到4400億元。7月份甚至出現(xiàn)新增貸款4638億元中的4575億元都是新增住戶部門貸款,住房按揭貸款成為7月新增人民幣貸款的唯一主力。
對(duì)這種現(xiàn)象,金融業(yè)的主流觀點(diǎn)是,房貸風(fēng)險(xiǎn)不大,中國(guó)銀行(3.340,-0.04,-1.18%)業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。對(duì)于杠桿率上升的問題,有專家表示從靜態(tài)的看,杠桿率是比較高,但是從動(dòng)態(tài)的角度來(lái)看,家庭部門的負(fù)債率還是比較低的,因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格在不斷上漲,會(huì)降低家庭的動(dòng)態(tài)負(fù)債率。前者是以歷史看待違約了,后者則以未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲為基礎(chǔ),兩者殊途同歸,即因?yàn)榉績(jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲,所以金融風(fēng)險(xiǎn)不高,不管是違約率還是杠桿率。
這種言論可能存在對(duì)中國(guó)貨幣政策未來(lái)走勢(shì)的一種過度自信。一些歷史和經(jīng)驗(yàn)表明,金融危機(jī)往往就是因?yàn)槭袌?chǎng)過度自信而違背市場(chǎng)規(guī)律造成的。今年以來(lái),拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要是火熱的地產(chǎn)市場(chǎng),但是,由于市場(chǎng)發(fā)生了一些擔(dān)憂,各地的高價(jià)地塊頻出,很多城市家庭也繼續(xù)購(gòu)房,二手市場(chǎng)房產(chǎn)過戶也比較火熱。
為什么地方政府偏好推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲呢?對(duì)于宏觀層面而言,保增長(zhǎng)是一種政治目標(biāo),它涉及到社會(huì)與就業(yè)穩(wěn)定,防止金融風(fēng)險(xiǎn)等等因素。而且目前保增長(zhǎng)的目的還在于,為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革創(chuàng)造良好的環(huán)境。但是,對(duì)于地方政府而言,則是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)中有自己巨大的利益。
目前,一二線城市與三四線城市的樓市分化就是產(chǎn)生于地方政府的自利效應(yīng)。在三四線城市,缺乏工業(yè)與商業(yè)潛力,只有舊城改造、新城建設(shè)以及房地產(chǎn)需求。因此,為了獲得更多的土地出讓資金,只能從數(shù)量上打主意,以在市場(chǎng)需求較大的時(shí)期,推出更多面積的土地。這就造成了當(dāng)前這些城市房屋供給過剩的局面。由于這些城市外來(lái)移民較少,主要靠城鎮(zhèn)化吸引農(nóng)民進(jìn)城消化,而依賴于收入增長(zhǎng)的農(nóng)民進(jìn)城是一個(gè)緩慢的過程,一時(shí)難以消化。目前去庫(kù)存政策,就是建立于吸引農(nóng)民進(jìn)城基礎(chǔ)上的。
對(duì)于一二線城市,特別是北京上海深圳這樣的特大城市,土地是重要的資源,在土地儲(chǔ)備有限的情況下,這些城市更希望將更多的土地用于工業(yè)與商業(yè)開發(fā),盡管用于這些項(xiàng)目的單價(jià)土地出讓金沒有住宅項(xiàng)目多,但是,工業(yè)與商業(yè)項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)更多的GDP以及持續(xù)的稅收,相反,如果用于住宅項(xiàng)目,則只能收取一次性的土地出讓金與稅收,何況,隨著居住人口的增多,政府還要在教育、醫(yī)療以及其他公共項(xiàng)目上持續(xù)投入。因此,從經(jīng)濟(jì)效益看,做居住項(xiàng)目弊大于利。這就是為什么一線城市的土地部門在住宅土地供應(yīng)方面并不積極的原因。
正是因?yàn)橐痪€城市的土地供給受限,而同期信貸超發(fā),造成了供需緊張的局面,一線城市因?yàn)閿D牙膏式的土地供給、泛濫的流動(dòng)性與剛性需求會(huì)造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。很多人擔(dān)心市場(chǎng)購(gòu)買力不足以支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)漲下去,但是,在一線城市,通過置換放大了購(gòu)買力,新進(jìn)場(chǎng)的剛需購(gòu)買總價(jià)較低的二手房,而房東則置換總價(jià)更高的住房,經(jīng)過層層置換,放大了購(gòu)買力,所以,支撐樓市的并不是收入,而是財(cái)富效應(yīng)。
在中央政府依然需要樓市穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的前提下,在一二線城市土地供給依然受限的背景下,中國(guó)的樓市會(huì)加速上漲并持續(xù)消耗購(gòu)買力。這個(gè)過程需要被關(guān)注,當(dāng)樓市擔(dān)任穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的支柱,地方收益的來(lái)源,以及居民保值資產(chǎn)的時(shí)候,市場(chǎng)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)需要被關(guān)注到并及時(shí)應(yīng)對(duì)。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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