地產商分拆物業(yè)上市背后的邏輯

據報道，碧桂園9月7日晚在港交所公告，8月31日，旗下非全資附屬公司碧桂園物業(yè)服務已就其首次公開發(fā)行A股并于上交所上市向中國證監(jiān)會遞交申報文件，并于9月7日收到受理通知。本欄認為，地產商分拆物業(yè)公司上市容易存在過多關聯交易和利益輸送隱患，對于購買物業(yè)公司股份的A股投資者存在不確定風險。

目前，有不少地產商都在嘗試分拆上市。按照大多數人的理解，物業(yè)服務公司多是地產商的一個部門，它們聽命于地產商，主要起到地產商和業(yè)主在房屋入住后的聯系作用，而物業(yè)費往往也與地產商房屋產品質量息息相關，例如很多業(yè)主在對地產商房屋質量感到不滿時，首選的抗議方法就是拒交物業(yè)費。

本欄看來，地產商的物業(yè)服務公司的利潤水平，在很大程度上與地產商的經營決策有關，也可以理解為地產商可以通過一系列的價格政策調控旗下物業(yè)服務公司的利潤水平，地產商有能力按照自己的需要讓物業(yè)服務公司多賺很多錢或者少賺很多錢，這種風險就給物業(yè)公司的投資者帶來了很大的不確定性。也可以這樣理解，地產商的物業(yè)服務公司很難被理解為是一家能夠以全體股東利益最大化為追求的純粹市場企業(yè)。

現在碧桂園物業(yè)服務公司如果在A股上市，本欄認為其招股說明書的利潤水平一定是很漂亮的，但是這種優(yōu)秀的利潤率能否真的持續(xù)增長，則存在很大的不確定性。本欄認為，地產商很可能會努力保持物業(yè)服務公司的高成長性，但是這種高成長會完全依賴地產商的照顧而出現，是否真的具備投資價值還很難說。

其實在A股市場上，曾經出現過很多這樣的部分資產打包上市的先例，尤其是當年股市承擔著為國企脫困任務時期，就有一大批國有企業(yè)雖然整體虧損，但是卻能夠找出盈利的部門拿出來上市，然后獲得募集資金給整個企業(yè)使用。實踐證明，這類部分上市公司中有一部分確實幫助企業(yè)渡過了難關，最后通過整體上市進入A股市場；但也有一小部分公司，最后盈利的部門也變成虧損，上市公司被ST，成為了殼資源，投資者的募集資金損失殆盡。假如所有企業(yè)都把自己產生利潤的部門拿來上市，把承擔費用和虧損的部分留在大股東賬面，那么A股市場又多了一大批優(yōu)質企業(yè)，難道這樣真的好嗎？

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。