地王頻現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)凸顯 房企“加杠桿”場(chǎng)外配資拿地

17日，融信以110.1億元成交靜安中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，成為靜安區(qū)雙料地王，并同時(shí)以以10萬(wàn)/平方米的名義樓板價(jià)，14.3萬(wàn)/平方米的可售面積樓板價(jià)，創(chuàng)下全國(guó)樓板價(jià)地王。

據(jù)了解，現(xiàn)場(chǎng)共18家企業(yè)參拍，最終報(bào)價(jià)分別為融信110.1億元，中糧+建發(fā)+首開(kāi)110.05億元，仁恒103.3億元，萬(wàn)科100.10億元，世茂99.20億元，保利98.60億元，旭輝94.20億元，金茂+中鐵90.4億元，招商88.1億元，龍湖85.1億元，融創(chuàng)82.1億元，新城80.2億元，金輝77.1億元，雅樂(lè)居71.4億元，西藏城投66億元，合景泰富、葛洲壩、華潤(rùn)+華發(fā)未報(bào)價(jià)。

對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，以10萬(wàn)/平方米的名義樓板價(jià)，14.3萬(wàn)/平方米的可售面積樓板價(jià)，139%的溢價(jià)率，創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上最貴地王記錄，未來(lái)項(xiàng)目售價(jià)毫無(wú)疑問(wèn)將超過(guò)18萬(wàn)/平方米。

他認(rèn)為，從上海樓市走勢(shì)來(lái)看，由于“滬九條”的嚴(yán)格執(zhí)行、市場(chǎng)需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走勢(shì)會(huì)逐漸趨于理性，二季度已經(jīng)呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。但是，由于5月份以來(lái)“地王”頻出，因?yàn)?ldquo;地王”的頻現(xiàn)三季度上海樓市再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，“地王”成為干擾上海樓市回歸理性的一項(xiàng)非常重要因素。

此外，張宏偉稱，從當(dāng)前上海土地市場(chǎng)特征來(lái)看，今年以來(lái)上海“地王”現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)“地王”或少數(shù)幾個(gè)“地王”，一旦市場(chǎng)遇到調(diào)整，那么這幾個(gè)“地王”或許會(huì)存在操盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個(gè)市場(chǎng)的。而現(xiàn)在上海土地市場(chǎng)，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使像青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價(jià)拍出，那么，這也就意味著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不是單個(gè)項(xiàng)目的，而是整個(gè)市場(chǎng)的，一旦有風(fēng)險(xiǎn)就是系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

“再加上房企越來(lái)越多通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，從預(yù)期影響來(lái)看，隨著政策面的收緊與市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)，在上述熱點(diǎn)城市制造“地王”的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)就不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。因此，對(duì)于上海土地市場(chǎng)來(lái)講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)。”張宏偉表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。