新年以來,樓市成為焦點話題。杭州告急、上海淪陷……微信朋友圈里,均在熱議各地房價和買房,房產(chǎn)交易中心被擠得水泄不通,一線城市新開樓盤一天搶光的新聞屢見報端。
在中央明確房地產(chǎn)“去庫存”為今年五大任務(wù)之一的背景下,中央連續(xù)出臺了多數(shù)城市松綁限購、降首付比例、調(diào)整交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅等刺激措施。樓市熱并不讓人意外。
然而,一線城市的火爆的樓市背后,杠桿資金尤其是場外配資更值得警惕。新華社上周文章援引深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰直接稱,供需長期存在的矛盾不足以支撐房價短期快速上漲,此輪上漲的最直接原因還是金融杠桿在起作用。
杠桿上的樓市
中介機構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺……配資機構(gòu)越來越多。自買自賣轉(zhuǎn)按揭、首付貸、眾籌炒房、P2P……杠桿手段頻現(xiàn)。
以深圳為例:貸款杠桿幾乎利用到了極致……眾籌、P2P、首付貸等高杠桿房地產(chǎn)理財產(chǎn)品“熱火朝天”。
貸款杠桿——
人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示,2015年全年,新發(fā)放個人住房貸款3408億元,增長2.1倍。更值得關(guān)注的是,深圳按揭平均成數(shù)高,2015年12月份達到65%,遠高于“北上廣”三市,同比高3.2個百分點,與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個百分點,可謂將貸款杠桿幾乎利用到了極致。
眾籌、P2P、首付貸等高杠桿房地產(chǎn)理財產(chǎn)品——
以互聯(lián)網(wǎng)金融為背景的搜狐和搜易貸聯(lián)合推出的“首付貸”為例,在無抵押貸款的情況下,“首付貸”最低可貸1萬元,最高可以貸到房屋總價的20%。其流程是,平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品,然后對外發(fā)售。
還有拼房網(wǎng)類的房產(chǎn)眾籌平臺,投資者最低只需投資1000元,即可參與購房,按比例分享收益。
樓市場外配資規(guī)模有多大?
華夏時報報道,目前房地產(chǎn)交易市場中,三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。單就中介行業(yè)而言,通過“場外配資”實現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元。如果“銀行按揭+首付貸”雙重杠桿疊加,風(fēng)險進一步加大。
各大中介公司公開宣傳的數(shù)據(jù)也顯示:鏈家約有2100億元使用了杠桿成交,房天下大約2000億元,我愛我家大約也有800億元,而整個中介行業(yè)通過“場外配資”實現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,官方在政策層面加杠桿可以視為場內(nèi)加杠桿,更多的場外杠桿也在出現(xiàn)。各種首付貸款已經(jīng)可以將首付降到最低5%,也就是杠桿率可以放大到20倍。甚至部分企業(yè),已經(jīng)可以提供契稅貸款。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為,部分加杠桿其實更多不是從商業(yè)銀行系統(tǒng)進入,而是從其他互聯(lián)網(wǎng)金融平臺進入。包括一些中介為了擴大平臺的利用效益,可能進行零利率的房貸優(yōu)惠,這使各類加杠桿操作變得頻繁。此類加杠桿背后的擔(dān)保機制并不健全,增大各類風(fēng)險。
也有分析師認為,當(dāng)前杠桿整體處于合理水平。一財援引中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎稱,購房者使用首付貸的比例很低。目前首付貸等場外配資對于房價的影響被夸大了,國內(nèi)的樓市杠桿仍處于比較合理的水平。
似曾相識?
杠桿資金、場外配資,熟悉的字眼一再挑動著人的神經(jīng)。去年股市泡沫破滅還歷歷在目,主要原因也是由于居民投資加杠桿,一個是通過兩融的場內(nèi)加杠桿,另一個是通過場外配資加杠桿。
作為一輪杠桿撬動起來的牛市,一開始就存在泡沫。而隨著監(jiān)管層強力去杠桿——清理場外配資、場內(nèi)融資融券、證券類信托,由于時間較短、手段較強硬,導(dǎo)致了股市的非理性踩踏事件,去年夏季的股災(zāi)許多人至今記憶猶新。
當(dāng)時,據(jù)國泰君安任澤平、張慶昌測算:杠桿資金存量為4萬億左右。
場外配資規(guī)模約10000億,成本在13-20%之間,杠桿為1:4-1:5之間,主體為互聯(lián)網(wǎng)平臺、配資公司、券商、散戶。
融資融券余額2.13萬億,杠桿在1:1左右。
除了中介場外配資規(guī)?;虺f億外,與股市領(lǐng)域的場外配資不同,房地產(chǎn)領(lǐng)域的“場外配資”是一環(huán)扣一環(huán)的杠桿配資。華夏時報援引業(yè)內(nèi)人士稱,目前,“場外配資”中有50%居民是連環(huán)房屋連環(huán)成交,占到整個房地產(chǎn)配資的半壁江山。
此外,A股去杠桿,可以借助禁止恒生HOMS系統(tǒng)等配資系統(tǒng)接入市場交易系統(tǒng),而樓市則更為不容易做到。
上漲時加杠桿有助于快速兌現(xiàn)預(yù)期,調(diào)整時去杠桿加大市場波動。一旦樓市出現(xiàn)任何問題,場外配資會極大地加劇波動風(fēng)險,甚至?xí)l(fā)經(jīng)濟全局的連鎖反應(yīng)。
北京師范大學(xué)教授、經(jīng)濟學(xué)家鐘偉提出,不管如何,去庫存需要付出巨大代價。理性選擇是,至少這個代價不大于樓市崩潰的龐大損失。前車之鑒是股市,拔苗助長式的市場透支最終以持續(xù)異常動蕩收場,中國中產(chǎn)階級可能因股災(zāi)而被洗劫了超過10萬億以上的財富。
外媒:監(jiān)管層計劃打擊房貸首付類金融產(chǎn)品
對于樓市場外配資,監(jiān)管層似乎有意向控制風(fēng)險。彭博今日援引知情人士稱,監(jiān)管部門將打擊部分中介機構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款的行為。
監(jiān)管部門將要求商業(yè)銀行對于住房貸款申請嚴(yán)格審查,如果首付資金來自高杠桿融資類貸款,則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門還將加強房地產(chǎn)信貸的壓力測試。
不過消息尚未得到央行和銀監(jiān)會的證實。
此外,上周五21世紀(jì)援引股份制銀行上海分行零售部人士稱,據(jù)目前上海樓市的情形,會更嚴(yán)格審核貸款人的資質(zhì),正在考慮提高首付比例。也有深圳銀行業(yè)人士表示,正在研究考慮提高首付比例。
住建部部長陳政高表示,一線城市會通過增加土地供應(yīng)面積來穩(wěn)定市場。一線城市還會打擊違法交易行為,還要主動發(fā)聲穩(wěn)定市場??傮w來說,對今年房地產(chǎn)市場健康發(fā)展充滿信心。
樓市“冰火兩重天”下,朋友又開始了新一輪刷屏。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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