深圳房價創(chuàng)四年最大跌幅 樓市火爆時代拐點來了？

8月1日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（下稱規(guī)土委）公布了一組數(shù)據(jù)：7月，深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環(huán)比下跌8.15%，為2012年以來環(huán)比最高跌幅。

這是2016年深圳房價第二次出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)，但即便在3·25樓市調(diào)控新政的4月，市場也只是微跌0.2%。

唱多者的聲音傳來：深圳房價這次是“假摔”，是供應(yīng)量大量減少、季節(jié)性因素及投資需求的短期觀望、成交量回落造成的市場正常調(diào)整。規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，7月份深圳新房成交套數(shù)和面積也分別環(huán)比下跌了8.27%和10.83%。

3·25新政實施4個月后，深圳樓市正在高位調(diào)整和去泡沫化。“成交量腰斬、價格上漲基本上出現(xiàn)了停滯、投機行為正在被合理的剛性需求所代替……”，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒說。

這些構(gòu)成了一場必要的樓市調(diào)控成功實施的主要因素。

“深圳下半年應(yīng)該不會再出新的政策了，因為從目前來看，調(diào)控已經(jīng)奏效。但有關(guān)部門一定會儲備一些措施，以防房價再度翻頭上漲。”深圳市規(guī)土委的一位官員告訴經(jīng)濟觀察報。

目前，深圳樓市依然處于變動期，成交與價格、購房者與開發(fā)商、剛需與投資客之間博弈處處可見，市場正在步入深度調(diào)整。

結(jié)構(gòu)性“假摔”

中國指數(shù)研究院在8月1日發(fā)布的《2016年7月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》中稱，深圳仍是全國房價上漲最快的城市，同比漲幅41.15%。

2015年，深圳新房均價從每平方米2萬余元一路飆升至4萬，2016年進(jìn)一步突破5萬元大關(guān)。2016年6月房價一度突破6萬元，達(dá)到61756元/平方米。

“不要以為7月數(shù)據(jù)下降，就盲目的相信深圳房價真的下降了，這是結(jié)構(gòu)性‘假摔’。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓說。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向經(jīng)濟觀察報表示，“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”主要是供應(yīng)量急劇減少、高價樓盤的成交、備案數(shù)據(jù)下滑造成的房價下跌，一般用來形容周期性拐點。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，7月深圳新房供應(yīng)處在較低水平，包括加推的項目，整個7月只有10個樓盤入市，僅有4個住宅項目取得預(yù)售，總批售量僅為22.95萬平方米，較上月下滑12%。

從7月成交備案的新盤來看，豪宅的數(shù)量明顯減少，使得結(jié)構(gòu)性成交影響明顯。據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛觀察，6月份備案的樓盤中有44%是“6萬+”均價以上的項目，這個數(shù)字在7月下滑到了26%。

王飛表示，由于5-6月半島城邦、新錦安壹號公館等高端項目成交較多，導(dǎo)致前期價格基數(shù)較高，價格回落明顯。

如此低的供應(yīng)量使得成交仍然維持在低位。據(jù)統(tǒng)計，一季度深圳一手房的月均成交量在5100套左右，二手房的月均成交量在1.4萬套左右，現(xiàn)在的一二手成交量只有當(dāng)時的4-6成。

中原數(shù)據(jù)顯示，7月二手房均價為55247元/平方米，環(huán)比上漲2.43%，較3？25新政5%的平均漲幅，亦有回落趨勢。

一位深圳控股人士表示：“一般開發(fā)商拿到預(yù)售證之后會在一周內(nèi)開賣，但會在允許范圍內(nèi)選擇合適的時間。以目前的市場情況來看，買賣雙方的博弈周期并沒有那么快緩和。”

經(jīng)濟觀察報了解到，二季度以來，深圳開發(fā)商普遍減緩了項目入市的節(jié)奏，此前預(yù)熱的新售樓盤如期開盤者寥寥，選擇加推的項目也遲遲不見動靜。豪宅擇機入市，華潤城潤府在售的公寓產(chǎn)品推出時間就由7月下旬推遲到8月初。

另一家回歸深圳的地產(chǎn)央企中糧地產(chǎn)今年預(yù)備在深圳開售五個項目。繼5月推出了中糧云景國際住宅部分產(chǎn)品之后，中糧又在7月30日加推了120套房源。

“目前市場處于一個成交量萎縮的狀態(tài)，大量放盤價格高了就賣不動，開發(fā)商就采取‘小步推’策略，每一次少量放盤，以穩(wěn)定價格。”中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示。

調(diào)控后樓市

2016年3月25日，深圳頒布了房地產(chǎn)調(diào)控新政：深圳市戶籍居民家庭限購2套住房；非深戶籍家庭限購1套住房，且需提供3年以上在深連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明；二套房最低首付比例為四成。“政策出來之后，成交量馬上就下來了”，王飛說，4月二手房成交量不足1萬套，環(huán)比3月一下子就跌去了5成多。

政策實施后的二季度，新房、二手房成交量同比近乎腰斬。其中，二季度深圳二手房一共成交了20275套，僅和3月份單月相當(dāng)，比一季度的46005套大跌了56%；新房市場，二季度一共成交了7852套房子，與一季度相比大跌49%。

上半年，深圳新房批售項目合計41個共28189套，與往年相比處于正常水平，推售項目合計64個共15466套，與往年相比明顯減少。

除了成交量下降之外，房價的暴漲行情也沒有持續(xù)。

深圳新房成交量持續(xù)走低，但成交均價卻上漲3成，這背后的推手則是大量的豪宅。“主要原因是5-6月的高價樓盤上市比較多，7月因為前期高價樓盤已經(jīng)基本上被消化掉了，龍崗、寶安等地的中低價樓盤開始集中入市。”王鋒說。

數(shù)據(jù)顯示，新政后，南山區(qū)、福田區(qū)以及羅湖區(qū)的“10萬+”豪宅集中入市，其數(shù)量由去年的2個上飆升至今年上半年的14個。且在住宅整體成交低迷的情況下，豪宅定價合理，出現(xiàn)了逆市暢銷的局面，推高了全市均價。

對于二手房成交占7成比重的深圳樓市來說，看二手房的變化，要比新房更有參考價值。深圳鏈家研究院院長肖小平認(rèn)為，深圳的新房是一個非常小的一個市場，這里面只要有一個盤出現(xiàn)異常就會影響樣本，變得很不尋常。而二手房是一個完全競爭的市場，幾乎不存在結(jié)構(gòu)性缺陷。

數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳二手房成交價格49539元，比去年下半年大漲了23%。但是，政策出臺后的二季度和一季度相比，房價基本沒有上漲。根據(jù)中原監(jiān)測到的數(shù)據(jù)，過去三個月，二手房價格的漲幅基本在1%-2%。

“目前市場仍然處在3？25新政調(diào)控通道里，調(diào)控工作還將繼續(xù)深化。”王鋒表示，在此背景下，開發(fā)商推盤節(jié)奏也明顯放緩，但兩宗地王的誕生再次推高大眾對深圳房價的預(yù)期，買賣雙方之間持續(xù)博弈，造成了現(xiàn)在的僵持局面。

投資客離場

深圳投資客王志華去年以800萬價格購買了深圳寶安區(qū)的一套房產(chǎn)，卻發(fā)現(xiàn)今年很難出手。“觀望了兩個月，由于是學(xué)位房，最后才得以以原來相近的價格售出”，王志華說。

美聯(lián)物業(yè)的銷售員小張負(fù)責(zé)的羅湖區(qū)某小區(qū)6月掛出來的一套二手房，總價是750萬元，而在7月，該小區(qū)又掛出來兩套類似房源，掛牌價在700萬元。

市場調(diào)控的另一個結(jié)果是，投資客漸次離場，目前深圳投資性購房者正在趨于謹(jǐn)慎。

“新政規(guī)定二套房首付為四成，這提高了杠桿的壓力。”王鋒表示。據(jù)其調(diào)研，深圳投資性購房的比例從此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。但中原研究中心檢測數(shù)據(jù)顯示，目前投資客比例也降到20%左右了。“深圳樓市的主要問題仍然是供不應(yīng)求，但是房價上漲速度過快，擠走了剛性需求和改善性需求，也導(dǎo)致東莞、惠州等地房價地價的上漲。深圳房價目前已處于高位，投資客暫時不會入場。”新城控股(11.970,-0.12,-0.99%)高級副總裁歐陽捷表示。

對于普通購房者而言，短期內(nèi)價格有望出現(xiàn)一波調(diào)整，雖然實際成交價沒有下跌，但目前的業(yè)主報價已經(jīng)逐漸接近成交價了，購房者的議價空間也比之前加大了許多。

有中介人士告訴經(jīng)濟觀察報，目前市場上一些急于出手的投資客或者急于換房的置換型客戶會給出一定議價空間，幅度在5%-10%，買家的預(yù)期則更高，這使得二手房成交處于膠著的狀態(tài)。

肖小平則認(rèn)為，房產(chǎn)交易實際上是低頻交易，即便是炒房客，操作頻率也沒有市場想象的那么高，需要價格達(dá)到一定的預(yù)期，“即便房子不適合做短期投資了，也不代表不適合做中長期的持有”。

而隨著高價位樓盤在市場上繼續(xù)回落，中低價位及中小戶型的商品房市場占比會直接回升。

據(jù)王鋒觀察，6月以前深圳市購買8萬元均價以上的購房者占比達(dá)20%，7月下降到了14%。在市中心區(qū)福田和南山，這部分購房比例也由接近40%下降到了20%。

一城一策，信貸收緊？

近半年以來，全國樓市去庫存、信貸放松的大背景并無改變。深圳的信貸政策卻出現(xiàn)收緊信號，主要是銀行利率折扣由之前的8.8折上調(diào)到9折為主。

7月13日，深圳包括中行、工行、建行、郵儲銀行等在內(nèi)的7家銀行陸續(xù)收到通知，房貸利率都將調(diào)回9折，并于14日開始執(zhí)行。

“針對國家近期提出的‘一城一策’，要求所有的商業(yè)銀行首套房貸利率不可以低于9折，這在全國還是第一個，且對房貸市場有一定的收緊作用的。”肖小平表示。

一位中國銀行深圳分行的人士分析，“突然調(diào)整到9折，這是大型商業(yè)銀行自身業(yè)務(wù)的調(diào)整，但擔(dān)心風(fēng)險可能才是上述銀行提高利率折扣，收緊信貸的真正用意。”

在深圳房價暴漲的2015年，把杠桿用足曾經(jīng)是在深圳買房的潮流。據(jù)統(tǒng)計，深圳個人住房貸款去年的平均數(shù)為6.5成，500萬元以上的房貸，7成貸款占比超過70%。

王飛認(rèn)為，下半年貨幣政策的持續(xù)性寬松可能性較小，但還是會有收緊的可能性，短期來說，房價已經(jīng)達(dá)到了階段性的頂部。“深圳下半年應(yīng)該不會出臺新的調(diào)控政策，因為市場并沒有出現(xiàn)亢奮情況。但有關(guān)部門會持續(xù)關(guān)注市場走勢，并儲備一些調(diào)控措施，”深圳市規(guī)土委的一位官員表示。

王鋒認(rèn)為深圳還可以從以下幾方面進(jìn)一步加強調(diào)控：一是為避免地王現(xiàn)象造成房價大幅上漲，應(yīng)盡快調(diào)整土地出讓模式。借鑒北京、南京等地做法，在土地出讓溢價率超過一定比例時，轉(zhuǎn)為競配人才住房和保障性住房。二是完善差別化的住房信貸政策，進(jìn)一步抑制投機炒作。對于短期內(nèi)頻繁使用杠桿的購房者，再次申請購房貸款時，進(jìn)一步提高最低首付比例。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。