存量市場拐點(diǎn)出現(xiàn) 房地產(chǎn)基金機(jī)會來了

房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策又迎來加碼。

近期，北京（樓盤）、深圳（樓盤）兩地銀監(jiān)局及央行分支機(jī)構(gòu)發(fā)文通知，提示轄區(qū)內(nèi)銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個人消費(fèi)貸款和個人經(jīng)營貸款存在違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況，要求加強(qiáng)個人消費(fèi)貸款管理，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

在房地產(chǎn)市場嘗遍各種“新藥方”后，“調(diào)控措施”開始奏效，多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，中國將進(jìn)入存量地產(chǎn)時代，房地產(chǎn)的融資手段也在發(fā)生深刻變化。

REITs、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為盤活商業(yè)地產(chǎn)的有效手段開始受到重視。同時，歌斐資產(chǎn)發(fā)布的《2017中國房地產(chǎn)金融行業(yè)白皮書》也顯示，隨著存量市場拐點(diǎn)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)基金開始興起且開始偏向主動管理型。

地產(chǎn)投資基金崛起

樓市各項(xiàng)調(diào)控組合拳出手后房地產(chǎn)市場有所冷卻。

財川證券分析師宋紅欣在研報中指出，全國樓市已進(jìn)入“限購、限貸、限價、限售、限商”的“五限”時代。宋紅欣指出，2017年商品房成交持續(xù)萎縮，30大中城市商品房成交量持續(xù)低迷，一直維持在20萬套之下，2月份更是降至10.53萬套，3月份短暫回暖，但隨后連續(xù)4個月下降。

根據(jù)歌斐資產(chǎn)判斷，與房地產(chǎn)開發(fā)更直接相關(guān)的新增建設(shè)用地和工程開發(fā)建設(shè)投資額（已扣減土地購置費(fèi)用）占國民經(jīng)濟(jì)的比重均已在十二五期間見頂，可以確定的是，全國主要城市的房地產(chǎn)市場，逐步由增量邁向存量時代。

值得注意的是，伴隨著由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場拐點(diǎn)的出現(xiàn)，以保險機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)基金為代表的國內(nèi)機(jī)構(gòu)資本在商業(yè)房地產(chǎn)大宗投資市場迅猛崛起。歌斐資產(chǎn)指出，國內(nèi)機(jī)構(gòu)資本在內(nèi)資投資總額中所占份額已由2008-2010年間的17%翻番至35%。

根據(jù)歌斐資產(chǎn)預(yù)計(jì)，未來四年為國內(nèi)機(jī)構(gòu)資本建倉時期，預(yù)計(jì)將有上萬億資金排隊(duì)入市，其中險資的體量占到了絕大多數(shù)：據(jù)估計(jì)，中國保險公司管理資產(chǎn)的總規(guī)模約為1.9萬億美元，如果將房地產(chǎn)平均投資份額提高至5%，投資總額將達(dá)到950億美元，這意味著為市場帶來6000億人民幣的增量資金。

現(xiàn)實(shí)的情況是，盡管由于2014年保監(jiān)會修訂規(guī)則，商業(yè)保險公司可以將30%資產(chǎn)投資房地產(chǎn)，但截至2016年末，其房地產(chǎn)投資規(guī)模不到總資產(chǎn)1%，與國際標(biāo)桿保險公司10%左右的不動產(chǎn)投資配比相比差距顯著。

而就房地產(chǎn)基金而言，也在發(fā)生很大變化。一般來說，房地產(chǎn)投資基金主要通過股權(quán)加債權(quán)的投資參與房企項(xiàng)目開發(fā)或運(yùn)作。歌斐資產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)基金投資越來越趨向于具備主動管理屬性，且投資標(biāo)的開始出現(xiàn)多元業(yè)態(tài)。“在去杠桿大背景下，呈現(xiàn)出了從間接融資到直接融資、從債權(quán)融資到股權(quán)融資的雙重轉(zhuǎn)向。”

該轉(zhuǎn)變也與純債類屬性的地產(chǎn)基金受監(jiān)管限制，融資成本過高有關(guān)。

歌斐資產(chǎn)相關(guān)人士表示，從2017年1-4月份，主要上市房企總?cè)谫Y規(guī)模3109億，同比下滑42%，從融資結(jié)構(gòu)來看，受監(jiān)管的委托貸款、公司債以及再融資占比下滑，融資規(guī)模分別同比下滑65%、99%和89%。房企相應(yīng)會尋求中期票據(jù)、信托以及其他創(chuàng)新融資等，其中中期票據(jù)又受到資產(chǎn)比例的限制要求，信托融資受到房企資質(zhì)的限制。

各類傳統(tǒng)債權(quán)融資渠道收縮，給股權(quán)型房地產(chǎn)基金帶去了機(jī)會。

諾亞財富方面負(fù)責(zé)人表示，伴隨著房地產(chǎn)“黃金十年”的悄然遠(yuǎn)去，在調(diào)控政策與市場周期雙重限制下的房地產(chǎn)行業(yè)亦呈現(xiàn)出了“新常態(tài)”。從該角度來說，房企開放股權(quán)合作的意向明顯。“這對投資者來說就是一個參與房地產(chǎn)股權(quán)投資的好機(jī)會。”

根據(jù)歌斐資產(chǎn)白皮書指出，從市場機(jī)會而言，房地產(chǎn)市場總成交規(guī)模超十萬億，對投資者而言，更有廣闊投資空間和多樣化投資標(biāo)的。2016年，全國商品房銷售額11.7萬億；在商辦大宗交易中，2016年上海（樓盤）當(dāng)年成交額約960億，北京在380億左右。投資標(biāo)的上，有住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等多樣化的選擇。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶指出,中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由開發(fā)時代,轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)運(yùn)營時代。但這并不能說明市場沒有增量盈利空間。比如寫字樓市場還有巨大的藍(lán)海市場,需要機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路――從原先的銷售性思維向服務(wù)型思維轉(zhuǎn)變,打造成社群化、個性化服務(wù)的樓宇經(jīng)濟(jì)模式,成為全新的房地產(chǎn)內(nèi)容制造商與提供商,左手為開發(fā)商服務(wù),右手為顧客服務(wù),反而能迎來新的房地產(chǎn)投資獲利新空間。

REITs的空間

REITs(RealEstateInvestmentTrust)是房地產(chǎn)信托投資基金的簡稱，是一種以發(fā)行股權(quán)性收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給股東的一種信托基金，并可在交易所流通交易。

作為存量地產(chǎn)開發(fā)的金融工具，歌斐資產(chǎn)方面人士表示，REITs有收益狀況良好和市場的關(guān)聯(lián)度較低以及更低的波動性、流動性等優(yōu)點(diǎn)。截至2010年12月31日的35年時間里，美國權(quán)益REITs提供了平均14.0%的年度總回報，這一表現(xiàn)相對于同時期的其他指數(shù)的回報要好得多；REITs的收益主要來源于每年穩(wěn)定的租金和抵押貸款利息收入，同時，REITs必須分配至少90%的年度應(yīng)稅收入作為股息給投資者。

根據(jù)資產(chǎn)證券化（ABS）方面人士分析，美國全市場REITs股息率較高。目前總市值1.13萬億美元，平均每股46.64美元，加權(quán)平均84.54美元，平均市盈率66左右，加權(quán)平均EPS2.23，REITs具有較高的股息率，平均股息率高達(dá)11.69%，加權(quán)平均后4.35%左右，而S&P500股息率僅1.99%。

目前房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)行情況大致包括保障房、購房尾款、供應(yīng)鏈、住房公積金、物業(yè)管理費(fèi)、REITs、房地產(chǎn)ABS等諸多類型。截至2017年3月，總額達(dá)到172.34億元，其中RE-ITs有91.61億元。

目前的限購限貸政策重點(diǎn)在壓制需求端，而在此時布局房地產(chǎn)可以鋪貨周期性基于。根據(jù)歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)條線相關(guān)研究指出，地產(chǎn)周期背后是政策調(diào)控產(chǎn)生的需求釋放波動。對于投資者來說，被調(diào)控暫時抑制的需求未來仍然強(qiáng)勁，在需求被抑制時提前布局是最佳的。

而資產(chǎn)證券化和REITS都只是一種金融工具，只是創(chuàng)造了一種新的融資方式，一種新的資產(chǎn)配置品種，創(chuàng)造了更強(qiáng)的流動性，產(chǎn)生不同產(chǎn)品分層對應(yīng)不同的風(fēng)險收益；但其并不能改變基礎(chǔ)資產(chǎn)本身，投資人還是需要穿透看基礎(chǔ)資產(chǎn)的實(shí)質(zhì)。

諾亞財富方面負(fù)責(zé)人表示，中國后房地產(chǎn)時代來臨，一二線城市周邊區(qū)域投資機(jī)會涌現(xiàn)。由于中國目前城市化率已經(jīng)超過50%，這意味著一個關(guān)鍵性的改變――城市化的“以面代點(diǎn)”成為未來趨勢，核心城市及其周邊均有投資機(jī)會，長期來看，一二線城市仍然可以聚集人口、產(chǎn)業(yè)等多項(xiàng)資源紅利，而當(dāng)前房地產(chǎn)政策“因城施策”，熱點(diǎn)城市周邊的城市圈可繼續(xù)享受鼓勵去庫存、貨幣化安置等多重政策紅利，是一波全新的投資機(jī)遇。歌斐旗下團(tuán)隊(duì)已擁有三條成熟成品線參與存量地產(chǎn)運(yùn)營內(nèi)容。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。