近期東莞樓市成交下滑,深圳購房者減少,下半年東莞那些曾經(jīng)受深圳客追捧的鎮(zhèn)區(qū)會有哪些變化?特別是去年地王頻頻被刷新的土地成交大戶大嶺山鎮(zhèn),有著與2007年相似的故事,是否會有不一樣的未來?
品牌房企高價拿地強勢進駐
去年12月中,位于大嶺山水朗村一宗編號為2015WG066、面積約12萬平方米的商住用地被碧桂園拿下,折合樓面地價6353元/平方米,溢價率高達154%,刷新當時大嶺山商住用地的成交總價和成交樓面地價兩項紀錄,成為大嶺山的新“地王”。
據(jù)了解,水朗村這宗地塊曾于2014年3月公開出讓過一次,當時的起拍總價為5.5億元,折合樓面地價2876元/平方米,由于開發(fā)商嫌其價格太高,該地遭遇流拍。去年底該地塊降價再入市,起拍價不足5億元,沒想到竟以12.4億元總價成交,比前年的起拍價高了6.9億元,成交總價翻了一倍。
而與該宗地塊相連的編號為2015WG067商住地,同樣位于大嶺山水朗村,也曾于2014年流拍,亦被碧桂園以總價4.8億元將該地塊也收入囊中,折合樓面地價5277元/平方米,溢價率高達111%。據(jù)了解,碧桂園在大嶺山水朗村共拍下三宗連體地,總計花了20.6億元。
東莞中原地產(chǎn)研究部介紹,去年大嶺山共成交5宗商住地,其中有3宗地塊曾因無人問津流拍,去年年底再次入市,卻受到品牌房企的追捧。碧桂園、萬科強勢進駐大嶺山,并且高價拿地,一方面反映大嶺山是未來市場的新熱點,另一方面大嶺山地價的快速上漲,拿地成本的高漲,也推動著大嶺山的房價進入“萬元”時代。
6月住宅均價同比上漲了65%
去年7月,光大山湖城一期洋房開盤,均價約6500元/平方米,最低還有“5字頭”,而近日其公布的最新洋房銷售均價已調(diào)高至1.5萬元/平方米,別墅均價為2.2萬元/平方米。僅僅一年時間,該樓盤的均價就上漲了8500元/平方米,翻了一番。記者了解到,該樓盤價格上漲的主要原因是大量深圳客來買房。
目前大嶺山不少樓盤的成交量主要由深圳購房者支撐。今年3月,碧桂園位于大嶺山的一個樓盤松湖碧桂園直接在深圳開盤,以1.8萬元/平方米的均價吸引了大量的深圳客,創(chuàng)下了當時的熱銷紀錄,同時也將大嶺山房價推向一個高峰。從此以后,大嶺山房價迅速突破萬元,并向1.5萬元/平方米邁進。
根據(jù)市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),去年碧桂園在大嶺山拍地之前,2015年10月大嶺山鎮(zhèn)的住宅均價為7336元/平方米,2015年11月為8765元/平方米。而今年6月最新的數(shù)據(jù)顯示,大嶺山新建住宅均價上漲為13327元/平方米,同比去年6月上漲了65.02%。
大嶺山不僅成為東莞的萬元房價鎮(zhèn),而且現(xiàn)在房價已經(jīng)超過了莞城、萬江等主城區(qū)街道。
觀察
2007年,深圳客潮退樓市也冷了
深圳客瘋狂進入東莞樓市,推動著開發(fā)商在東莞拍地、推動著房價上漲。這與2007年樓市發(fā)生的故事極為相似。
與東莞其他鎮(zhèn)區(qū)首次開拓深圳客不同,大嶺山已經(jīng)迎來了第三輪深圳客,第一輪發(fā)生在2007年。當時的深圳炒房客被房地產(chǎn)研究機構(gòu)認為是推動東莞房價飆漲的主導因素。
深圳客第二輪進入大嶺山是在2010年,隨著深圳開始“限購”,深圳客再度進入不受限的東莞。2010年10月,大嶺山的沁林山莊推出一棟樓王單位,迎來500多人次的深圳客。
不過,深圳客投資熱潮在后來相繼出現(xiàn)回落,他們陸續(xù)退出東莞。2009年記者曾到大嶺山一樓盤踩盤,一名深圳業(yè)主特意攔住記者,勸記者不要在該樓盤買房,“因為賣不掉”。而大嶺山樓盤也多次出現(xiàn)深圳客退房事件。
有業(yè)內(nèi)人士認為,當時許多深圳客買房前并不了解大嶺山的實際情況,聽說中介描繪的交通地圖和樓市前景后就出手買房,且連樓盤現(xiàn)場都沒有到過。而一些樓盤配套不完善,位置比較偏僻,出租難度大。
2016年,東莞成為深圳客外溢首選
據(jù)瑞峰優(yōu)慧垛數(shù)據(jù)中心介紹,今年2月7日,深圳南光、鹽排、鹽壩、龍大高速公路免費通行,莞深來回的交通成本降低,更利于深圳客持續(xù)進入東莞,大嶺山成為深圳客進入東莞的首選,區(qū)域房價上漲基本翻倍,均價從去年8000多元開始上漲,最高時達到1.6萬元/平方米。
根據(jù)統(tǒng)計,截至今年6月底,大嶺山鎮(zhèn)住宅庫存面積為3.74萬平方米,按照過去12個月的成交量計算,消化周期僅1.24個月。
瑞峰置業(yè)市場研究部相關人士就表示,深圳客雖然有所減少但依然是主力,莞深兩地的價格差、交通距離的縮短等讓東莞成為深圳客外溢首選;此外,區(qū)域“地王”頻出,看漲行情呼聲一片。
該人士表示,第三季度,包括大嶺山鎮(zhèn)在內(nèi)的松山湖片區(qū)供應將持續(xù)緊缺,但是供應的高峰期將在第四季度到來,約有10個純新項目或?qū)⒓腥胧?,預計將帶來新一輪的成交爆發(fā)。
另一方面,雖然今年深圳客依然占據(jù)著主導作用,但包括大嶺山在內(nèi)的片區(qū)房價基本觸頂,投資預期回報率降低,部分投資客或?qū)⒊掷m(xù)外溢至東莞其他價格上漲空間較大的區(qū)域。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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