專家：抑制資產(chǎn)泡沫會(huì)釋放房地產(chǎn)拐點(diǎn)信號(hào)？

7月26日，在被視為觀察中國(guó)宏觀政策方向最佳窗口的中央政治局會(huì)議上，罕見地提到并要求“抑制資產(chǎn)泡沫”—“資產(chǎn)泡沫”由此成經(jīng)濟(jì)熱議話題。

何為資產(chǎn)泡沫？首當(dāng)其沖的是A股和樓市。2014年以來，寬松的貨幣政策和寬裕的市場(chǎng)流動(dòng)性之下，資產(chǎn)泡沫的堆積此起彼伏，按下葫蘆浮起瓢，先有A股的沖高，后有樓市的火爆。鑒于目前A股已陷入僵局，因此這次的“泡沫”，主指樓市。

中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，用住建部一位高層官員的話來形容，是“前所未有的復(fù)雜”，一邊是海水，一邊是火焰。一邊是一線及二線熱點(diǎn)城市的地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)蹭蹭上躥；另一邊是多數(shù)三四線城市深陷去庫(kù)存泥潭。股市樓市彼此影響中，此輪樓市資產(chǎn)泡沫的形成邏輯大致可概括為：A股暴跌資金擠出+貨幣寬松持續(xù)加碼+去庫(kù)存新政發(fā)力=一二線城市的樓市水牛。

7月28日，證監(jiān)會(huì)率先對(duì)中央“抑制資產(chǎn)泡沫”作出了回應(yīng)。在保薦機(jī)構(gòu)的專題培訓(xùn)會(huì)上，證監(jiān)會(huì)透露，此后上市公司再融資審核時(shí)，將不允許房企通過再融資補(bǔ)充流動(dòng)資金，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)、不能用于拿地及償還銀行貸款。一二線城市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要的發(fā)動(dòng)機(jī)，房?jī)r(jià)、地價(jià)過快上漲，受壓抑最大的將是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活力，中央對(duì)此不可能沒有清醒的認(rèn)識(shí)。從這個(gè)角度出發(fā)，中央提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，表面是針對(duì)樓市，著眼點(diǎn)則是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)降成本。

中國(guó)一線城市的樓市是否存在資產(chǎn)泡沫？泡沫的程度如何？這是一個(gè)很有爭(zhēng)議的話題。如果從房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比等國(guó)際通用指標(biāo)來衡量，一線城市的樓市泡沫顯然相當(dāng)明顯。目前，中國(guó)一線城市的房屋租售比已達(dá)500倍，遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的合理區(qū)間（250倍以下）。與此同時(shí)，一線城市的住房空置率普遍較高，這有可能意味著，房屋的所有者已經(jīng)不屑于賺取租金，而是寄望于囤房待漲、高價(jià)轉(zhuǎn)手獲利了。這也在一定程度上解釋了，為什么投資者會(huì)無視高達(dá)500倍的房屋租售比。在一線城市，高房?jī)r(jià)唯一的“合理性”在于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)如高成長(zhǎng)、高分紅的小盤股，是極佳的投資標(biāo)的；投資者認(rèn)為未來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市的人口吸納力可以輕松消化目前的樓市泡沫，即便是房?jī)r(jià)回調(diào)，也可能是暫時(shí)的、小幅度的。

然而萬事有度。過高的地價(jià)、房?jī)r(jià)必然會(huì)損害城市的人口吸納力，進(jìn)而抑制其經(jīng)濟(jì)活力，超過一定的“閾值”，就可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)掉頭向下，形成經(jīng)濟(jì)一蹶不振的惡性循環(huán)。一般來講，企業(yè)辦公成本、企業(yè)員工個(gè)人的居住成本、服務(wù)業(yè)的租金成本，都會(huì)受地價(jià)或房產(chǎn)租金、價(jià)格的顯著影響，一個(gè)城市的地價(jià)、房?jī)r(jià)、租金越高，對(duì)企業(yè)的擠出效應(yīng)就越強(qiáng)。此外，高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)亦不容忽視。一個(gè)家庭，一旦背負(fù)沉重的房貸，儲(chǔ)蓄率隨之降低，消費(fèi)能力也會(huì)受到嚴(yán)重制約，家庭成員作為企業(yè)員工的創(chuàng)造力也將受到壓抑。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總賬上，這些都是高房?jī)r(jià)造成的成本負(fù)擔(dān)，是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ耐钢А?/p>

房?jī)r(jià)過高對(duì)經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)，已經(jīng)在香港體現(xiàn)得極為明顯。近年來，香港房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，經(jīng)濟(jì)則漸趨衰退。今年以來，經(jīng)濟(jì)的迅速下滑令香港房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，跌幅達(dá)到1成以上，一些住房?jī)r(jià)格甚至低于房貸。此前，一些難以承受香港過高房?jī)r(jià)的白領(lǐng)紛紛“突圍”，轉(zhuǎn)頭到上海、泰國(guó)等地工作、購(gòu)房，壓抑了香港的經(jīng)濟(jì)活力。

無論在哪個(gè)國(guó)家，地產(chǎn)都是一國(guó)經(jīng)濟(jì)最不容忽視的領(lǐng)域，地產(chǎn)泡沫的全面破滅，將嚴(yán)重破壞企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，甚至使經(jīng)濟(jì)進(jìn)入大衰期，這是日本等國(guó)給出的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)防范，但仍不是當(dāng)下中國(guó)最需要擔(dān)心的事情，就一線城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展居前的二線城市來說，下半年，房產(chǎn)價(jià)格的大拐點(diǎn)還沒有出現(xiàn)的跡象，此次中央提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，更多的還是出于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本、推進(jìn)供給側(cè)改革的考慮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。