銀行業(yè)新規(guī)影響開發(fā)商拍地資金 地王將要變稀有動物了

7月26日，中共中央政治局召開會議研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢并部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。其中，對房地產(chǎn)再次做了濃墨重彩的描述。去庫存補(bǔ)短板、抑制資產(chǎn)泡沫、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，在層層深入的工作部署下，透露出決策層對樓市的轉(zhuǎn)向性思考。

與此同時，據(jù)報道稱，《商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）已經(jīng)下發(fā)至各銀行，這個文件通過加強(qiáng)銀行風(fēng)險管理，將直接影響開發(fā)商拿地資金的靈活性。

●用實際行動“去泡沫”

會議公告指出，“去產(chǎn)能”和“去杠桿”的關(guān)鍵是，深化國有企業(yè)和金融部門的基礎(chǔ)性改革；“去庫存”和“補(bǔ)短板”的指向是，有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，并與農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來；“降成本”的重點是，增加勞動力市場靈活性、抑制資產(chǎn)泡沫、降低宏觀稅負(fù)。

這里的資產(chǎn)泡沫有兩種理解：一是直接戳破房地產(chǎn)租售價格泡沫，以降低企業(yè)在這方面的運(yùn)營成本；二是把大規(guī)模在股市和樓市“空轉(zhuǎn)”的資金趕入實體經(jīng)濟(jì)，以解后者融資難、融資貴的問題。

但是在上述《辦法》中，銀行理財業(yè)務(wù)監(jiān)管重點包括：對銀行理財業(yè)務(wù)分類管理，分為基礎(chǔ)類理財業(yè)務(wù)和綜合類理財業(yè)務(wù)；禁止發(fā)行分級產(chǎn)品；銀行理財業(yè)務(wù)進(jìn)行限制性投資；銀行理財計提風(fēng)險準(zhǔn)備金等。

必須注意的是，《辦法》要求資本凈額超過50億元的銀行發(fā)行的理財產(chǎn)品才能投資權(quán)益類和非標(biāo)資產(chǎn)，且非標(biāo)資產(chǎn)只能通過信托通道。因為到現(xiàn)階段中小銀行（諸如城市商業(yè)銀行及部分農(nóng)商行）存在較多的非標(biāo)和權(quán)益配資業(yè)務(wù)，將來可能會影響到非標(biāo)資金鏈條。

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁就指出，《辦法》的最終目的就是為了抑制資產(chǎn)泡沫以及金融行業(yè)去杠桿。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，從2008年開始，銀監(jiān)會就出臺了一系列政策來規(guī)范銀行理財業(yè)務(wù)，以期實現(xiàn)銀行風(fēng)險管理。

根據(jù)中信建投的分析，理財資金投向中的20%投向存款、貨基；40%~50%投向債券市場；10%投向權(quán)益類，20%左右投向非標(biāo)類資產(chǎn)。權(quán)益類投資規(guī)模預(yù)計2.5萬億元左右；非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模預(yù)計5萬億元。這意味著，監(jiān)管新規(guī)出臺后，權(quán)益投資預(yù)計減少20%，約5000億元規(guī)模；而非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模預(yù)計減少20%，約1萬億元，而委外規(guī)?？赡芾^續(xù)增加。

●避免資金進(jìn)入樓市

說到資產(chǎn)泡沫，目前房地產(chǎn)市場的泡沫明顯比證券市場大，而房地產(chǎn)主要面臨兩個問題：一是三四線城市去庫存，二是抑制來自房價和地價的泡沫。

在7月26日中共中央政治局會議上，實施“積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”被提及。從過去幾年的情況看，2013年開始中國M2增速一直維持在10%~15%之間，今年的目標(biāo)則是13%。與此同時，GDP增速從2013年的7.8%下降到去年的6.9%以及今年上半年的6.7%。

M2增長與GDP增長的差異加大的現(xiàn)象，既有可能是物價水平的變化所致，又有可能是貨幣流動速率降低所導(dǎo)致?？紤]到目前CPI的穩(wěn)定，那么根源就是有效的貨幣流通速率下滑。

由于目前實體經(jīng)濟(jì)投資回報率的回落以及不確定性的增加，導(dǎo)致企業(yè)更愿意持有現(xiàn)金觀望。部分企業(yè)還會通過購買理財產(chǎn)品等形式將資金返還金融市場，因此形成了央行提供的流動性最終回流的資金閉環(huán)，無法形成對實體經(jīng)濟(jì)的有效投資。

企業(yè)的資金都存在M1里，投入實體經(jīng)濟(jì)的有效資金少之又少。某種程度上，優(yōu)質(zhì)企業(yè)陷入流動性陷阱，投資意愿較低；劣質(zhì)企業(yè)受到利息消耗的困擾，投資能力較差。

7月26日，上海銀行間同業(yè)拆放利率隔夜品種上升0.5個基點至2.037%，連續(xù)第8個交易日上行創(chuàng)出7月以來最高位，可見市場上短期資金面趨緊。

在M2對經(jīng)濟(jì)增長的邊際貢獻(xiàn)降低的大環(huán)境下，政策調(diào)控的重心需進(jìn)一步向財政政策傾斜。

央行通過MLF增加市場貨幣流動性，而不是呼聲更高的“降準(zhǔn)”，目的就在于更精準(zhǔn)地釋放資金，以避免資金趨利進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

●抑制土地市場泡沫

一直以來，房地產(chǎn)都游離在“實體經(jīng)濟(jì)”之外。在美國，實體經(jīng)濟(jì)是拋開房地產(chǎn)和金融市場之外的部分，制造業(yè)、進(jìn)出口、零售等的部分被美聯(lián)儲籠統(tǒng)地概括為“實體經(jīng)濟(jì)”，它不是要害部門，而是民用普通領(lǐng)域。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，房地產(chǎn)中存在泡沫、杠桿等特質(zhì)，對于維護(hù)社會秩序穩(wěn)定、刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展并無突出效用。但落實在鋼筋水泥上，房地產(chǎn)又是實實在在的“實體”。

只不過，“資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)”，主要是指流向小微、三農(nóng)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等領(lǐng)域，而不是金融體系、國有企業(yè)，加上鋼鐵是目前國家去產(chǎn)能的重點，“去庫存”仍是今年的主基調(diào)，房地產(chǎn)市場希望得到國家資金、政策傾斜再上一層樓，目前看來已無可能。

今年上半年，全國50個主要城市拍出了200多個“地王”，熱門城市如蘇州27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、上海17宗、天津14宗、北京12宗、武漢11宗。

開發(fā)商拿地的錢來自多種通道，包括基金資管、證券資管等，銀行可以把錢變?yōu)楣蓹?quán)類投資，這其中包括了權(quán)益類和非標(biāo)資產(chǎn)，這樣的話資金用途比較靈活，在開發(fā)商拿地前資金就可以進(jìn)入項目公司。如此一來，“全生命線”的房地產(chǎn)資金需求都可以得到滿足。如果開發(fā)商是通過信托，則需要在拿地后才能獲取資金。

上述《辦法》一旦實施，則會導(dǎo)致兩個問題：一是開發(fā)商拿地的資金少了來自銀行的那部分，二是利率變高。

竺勁認(rèn)為，通過資管獲取資金的利率此前在7%~8%之間。純信托的資金來源多樣，《辦法》會讓資金來源少了一塊，開發(fā)商如果撇開銀行單獨(dú)募集資金，成本則會達(dá)到12%以上。

今年上半年，開發(fā)商拿地的錢大部分甚至100%都來自銀行，如此一來，來自銀行資金的斷供，中小型開發(fā)商的資金成本變高，拿地或?qū)⒉辉侬偪瘛?/p>

竺勁表示，《辦法》用在開發(fā)商身上，其實就是為了抑制土地泡沫，讓市場價格得到控制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。