上海宅地拍出88億總價地王:郊環(huán)售價或迎“5”時代

27日上午，浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊被公開拍賣。此地塊面積為140252.5平方米，起拍樓板價約8560元/平方米，起始總價22.8億，是2016年迄今為止上海出讓的最大一副宅地。此次土拍吸引了萬科、陸家嘴、葛洲壩、保利、金地等24家房企的爭奪。

據(jù)了解，該地塊位于祝橋鎮(zhèn)核心地段，靠近祝橋鎮(zhèn)政府與浦東機場。祝橋鎮(zhèn)目前是上海市重點打造的航空新城。根據(jù)祝橋新鎮(zhèn)規(guī)劃，未來將專注于民用航空及其配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，預計經(jīng)過10至15年形成一個產(chǎn)值規(guī)模1500億元以上、財政貢獻100億元以上的民用航空產(chǎn)業(yè)集群。

經(jīng)過一早晨的拉鋸戰(zhàn)，該地塊以88億元的最終成交價格被金地集團購入，成為目前為止上海土拍的總價地王。樓板價33023元/平方米，溢價率286%。經(jīng)計算，剔除公共設施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價41572元/平方米。相關專家推測未來保本售價預計50000元/平方米以上。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，目前該地塊周邊在售項目不多，某在售項目單價在27000-30000元/平方米。從樓板價推算，未來保本價約5萬元/平方米，一般而言未來售價高出當前同類產(chǎn)品66%以上。擔未來2-3年區(qū)域房價連續(xù)上漲近7成的可能性存有疑慮。此外，雖然區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)“高大上”，但粘性略顯不足，對人口的吸引力可能還不如低端加工業(yè)那么有效和直接，所以需求還需要時間培養(yǎng)。而軌道交通的匱乏也很難從外部導入人口。因此從這個價格來看，房企獲利空間被大幅壓縮。

據(jù)了解，該地塊同時存在諸多限制性條件，比如近期土地出讓上的“標配”，5%保障房、15%住宅的自持用于出租的面積、60%的中小套型配比。此外，要求保障房也實現(xiàn)100%全裝修，之前土地拍賣中很少看到保障房也要全部實現(xiàn)裝修的要求。而開工和竣工時間都有明確規(guī)定，壓縮“曬地”的可能性。這些限制性條件都加大了開發(fā)成本和開發(fā)難度。

盧文曦分析，金地這幾年擴張速度偏慢，拿地節(jié)奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了3幅地，一線城市只有1幅。在其他房企快速發(fā)展同時，自己有被擠出優(yōu)秀梯隊的危險。所以這次拿地上勢在必得的氣勢，這個價格略顯激進，將對今后的產(chǎn)品打造上是相當大的考驗。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。