顧云昌：警惕樓市下行周期中的連鎖反應

經過半年多的市場升溫后，各項數(shù)據(jù)表明，房地產市場從4、5月份開始出現(xiàn)明顯的降溫趨勢，且走向難料。在樓市進入供大于求的“白銀時代”后，市場的各項特征和走勢都變得難以判斷。

在博鰲·21世紀房地產論壇第16屆年會現(xiàn)場，21世紀經濟報道記者專訪了住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌。他表示，房地產市場仍然呈現(xiàn)出周期性特征，目前市場正處于短周期的下行階段，這種下行將持續(xù)一年之久。

《21世紀》：從全球范圍來看，房地產市場運行呈現(xiàn)出周期性特征，這種特征是如何形成的？

顧云昌：房地產的周期性有長周期、中周期和短周期。長周期通常有60年，這個暫且不說。從世界范圍來看，中周期往往在15-16年左右。我國房地產市場從“黃金時代”到“白銀時代”的轉變，就是中周期的一種變化。

我國從1998年房改到2013年的銷售創(chuàng)新高，約有15年的黃金時間，這屬于一個中周期。2014年，市場出現(xiàn)分界點，從過去的供不應求轉變到供大于求，房地產業(yè)也從“黃金時代”進入到“白銀時代”。同樣按照15-16年的周期計算，“白銀時代”可能延續(xù)到2030年才結束。

但是在每個中周期中，還有若干個短周期，短周期的時間大約在3年左右，也有說法是40個月。

《21世紀》：現(xiàn)階段的房地產市場，處在哪個周期階段？

顧云昌：現(xiàn)在的房地產市場處在第二個中周期（“白銀時代”）的第一個小周期中。這個小周期從去年4、5月份就開始升溫，并在相關信貸政策的刺激下加速。到今年4、5月份，成交量和房價都觸及天花板，并出現(xiàn)下調。

現(xiàn)在是從拋物線的高點往下走的階段?？梢灶A料，今年下半年以后，市場要穩(wěn)下來了，下行時間將持續(xù)1年左右。

《21世紀》：未來一年間，如果市場出現(xiàn)下行趨勢，會不會影響到“去庫存”進程？

顧云昌：肯定會。庫存分布不均，是我們城市化過程中出現(xiàn)的一種結果。城市化的第一階段，是人口從農村向城市流動；第二階段，是人口從中小城市向大城市流動。我們目前處于城市化的第二階段。但在這個階段中，由于公共服務不均衡問題，造成大城市占有了太多公共資源，吸附能力強；小城市公共資源匱乏，對人口的吸附能力較弱。這種現(xiàn)象造成了需求端的不平衡。

第二個原因是前期政策影響。2008年中央啟動“4萬億”投資政策，帶動的地方投資資金有十幾萬億。地方政府的錢從哪里來？在我國現(xiàn)有財稅體制下，只能依靠賣地。但由于一線城市很快出臺限制性政策，影響了土地交易，于是開發(fā)商就涌入三四線城市大量購地。這就造成了如今三四線城市供應過剩，而一二線城市供應緊張。這屬于供給側問題。

《21世紀》：當前經濟處于增速放緩“換擋期”，房地產市場降溫會不會對經濟增長帶來壓力？

顧云昌：今年的房地產市場還會出現(xiàn)兩個新高，分別是銷售面積和銷售額，這兩個指標很可能會超過上一個周期高點的2013年。但到2017年，房地產銷售很可能面臨下滑。銷售低迷，肯定會對經濟帶來影響。

另一個影響在投資端。在房地產業(yè)的“黃金時代”，房地產投資增速最高在30%以上，并明顯超過固定資產投資增速。最近幾年，增速持續(xù)下降，去年降到1%的水平。且從2014年開始，房地產投資增速低于固定資產投資增速。這都說明房地產投資對經濟拉動作用正在下滑。

今年房地產投資增速預計在5%-6%的水平，因為有銷售的帶動作用，增速不會太低，但仍會低于固定資產投資。根據(jù)研究，房地產投資在固定資產投資中比重下降，投資增速下降，確實是對“2020年GDP比2010年翻一番”的目標有影響。所以房地產市場必須穩(wěn)定，這也是“去庫存”背后的另一重意義。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。