聶梅生： 警惕出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫 漲幅高點(diǎn)已過(guò)

上半年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一輪火熱行情后，增幅開(kāi)始趨緩。未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)如何，成為眾所關(guān)注的問(wèn)題所在。

博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第16屆年會(huì)上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生分享了她對(duì)于當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思索。

在聶梅生看來(lái)，如何平衡土地財(cái)政與地王頻現(xiàn)的矛盾，成為當(dāng)前政府面臨的兩難問(wèn)題。值得警惕的是，目前地價(jià)過(guò)高，已經(jīng)在一定程度上催生了房?jī)r(jià)泡沫。從目前形勢(shì)來(lái)看，當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅高點(diǎn)已過(guò)，但價(jià)格高點(diǎn)的判定仍需等待政策信號(hào)的發(fā)出。

聶梅生表示，“地根、銀根、財(cái)政稅收是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革繞不開(kāi)的事。”為此，她對(duì)一系列數(shù)據(jù)進(jìn)行了研究。

具體而言，聶梅生發(fā)現(xiàn)，相比世界上其他國(guó)家，中國(guó)住宅建設(shè)用地比例偏低，供給不足。數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)住宅用地占城鎮(zhèn)用地比例約33%，但在美國(guó)，2007年這一比例達(dá)到54%，日本2009年比例為61%。土地問(wèn)題不好解決，國(guó)內(nèi)地價(jià)上升也有了現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

此外，M1與房?jī)r(jià)呈高度正相關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)M1在2008年、2015年分別出現(xiàn)高峰，房?jī)r(jià)也是如此。“這說(shuō)明無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人，目前都在持幣觀望。應(yīng)該高度關(guān)注民間固定資產(chǎn)投資和全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速的變化。”聶梅生解釋道。

2015年國(guó)內(nèi)共實(shí)現(xiàn)8.7萬(wàn)億商品房銷售，其中60%-70%被劃入政府所得，因此房地產(chǎn)依然是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱和地方政府主要財(cái)政來(lái)源。

在一定程度上，這也讓房地產(chǎn)發(fā)展遭遇兩難。一方面地價(jià)過(guò)熱需要降溫，但作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱，這也會(huì)對(duì)地方財(cái)政帶來(lái)影響。

今年上半年，由于部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)高燒不退，南京、蘇州等城市開(kāi)始出臺(tái)土拍價(jià)格熔斷機(jī)制。對(duì)此，聶梅生向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這是屬于“打退燒針”的方法，先熬過(guò)地價(jià)高的階段之后，待土地市場(chǎng)相對(duì)平抑，再進(jìn)行土拍，但其實(shí)無(wú)法從根本上解決問(wèn)題。

聶梅生表示，如今地價(jià)確實(shí)趨高，一旦房?jī)r(jià)支撐不住，就會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的購(gòu)地款多數(shù)是貸款而來(lái)，這意味著銀行也在賭土地價(jià)格不會(huì)下降。

與地價(jià)上漲同走勢(shì)的就是上半年全面抬升的房?jī)r(jià)。

根據(jù)預(yù)計(jì)，聶梅生認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)大幅超過(guò)“雙控目標(biāo)”（即房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)人均可支配收入和GDP增速）。如今房?jī)r(jià)普漲行情已經(jīng)形成，年內(nèi)平均房?jī)r(jià)都會(huì)上漲，但漲幅會(huì)有所回落。“漲幅高點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去了，但不是說(shuō)已經(jīng)達(dá)到了價(jià)格高點(diǎn)。”

在當(dāng)前核心城市房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快的情況下，聶梅生向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)房?jī)r(jià)漲到非理性的時(shí)候，就一定會(huì)下降?，F(xiàn)在已經(jīng)有往非理性走的苗頭，甚至可以說(shuō)已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生泡沫。當(dāng)然，這種非理性僅限于局部地區(qū)，而非全國(guó)。

“主要局限在一線城市與核心二線城市，但這些城市的影響力很大，所以政府會(huì)出面控制，不讓房?jī)r(jià)過(guò)分上漲。”聶梅生提醒道。

“地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果而不是動(dòng)力，當(dāng)經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)，不管是投資還是居住，那是有真正的需求在。但如今國(guó)家經(jīng)濟(jì)低迷，房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)逆行，這個(gè)時(shí)候就要注意容易出現(xiàn)泡沫。”聶梅生指出。

關(guān)于后市走向，聶梅生認(rèn)為，還是要看政策信號(hào)。

在她看來(lái)，從去年下半年開(kāi)始，政府陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)去庫(kù)存的刺激政策，這就釋放了政府層面希望房地產(chǎn)投資回暖的強(qiáng)烈信號(hào)。但后期出現(xiàn)過(guò)熱，自今年5月份開(kāi)始，市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整。

如今銷售量趨緩的態(tài)勢(shì)延續(xù)了2個(gè)月，她預(yù)計(jì)，今年三季度仍舊會(huì)出現(xiàn)銷售量與房?jī)r(jià)增幅趨緩。但房地產(chǎn)投資增速的走勢(shì)會(huì)遭遇政策的兩難選擇。

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)形勢(shì)下，聶梅生做出的思考是，要拉動(dòng)消費(fèi)，就要從服務(wù)業(yè)入手，其中與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的包括社區(qū)服務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。而社區(qū)服務(wù)可以通過(guò)傳統(tǒng)的物業(yè)管理延伸到社區(qū)服務(wù)O2O，最終進(jìn)入社區(qū)養(yǎng)老。

這也是她目前正在推進(jìn)的一項(xiàng)工作。

聶梅生認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)人數(shù)占整個(gè)產(chǎn)業(yè)的近九成，但這類模式管理難度大；機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)人數(shù)約在5%-8%，但資產(chǎn)重、投資大；居于其間的旅居養(yǎng)老模式，可以融合養(yǎng)老、旅游、房地產(chǎn)業(yè)，并適用于各年齡段人群。在她看來(lái)，將旅居養(yǎng)老結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”思維和金融創(chuàng)新，就屬于藍(lán)海產(chǎn)品。

而這與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、分時(shí)度假在運(yùn)營(yíng)邏輯上有一定相似之處，于去庫(kù)存也十分有利。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。