上半年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一輪火熱行情后,增幅開始趨緩。未來地產(chǎn)行業(yè)的走勢如何,成為眾所關注的問題所在。
博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第16屆年會上,全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生分享了她對于當前供給側結構性改革的思索。
在聶梅生看來,如何平衡土地財政與地王頻現(xiàn)的矛盾,成為當前政府面臨的兩難問題。值得警惕的是,目前地價過高,已經(jīng)在一定程度上催生了房價泡沫。從目前形勢來看,當前房價漲幅高點已過,但價格高點的判定仍需等待政策信號的發(fā)出。
聶梅生表示,“地根、銀根、財政稅收是供給側結構性改革繞不開的事。”為此,她對一系列數(shù)據(jù)進行了研究。
具體而言,聶梅生發(fā)現(xiàn),相比世界上其他國家,中國住宅建設用地比例偏低,供給不足。數(shù)據(jù)顯示,2013年中國住宅用地占城鎮(zhèn)用地比例約33%,但在美國,2007年這一比例達到54%,日本2009年比例為61%。土地問題不好解決,國內(nèi)地價上升也有了現(xiàn)實依據(jù)。
此外,M1與房價呈高度正相關。數(shù)據(jù)顯示,我國M1在2008年、2015年分別出現(xiàn)高峰,房價也是如此。“這說明無論是企業(yè)還是個人,目前都在持幣觀望。應該高度關注民間固定資產(chǎn)投資和全國固定資產(chǎn)投資增速的變化。”聶梅生解釋道。
2015年國內(nèi)共實現(xiàn)8.7萬億商品房銷售,其中60%-70%被劃入政府所得,因此房地產(chǎn)依然是地方經(jīng)濟增長的支柱和地方政府主要財政來源。
在一定程度上,這也讓房地產(chǎn)發(fā)展遭遇兩難。一方面地價過熱需要降溫,但作為經(jīng)濟增長支柱,這也會對地方財政帶來影響。
今年上半年,由于部分熱點城市土地市場高燒不退,南京、蘇州等城市開始出臺土拍價格熔斷機制。對此,聶梅生向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,這是屬于“打退燒針”的方法,先熬過地價高的階段之后,待土地市場相對平抑,再進行土拍,但其實無法從根本上解決問題。
聶梅生表示,如今地價確實趨高,一旦房價支撐不住,就會有很大風險。因為開發(fā)商的購地款多數(shù)是貸款而來,這意味著銀行也在賭土地價格不會下降。
與地價上漲同走勢的就是上半年全面抬升的房價。
根據(jù)預計,聶梅生認為,當前房價漲幅已經(jīng)大幅超過“雙控目標”(即房價漲幅不超過人均可支配收入和GDP增速)。如今房價普漲行情已經(jīng)形成,年內(nèi)平均房價都會上漲,但漲幅會有所回落。“漲幅高點已經(jīng)過去了,但不是說已經(jīng)達到了價格高點。”
在當前核心城市房價上漲幅度過快的情況下,聶梅生向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,當房價漲到非理性的時候,就一定會下降?,F(xiàn)在已經(jīng)有往非理性走的苗頭,甚至可以說已經(jīng)開始產(chǎn)生泡沫。當然,這種非理性僅限于局部地區(qū),而非全國。
“主要局限在一線城市與核心二線城市,但這些城市的影響力很大,所以政府會出面控制,不讓房價過分上漲。”聶梅生提醒道。
“地產(chǎn)應當是經(jīng)濟發(fā)展的結果而不是動力,當經(jīng)濟高漲時,不管是投資還是居住,那是有真正的需求在。但如今國家經(jīng)濟低迷,房價卻出現(xiàn)逆行,這個時候就要注意容易出現(xiàn)泡沫。”聶梅生指出。
關于后市走向,聶梅生認為,還是要看政策信號。
在她看來,從去年下半年開始,政府陸續(xù)出臺針對去庫存的刺激政策,這就釋放了政府層面希望房地產(chǎn)投資回暖的強烈信號。但后期出現(xiàn)過熱,自今年5月份開始,市場開始調(diào)整。
如今銷售量趨緩的態(tài)勢延續(xù)了2個月,她預計,今年三季度仍舊會出現(xiàn)銷售量與房價增幅趨緩。但房地產(chǎn)投資增速的走勢會遭遇政策的兩難選擇。
在經(jīng)濟新常態(tài)形勢下,聶梅生做出的思考是,要拉動消費,就要從服務業(yè)入手,其中與房地產(chǎn)行業(yè)相關的包括社區(qū)服務與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。而社區(qū)服務可以通過傳統(tǒng)的物業(yè)管理延伸到社區(qū)服務O2O,最終進入社區(qū)養(yǎng)老。
這也是她目前正在推進的一項工作。
聶梅生認為,當前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中,社區(qū)居家養(yǎng)老服務人數(shù)占整個產(chǎn)業(yè)的近九成,但這類模式管理難度大;機構養(yǎng)老服務人數(shù)約在5%-8%,但資產(chǎn)重、投資大;居于其間的旅居養(yǎng)老模式,可以融合養(yǎng)老、旅游、房地產(chǎn)業(yè),并適用于各年齡段人群。在她看來,將旅居養(yǎng)老結合“互聯(lián)網(wǎng)+”思維和金融創(chuàng)新,就屬于藍海產(chǎn)品。
而這與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、分時度假在運營邏輯上有一定相似之處,于去庫存也十分有利。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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