英國(guó)購(gòu)房援助貸款計(jì)劃的特點(diǎn)及啟示

自從2003年房地產(chǎn)被確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)以來，中國(guó)的住房價(jià)格開啟了持續(xù)高漲的步伐。隨之產(chǎn)生了日益嚴(yán)重的購(gòu)房負(fù)擔(dān)性問題，截至2015年底，房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期在6以上運(yùn)行，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于美國(guó)房利美規(guī)定的房?jī)r(jià)收入比2.5的基準(zhǔn)線，也高于國(guó)際人口統(tǒng)計(jì)組織（DemographiaInternational）在2015年設(shè)定的房?jī)r(jià)收入比超過5即意味著住房嚴(yán)重負(fù)擔(dān)性問題的標(biāo)準(zhǔn)。

在住房市場(chǎng)火爆、房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)的過程中，中國(guó)的房屋貸款市場(chǎng)盡管從1998年才出現(xiàn)，但其市場(chǎng)規(guī)模迅速飆升，個(gè)人住房貸款規(guī)模在2006年成為亞洲第一之后繼續(xù)保持著持續(xù)上升的趨勢(shì)。在政府對(duì)住房市場(chǎng)的數(shù)次干預(yù)中，住房貸款都扮演著重要的角色。但是，在圍繞政府支持居民自住需求、限制住房投資需求方面，中國(guó)的住房貸款仍然具有一定的局限性，一般依靠的都是普遍性的調(diào)整首付比例和貸款利率兩種手段。

而在英國(guó)，為了幫助居民實(shí)現(xiàn)擁有自住住房的需求，住房貸款支持目標(biāo)更為準(zhǔn)確，方式更為多樣。例如，在面臨著房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，2013年4月，在英國(guó)財(cái)政部的支持下，各大銀行推行了被稱為80年代以來英國(guó)政府對(duì)住房市場(chǎng)最大一次干預(yù)的“購(gòu)房援助貸款計(jì)劃”（helptobuyloanscheme），支持首次置業(yè)群體的購(gòu)房自住需求，同時(shí)試圖緩解高房?jī)r(jià)帶來的諸多政治和社會(huì)問題，并通過刺激住房消費(fèi)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。截至2015年9月，購(gòu)房援助貸款計(jì)劃已經(jīng)支持了6．2萬多個(gè)置業(yè)家庭購(gòu)買到了屬于自己的住房，短時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了該計(jì)劃的目的。

該計(jì)劃的主要特點(diǎn)和內(nèi)容包括：第一，貸款計(jì)劃層層遞進(jìn)，緊密銜接。從縱向維度看，2013年購(gòu)房援助貸款計(jì)劃第一階段出臺(tái)，其規(guī)定從2013年4月1日起，首次購(gòu)房者購(gòu)買英格蘭境內(nèi)60萬英鎊以內(nèi)的新建住房以及威爾士境內(nèi)30萬英鎊以內(nèi)的新建住房，最少只需支付5％的房產(chǎn)價(jià)格作為首付。政府將最多能夠提供房產(chǎn)價(jià)格20%的貸款（5年內(nèi)免息，第六年開始征收1.75%的利息且根據(jù)通脹率逐年上升），剩余75%的房款去參與該計(jì)劃銀行商業(yè)申請(qǐng)按揭貸款。由于英格蘭境內(nèi)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，2013年10月，購(gòu)房援助貸款計(jì)劃的第二階段出臺(tái)。資助人群范圍擴(kuò)大到了名下沒有房屋的購(gòu)房者，目標(biāo)住房也包括了二手住房。面對(duì)著倫敦遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域的房?jī)r(jià)，該計(jì)劃的政府支援比例進(jìn)一步擴(kuò)大。2016年4月規(guī)定倫敦名下沒有房屋的購(gòu)房者可以在支付最少5％的房款首付之后，獲得政府最多房產(chǎn)價(jià)格40％的貸款。

而從橫向維度看，為了幫助購(gòu)房援助貸款計(jì)劃所需最低首付額度的實(shí)現(xiàn)，政府和銀行共同出臺(tái)了相關(guān)的支持計(jì)劃。2015年，英國(guó)在財(cái)政預(yù)算案中推出了作為購(gòu)房援助貸款計(jì)劃支持計(jì)劃之一的“購(gòu)買首套新建住房專門儲(chǔ)蓄賬戶”（helptobuyISA）。這一支持性計(jì)劃通過一方面對(duì)年輕人設(shè)立專門儲(chǔ)蓄賬戶的利息免稅，一方面在年輕人動(dòng)用該賬戶存款買房的時(shí)候提供相當(dāng)于賬戶金額25％最高3000英鎊的購(gòu)房補(bǔ)貼，來激勵(lì)年輕人為購(gòu)房積攢所需最低5％的首付。

由此，購(gòu)房援助貸款計(jì)劃通過縱橫兩個(gè)維度，構(gòu)建出了緊密的政策和計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)，一步步推動(dòng)該貸款計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第二，政府積極參與、扮演多重角色。由于住房市場(chǎng)與英國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)，英國(guó)政府在推動(dòng)幫助購(gòu)房援助貸款計(jì)劃實(shí)施的各個(gè)階段中，一直起著重要的作用。作為計(jì)劃的設(shè)計(jì)者，英國(guó)政府全程跟進(jìn)該貸款計(jì)劃的設(shè)計(jì)、修改和調(diào)整；作為該貸款計(jì)劃的資助者，英國(guó)政府在2013年為該貸款計(jì)劃的第一階段投入了35億英鎊；作為該貸款計(jì)劃的推進(jìn)者，英國(guó)政府說服更多銀行加入，同時(shí)在救助各大銀行的過程中，讓更多銀行參與該貸款計(jì)劃；作為該貸款計(jì)劃的擔(dān)保者，英國(guó)政府成為了貸款計(jì)劃的核心內(nèi)容，提供5年20％首付無息貸款的關(guān)鍵擔(dān)保者；更重要的是，英國(guó)政府同時(shí)也成為該貸款計(jì)劃的共享者，規(guī)定當(dāng)受支持者出售房屋的時(shí)候，政府可以獲得比率相應(yīng)的收入。因此，隨著英國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，英國(guó)政府在賬面上已經(jīng)有了2.5億英鎊的獲利。

第三，貸款計(jì)劃目標(biāo)明確、規(guī)則清晰。在支持自住需求的指導(dǎo)方針下，該計(jì)劃明確了目標(biāo)對(duì)象是首次購(gòu)房家庭以及有改善性住房需求并且名下沒有住房的家庭，而目標(biāo)房屋總額也被限制在60萬英鎊以內(nèi)。同時(shí)，該計(jì)劃的支持細(xì)則也清晰明了，即規(guī)定了計(jì)劃內(nèi)各類援助的具體比例，并出臺(tái)了各種援助的上限以及退出機(jī)制。不僅為購(gòu)房援助貸款計(jì)劃設(shè)定了明確的結(jié)束時(shí)間，同時(shí)，購(gòu)買首套新建住房專門儲(chǔ)蓄賬戶的開戶時(shí)間也被限定為到2019年11月截止。從宏觀上保證了政府的支持力度，保持了政府投入和干預(yù)的適度性；從微觀上保證了計(jì)劃執(zhí)行有細(xì)則可循，符合標(biāo)準(zhǔn)的家庭和個(gè)人可根據(jù)個(gè)體情況提前進(jìn)行規(guī)劃。

截至2015年9月30日，在英格蘭地區(qū)，該計(jì)劃支持的家庭中，占40％的家庭年收入都位于2萬到4萬英鎊這一區(qū)間內(nèi)。與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映的英國(guó)家庭年均收入4.6萬英鎊的水平相比，該計(jì)劃在一定程度上達(dá)到了支持購(gòu)買力不足家庭實(shí)現(xiàn)擁有自住住房的目標(biāo)。

英國(guó)在住房?jī)r(jià)格高速上漲時(shí)期出臺(tái)的“購(gòu)房援助貸款計(jì)劃”的實(shí)施，對(duì)于中國(guó)依靠住房貸款措施和手段來緩解日益嚴(yán)重的居民住房難以負(fù)擔(dān)的問題提供了一定的借鑒作用。首先，支持自住性購(gòu)房需求的方式需要多樣化。我國(guó)的住房貸款一般采用較為有限的降低首付以最低達(dá)到住房?jī)r(jià)格的20％或降低貸款利率兩種方法?？煽紤]進(jìn)一步增加相關(guān)配套計(jì)劃和政策支持措施。

其次，政府支持自住購(gòu)房的力度需要加強(qiáng)。面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)以及居民收入有限問題，政府需要在統(tǒng)籌規(guī)劃之外，更積極地運(yùn)用財(cái)政和金融等手段支持居民的自住購(gòu)房需求。

再次，住房貸款的支持對(duì)象需要有區(qū)分度。一方面，中國(guó)的住房貸款覆蓋面不夠；另一方面，住房貸款支持的對(duì)象又缺乏限制。除了以家庭為單位區(qū)分首套住房貸款者，并且給予首付和利率優(yōu)惠之外，我國(guó)的貸款缺乏更多限制細(xì)則，使得真正困難的購(gòu)房者難以獲得貸款支持。因此，需要設(shè)立類似英國(guó)的使用政府支持的住房貸款只能購(gòu)買某一價(jià)格區(qū)間的住房之類的限制，從而讓貸款的支持對(duì)象更為精準(zhǔn)，支持方向更為明確。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。