報(bào)告：三季度北京寫字樓凈吸納量創(chuàng)歷史新高

國際商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕(CBRE)13日發(fā)布《2021年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》稱，三季度北京寫字樓凈吸納量創(chuàng)歷史新高。

報(bào)告指出，受益于北京證券交易所、高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和國際消費(fèi)中心城市建設(shè)政策的落地，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展將進(jìn)一步開創(chuàng)新局面。

在寫字樓市場(chǎng)，科技和金融行業(yè)租戶依然是北京寫字樓需求的主要來源。三季度TMT頭部企業(yè)經(jīng)營賽道多元化為市場(chǎng)注入新動(dòng)能，使得行業(yè)新租需求占比高達(dá)43%，并完成多起大面積租賃交易。金融占23%緊隨其后，其中基金，保險(xiǎn)，證券為主力。專業(yè)服務(wù)業(yè)的律所擴(kuò)租和搬遷依然活躍，且需求主要集中在CBD。

三季度年北京寫字樓凈吸納量創(chuàng)歷史新高達(dá)35.3萬平方米，環(huán)比增長18%。其中CBD和麗澤凈吸納量總量占全市83%。在強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下，寫字樓空置率連續(xù)第四個(gè)季度下降，環(huán)比降0.9個(gè)百分點(diǎn)至16.1%。除金融街因需求外溢空置率持續(xù)走高，以及中關(guān)村受雙減政策影響，可出租面積小幅增加外，其余主要商務(wù)區(qū)空置率均出現(xiàn)不同程度的下降。

從租金來看，整體租金降幅縮窄，寫字樓平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.3%至每月每平方米395.9元。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓租戶部負(fù)責(zé)人張冀蘇指出，市場(chǎng)機(jī)會(huì)窗口帶來了今年新租需求集中釋放和本季凈吸納量創(chuàng)出歷史新高。未來北京證券交易所的落地還將強(qiáng)化北京對(duì)科技和金融兩大行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，帶動(dòng)創(chuàng)新型企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在北京集聚。隨著新增供應(yīng)量和空置率的回落，張冀蘇預(yù)計(jì)，有更多子市場(chǎng)租金將觸底。

從投資市場(chǎng)來看，2021年三季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)共達(dá)成11筆大宗交易，由于全部為20億元以下的中小體量成交，且其中八筆不足10億元，交易總額環(huán)比回落，但前三季度總額仍超去年同期。

報(bào)告認(rèn)為，在前一階段密集的投資活動(dòng)之后，商業(yè)地產(chǎn)交易進(jìn)入短暫的休整期，復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境也使得買賣雙方的價(jià)格博弈在短期內(nèi)陷入焦灼。但考慮到不少賣家仍在積極地把優(yōu)質(zhì)物業(yè)推向市場(chǎng)，且近期物業(yè)租賃基本面尤其是寫字樓的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇有望提振買家信心，這些有利因素構(gòu)成當(dāng)前投資者布局北京的機(jī)會(huì)窗口，有望促進(jìn)未來交易的達(dá)成。

三季度，辦公類產(chǎn)品占北京物業(yè)投資市場(chǎng)總成交額的51%，仍坐交易物業(yè)的“頭把交椅”。北京國際消費(fèi)中心城市建設(shè)具體政策陸續(xù)出臺(tái)下，零售物業(yè)也逐漸受到投資者的關(guān)注。新基建題材的物業(yè)成交異軍突起，占總成交額的21%。三家新基建頭部運(yùn)營商分別購入位于通州的一座成熟運(yùn)營的物流園，位于房山的一個(gè)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)包，以及位于順義的一座可改造為冷鏈物流的廠房。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛指出，隨著北京在新經(jīng)濟(jì)和新基建發(fā)展的戰(zhàn)略實(shí)施和優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化，以及公募REITs和北交所等融資通道的完善，未來在大宗物業(yè)的需求側(cè)將引入更多元的交易主體；而在供給側(cè)，物流地產(chǎn)、醫(yī)藥地產(chǎn)、數(shù)字地產(chǎn)等新興板塊將為投資者輸送更優(yōu)質(zhì)和豐富的可投資產(chǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。