盤點北京樓市上半年：高價項目成交創(chuàng)紀錄

今年上半年，在政策寬松趨穩(wěn)，各類需求集中釋放等多重因素共同作用下，北京樓市與全國樓市迎來火熱行情，新房、二手房均迎來銷售旺季。對于下半年樓市，不少業(yè)內(nèi)專家分析稱，在目前市場后續(xù)需求有限、國家收緊樓市政策的背景之下，北京新房市場下半年恐難有較大起色，下半年樓市總體穩(wěn)定，銷售增速收窄。

新房

通州、大興成交最多

>>數(shù)據(jù)

純新房共成交60211套，同比2015年上半年上漲55.6%

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2016年上半年北京新建商品住宅（不含保障房）共成交60211套，同比2015年上半年上漲55.6%，環(huán)比2015年下半年下滑7.2%。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，若在新建商品住宅（不含保障房）中剔除公寓類產(chǎn)品（普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓），普通純商品住宅在2016年上半年的交易量僅為26746套，較2015年下半年大降45.2%，為2010年以來半年交易量的第三低數(shù)據(jù)，僅略高于2011年下半年和2014年上半年。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，區(qū)域分布上，上半年成交量排名前五的區(qū)域為通州、大興、順義、房山、門頭溝，其中通州、大興的成交量超過10000套，順義、房山超過7000套，東城、西城、延慶合計僅有370套，其它區(qū)域成交量均在1000-3500套之間。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2016年上半年成交的北京新建商品住宅中，一居室有20078套，占34.3%，占比較2015年下半年增加16.1個百分點；兩居室17181套，占29.4%，占比較2015年下半年減少14.4個百分點；三居室13988套，占23.9%，占比較2015年下半年減少4.6個百分點；其它套型（四居、五居、復(fù)式、別墅等）共7279套，占12.4%，占比較2015年下半年增加2.8個百分點。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，上半年兩居、三居等主流套型的成交量、占比都在下降，一居則受公寓類產(chǎn)品成交火熱影響出現(xiàn)了大幅增長，其它更高端的大戶型成交量和占比也在提高。

>>分析

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，從整體來看，2016年上半年北京新房市場表現(xiàn)出了公寓類產(chǎn)品井噴、普通純商品住宅市場降溫、新房豪宅化三大特征。經(jīng)過多年的高度發(fā)展，北京的新房市場已經(jīng)日趨飽和，新增的新房項目越來越少，北京新房市場已很難維持高熱度。雖然2015年“3·30”新政后的一系列政策也帶來了新房市場的復(fù)蘇，但難以持久，今年上半年就已經(jīng)開始降溫。

二手房

先揚后抑6月現(xiàn)斷崖式下跌

>>數(shù)據(jù)

半年交易量創(chuàng)六年新高

今年上半年，北京二手住宅經(jīng)歷了沖高、降溫、斷崖式下跌的過程，整體市場在逐漸趨冷。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，今年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，環(huán)比2015年下半年增長20.6%，創(chuàng)下2010年以來半年度交易量的新高，成交均價為43465元/平米，環(huán)比2015年下半年的均價上漲9.3%。

上半年的二手房市場，主要經(jīng)歷了三個階段：第一階段為1-3月份，市場快速升溫，交易量逐月走高，3月份交易量突破3萬套，創(chuàng)下3年來的單月成交量新高；第二階段為4-5月份，市場沖高回落逐步降溫，但成交量仍在2萬套以上；第三階段為6月份，市場交易量出現(xiàn)斷崖式下跌，交易量萎縮近5成，僅有1萬余套。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，分區(qū)域來看，上半年通過我愛我家達成的二手住宅交易中，33%位于朝陽區(qū)，16.8%位于豐臺區(qū)，16.5%位于海淀區(qū)。由于地域廣、存量房源供應(yīng)量大，朝海豐三區(qū)仍然占據(jù)著北京二手住宅交易量的前三位。

此外從數(shù)據(jù)也可以看到，隨著南城開發(fā)建設(shè)力度的加大，房源供應(yīng)量的增加，尤其是交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套資源的逐步完善，較低的房價開始吸引更多的購房需求流向豐臺，這也使得豐臺的交易量占比超過海淀，位居全市第二。

上半年通過我愛我家達成的二手住宅交易中，海淀、東城、西城的二手住宅價格依然最高，超過5萬/平米，西城更是超過7萬/平米；門頭溝、房山的價格最低，平均不到2萬/平米。

戶型結(jié)構(gòu)上，上半年成交的二手住宅中，一居室占25.5%，較2015年增加2.3個百分點，均價44957元/平米；兩居室占51.2%，較2015年減少1.9個百分點，均價43758元/平米；三居及以上占23.4%，較2015年減少0.4個百分點，均價42384元/平米。兩居室最受市場青睞，交易量過半。

上半年的二手房買家中，80后買家占54.6%，占比較2015年略微減少0.5個百分點；其次為70后，占23.4%，較2015年下降2.8個百分點；90后買家有6.1%，較2015年增加1.9個百分點。

>>分析

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，上半年北京二手住宅市場先是延續(xù)了2015年“3·30”新政后的升溫趨勢，成交量持續(xù)走高；此后，由于購房需求被提前透支，需求不足的市場開始降溫。與此同時，過熱的市場也引發(fā)了政策導向的轉(zhuǎn)變，樓市政策開始收緊，購房者逐漸回歸理性，市場、政策雙重因素的作用下，二手住宅市場在6月出現(xiàn)了大幅降溫。

胡景暉表示，從當前的政策形式來看，北京未來的樓市政策仍將從嚴趨緊，二手房市場的持續(xù)低溫或難以避免。而根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，北京二手住宅的年均交易總量一般在15萬套左右，近幾年隨著存量房市場規(guī)模的增加，年均交易總量也就在20萬套左右，而今年僅上半年二手房成交就已超過13萬套。根據(jù)歷史經(jīng)驗推斷，下半年北京二手房市場的成交規(guī)模也就在七八萬套的水平，下半年北京樓市降溫將是大勢所趨，而房價也會隨著交易量的萎縮，逐步企穩(wěn)回落。

頂豪

高價項目成交創(chuàng)紀錄

>>數(shù)據(jù)

10萬/平米的豪宅共有225套

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2016年上半年，北京成交的新建商品住宅（不含保障房）中，平均價格超過10萬/平米的豪宅共有225套，同比2015年上半年上漲65.4%，環(huán)比2015年下半年上漲94.0%。總價超過1000萬元的豪宅共有2799套，同比2015年上半年上漲133.4%，環(huán)比2015年下半年上漲33.1%。在新建商品住宅尤其是純商品住宅成交量減少之時，豪宅交易量的持續(xù)攀升導致了新房成交均價的進一步上漲。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：北京頂豪市場成交爆發(fā)，半年來8萬+簽約571套，刷新了年度歷史新高紀錄，推漲北京均價上漲9.6%。

>>分析

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：按照8萬+計算，簽約也達到了586套，半年8萬+簽約了160億，可以認為北京一年的頂豪容量在300億+上下。按照300億的年去化速度，北京高端產(chǎn)品全部消化大約要7年。此外，北京頂豪大約有70個項目5000套待售，而去化需要15年左右。一旦市場出現(xiàn)降溫，頂豪市場將出現(xiàn)巨大風險。

土地

歷史最低和歷史最高并存

>>數(shù)據(jù)

土地供需比約為1：7

從土地成交歷史看，上半年，北京土地市場創(chuàng)造了住宅用地供應(yīng)數(shù)量和供應(yīng)面積歷史最低，但溢價率、樓面價則刷新了歷史最高紀錄。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造，居住類合計7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。值得注意的是，今年上半年，北京供應(yīng)的居住類用地僅有7宗，商品房住宅的面積只有38.7萬平方米，也就是商品房住宅土地未來大約只能供應(yīng)3000套。反觀交易數(shù)據(jù)，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3萬套左右，這意味著北京的土地供需比約為1：7。

從具體數(shù)據(jù)來看，今年上半年，北京居住類用地樓面價每平方米接近2萬元，溢價率為34.5%；商服金融類用地樓面價每平方米23686元，溢價率為108.5%；綜合用地樓面價每平方米18465元，溢價率為51.47%。

高地價不止在北京。上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達167宗，地王頻繁出現(xiàn)，這219宗地塊中，超過半數(shù)是國企央企獲得。

上半年全國主要的50大城市合計土地出讓金高達10243.7億元，歷史首次突破萬億，而在2015年同期則只有6973.14億元，杭州、蘇州、南京、合肥，成交額同比上漲均超過200%。

>>分析

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，今年上半年在熱點城市出現(xiàn)了普遍性的地價超過房價現(xiàn)象，地王也從之前一線城市迅速向其他二線城市蔓延，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等城市，而這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。

2016年是中國有史以來地王最密集的年份，密集的地王潮持續(xù)，影響了房地產(chǎn)市場預(yù)期，對后市房地產(chǎn)市場將帶來巨大風險。以北京為例，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗地王合計土地出讓金為1919.38億元，而截至6月16日，銷售額只有224.8億元。從地王的平均成本價看，樓面價平均高達3.8萬元/平方米，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬元/平方米左右。而目前北京的房價銷售均價在3.5萬元/平方米左右，這部分地王入市的難度依然非常大。

房價

均價環(huán)比漲幅收窄

>>數(shù)據(jù)

6月北京新房、二手房分別較上月上漲1.96%、1.17%

中國指數(shù)研究院報道：根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年6月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為11816元/平方米，環(huán)比上漲1.32%，漲幅較上月收窄0.38個百分點。

根據(jù)百城價格指數(shù)對北京、上海等十大城市（新建）住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年6月十大城市住宅均價為22450元/平方米，環(huán)比上漲1.52%，漲幅較上月收窄0.41個百分點。6月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價格為33695元/平方米，環(huán)比上漲0.98%，同比上漲22.70%。其中6月北京新房、二手房分別較上月上漲1.96%、1.17%。

>>分析

中國指數(shù)研究院報告表示，為抑制房價過快上漲，熱點城市收緊政策持續(xù)升級，從控需求、調(diào)供應(yīng)方面穩(wěn)定樓市發(fā)展，如近期房價漲幅明顯的合肥將在7月開始執(zhí)行針對購房者的差別化信貸政策，提高首付門檻；針對土地價格過快上漲也出臺了相關(guān)政策，要求高價拿地的開發(fā)商必須在土地出讓合同簽訂的一個月內(nèi)一次性付清土地出讓金。此外，供不應(yīng)求矛盾較深的南京已官方表態(tài)，為緩解局部區(qū)域供應(yīng)偏緊，將在今年下半年進一步加大商品住宅上市供應(yīng)。未來隨著地方調(diào)控政策進一步落地實施，熱點城市樓市過熱現(xiàn)象將得到控制，百城整體房價漲幅或?qū)⒗^續(xù)趨緩。

□對話·北京中原二級市場總經(jīng)理任莉

下半年樓市總體穩(wěn)定銷售增速收窄

問：如何評價上半年北京樓市表現(xiàn)？

答：今年上半年北京樓市沖高明顯，新建住宅市場總成交59034套，同比增長53%，總成交額1901億元，同比大漲7成，在3月和6月分別出現(xiàn)兩個集中成交的高潮。高端改善型樓盤領(lǐng)銜北京樓市上半場，包括亦莊金茂悅、龍湖西宸原著、使館壹號院、中冶德賢、公園懿府等項目總成交額均超過10億元，這些項目的熱銷表明，在新一輪地價推動下，北京中高端市場客戶對房價的接受度又上了一個新臺階。

此外，上半年北京土地市場共成交23宗地，土地成交宗數(shù)、面積均為歷史最低，涉及住宅性質(zhì)的成交土地僅7宗，比去年同期減少近一半，但溢價率、樓面價則刷新了歷史新高。在此基礎(chǔ)上，預(yù)計下半年北京總體將趨于穩(wěn)定，銷售市場增速收窄。

從供應(yīng)層面看，由于北京土地稀缺、供應(yīng)不足、地價高企，地價已普遍超過房價。在地價反推作用下，未來北京樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將主要集中在高端改善和豪宅市場。

相比同為一線城市的上海和深圳，去年兩地高端豪宅成交單價早已突破20萬元，僅今年上半年，上海單價10萬+產(chǎn)品成交近700套。而今年上半年北京豪宅均價首次突破7萬元大關(guān)，10萬+樓盤尚鳳毛麟角。作為與上海、深圳同級別的國際大城市，北京發(fā)展?jié)摿€有巨大空間，樓市風險不大，價格存有上漲的余地。

問：未來的房地產(chǎn)市場走勢如何？答：隨著北京高端豪宅市場競爭進入白熱化，豪宅產(chǎn)品將效仿香港等國際城市，戶型不大、功能完善、設(shè)計緊湊等將作為產(chǎn)品前期設(shè)計參考系數(shù)，凸顯市場理性光芒，產(chǎn)品力依然為王。

從客戶變化情況看，借力今年“二孩”政策等推動，改善性客戶繼續(xù)成為樓市主力，整體呈現(xiàn)城區(qū)外溢的特點。表面看，地價增長致使房價攀升，買房人支付能力相對減弱。事實上，已擁有一套住宅的客戶，在房價增長的同時資產(chǎn)也隨之上揚，客戶具備一定承接力，加上北京供應(yīng)結(jié)構(gòu)梯隊明顯，支撐其住房升級改善需求的可能。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這些改善型客戶重點考量區(qū)位、教育環(huán)境、宜居諸多條件，因而房企在改善型產(chǎn)品前期規(guī)劃方面，更多聚焦健康人居、宜居等可創(chuàng)新層面。

問：對購房人有哪些建議？

答：在買房置業(yè)方面，京城兩大區(qū)域值得關(guān)注。通州規(guī)劃為北京城市副中心，配套、教育等各方面資源都將得到嚴重傾斜，未來將成為最大的受益者，投資置業(yè)買房升值潛力大。

作為全世界最大的北京新機場未來年旅客吞吐量將達到1億人次，近千億資金的投入，將徹底改變這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)濟環(huán)境。新機場的建設(shè)帶動了整個京西南片區(qū)，包括大興、豐臺等區(qū)域成為近幾年的樓市熱點，“未來30年北京向南看”也同樣是老百姓(50.390,-0.40,-0.79%)買房置業(yè)的指南。

此外，由于未來存在限購的風險，上半年驚鴻一瞥的北京商住公寓市場，在不限購之前仍然具有投資意義，成為投資者選擇之一。在住宅地價高漲大環(huán)境下，商住公寓將支撐補給剛需市場，一旦限購后，提前到手的公寓仍能在個人剛需市場流通，投資價值凸顯。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。