某大行收緊個(gè)人商用房貸款 最低首付比例由5成調(diào)至7成

據(jù)21世紀(jì)記者獨(dú)家獲悉，某大行總行近日發(fā)文嚴(yán)控個(gè)人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)，具體包括個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由五成調(diào)整至七成。

文件中表述：該行嚴(yán)格進(jìn)行個(gè)人商用房貸款合作機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目準(zhǔn)入，重點(diǎn)選擇北京，上海，廣州，深圳以及直轄市，省會(huì)城市該行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款支持項(xiàng)目和總行級(jí)公司客戶名單內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，辦理個(gè)人商用房貸款。

“商用房類型應(yīng)以單套面積相對(duì)較小，價(jià)格較為穩(wěn)定，易于處置變現(xiàn)的商住兩用房以及住房小區(qū)配套底商為主，嚴(yán)控賓館，酒店，寫字樓等個(gè)人商用房項(xiàng)目準(zhǔn)入，對(duì)三，四線城市的個(gè)人商用房貸款業(yè)務(wù)，原則上控制貸款余額只降不增。”上述文件稱。

該行發(fā)文的背景，一方面是中國(guó)房地產(chǎn)面臨去庫(kù)存壓力，供應(yīng)過(guò)剩促使寫字樓空置率進(jìn)一步增加。

RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月，全國(guó)寫字樓平均空置率18%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)30%，足以反映其過(guò)剩程度。據(jù)世邦魏理仕相關(guān)分析師預(yù)計(jì)，2016年底全國(guó)17個(gè)主要城市寫字樓累計(jì)空置面積將增加32%，約1530萬(wàn)平方米。

另一方面，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷，網(wǎng)購(gòu)亦對(duì)實(shí)體店帶來(lái)很大沖擊。“商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，一旦實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，商鋪的可回收現(xiàn)金流就嚴(yán)重下降。監(jiān)測(cè)的結(jié)果看，商鋪信貸資產(chǎn)質(zhì)量不容樂(lè)觀，信用風(fēng)險(xiǎn)比較高，而且發(fā)生逾期的概率較大。銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，上調(diào)了首付比例。”該行相關(guān)部門人士接受記者采訪時(shí)稱。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院今年年初發(fā)布2015年四季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告預(yù)測(cè)，在近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以及電商沖擊下，一二線城市商服地產(chǎn)庫(kù)存高企，尤其是在新興區(qū)域已經(jīng)不容忽視。

根據(jù)上述文件，有兩類個(gè)人商用房貸款最低首付比例獲得寬限，其中：貸款所購(gòu)商用房為商住兩用房的，最低首付款比例由45%調(diào)整為50%，貸款所購(gòu)商用房為住房小區(qū)配套底商的最低首付款比例為50%。同時(shí)，文件要求嚴(yán)格把握首付款真實(shí)性，防止借款人利用房地產(chǎn)企業(yè)，中介公司，P2P平臺(tái)等場(chǎng)外配資支付首付款。

另外，該行還在文件中強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)控裸貸等高風(fēng)險(xiǎn)客戶準(zhǔn)入，嚴(yán)審借款人購(gòu)房行為真實(shí)性。嚴(yán)審借款人真實(shí)還款能力。

“對(duì)考慮出租并將租金收益納入還貸資金來(lái)源的，須勘查商用房周邊市場(chǎng)情況，評(píng)估測(cè)算租金收益水平，分析判斷借款人還款來(lái)源合理性和穩(wěn)定性，嚴(yán)禁簡(jiǎn)單地以借款人提供的收入證明材料核定其還款能力，對(duì)自雇人士購(gòu)買商用房的，還須調(diào)查借款人經(jīng)營(yíng)實(shí)體運(yùn)營(yíng)情況，分析其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流穩(wěn)定性，合理確定貸款額度和期限，嚴(yán)防借款人因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不善，償債能力下降導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。”文件稱。

同時(shí)該行要求，加強(qiáng)個(gè)人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)排查。貸款經(jīng)辦行須密切跟蹤了解個(gè)人商用房貸款項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，銷售及價(jià)格變動(dòng)等情況，重點(diǎn)核查項(xiàng)目是否存在停工爛尾，法律糾紛，售后返租，批量違約以及虛假銷售等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，堅(jiān)決退出，嚴(yán)禁新增個(gè)人商用房貸款，對(duì)違規(guī)發(fā)放售后返租個(gè)人商用房貸款，虛假貸款的，一經(jīng)查實(shí)，要嚴(yán)肅追究相關(guān)人員責(zé)任。

此外，該行內(nèi)部人士表述，總行強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格個(gè)人商用房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理，對(duì)經(jīng)營(yíng)混亂，個(gè)人商用房貸款不良率連續(xù)三個(gè)月超過(guò)3%的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，要對(duì)其進(jìn)行業(yè)務(wù)整頓。

記者隨后聯(lián)系另一家國(guó)有商業(yè)銀行，以及華北的兩家股份行，這些機(jī)構(gòu)均表示，目前商業(yè)地產(chǎn)信貸政策并無(wú)調(diào)整，不過(guò)，在經(jīng)濟(jì)低迷期，相較于個(gè)人住房貸款，商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)要高的多。所以一直把控的較為嚴(yán)格。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。