北京商住房“狂奔”：趕政策末班車(chē) 還是開(kāi)發(fā)商炒作？

過(guò)去一周，商住房被推到了輿論的風(fēng)口浪尖。在通州等郊區(qū)實(shí)施商住房限購(gòu)政策后，6月14日晚間，北京傳出了“15日零時(shí)起將暫停全部網(wǎng)簽”的消息。當(dāng)晚，多個(gè)商住房開(kāi)發(fā)商連夜推盤(pán)，通宵打網(wǎng)簽。有的開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)“提供24小時(shí)內(nèi)完成簽約、付款和網(wǎng)簽的服務(wù)”。

直到當(dāng)日晚上10點(diǎn)多，北京市住建委辟謠，明確表示“6月14日晚24時(shí)，北京將全面停止商住房網(wǎng)簽”的消息不實(shí)，才讓商住限購(gòu)風(fēng)波平息。但開(kāi)發(fā)商及各銷(xiāo)售渠道已經(jīng)成了最大贏家，北京商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目?jī)H14日當(dāng)天，簽約就達(dá)到了2672套，合計(jì)簽約金額達(dá)56.4億元。一天的簽約量相當(dāng)于5月全月簽約量的60%。

“限購(gòu)”刺激成交量上漲

6月14日，趕政策末班車(chē)的買(mǎi)房人擠滿了北京各個(gè)郊區(qū)的商住項(xiàng)目售樓處。“兩三套房一起買(mǎi)的人很多。”一名商住項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員向記者介紹順義的商住房項(xiàng)目說(shuō)，為抓緊限購(gòu)前的最后時(shí)間，樓盤(pán)會(huì)一直加班營(yíng)業(yè)至晚上12點(diǎn)，“要買(mǎi)趕快，房源少，我只能幫你先盯著，晚了就沒(méi)了。”

事實(shí)上，在限購(gòu)傳言出現(xiàn)之前，北京商住房市場(chǎng)就掀起了一股交易熱潮。端午節(jié)期間，大量簽約讓商住房成為樓市銷(xiāo)售炙手可熱的明星。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，端午小長(zhǎng)假期間，北京住宅共實(shí)現(xiàn)成交2503套，是“五一”小長(zhǎng)假成交額的兩倍。這三天成交量也相當(dāng)于5月份成交量的三成。值得注意的是，商住類(lèi)產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交2286套，占全部成交的比重高達(dá)91%。

“因?yàn)橥ㄖ菹拶?gòu)，沒(méi)有資格買(mǎi)房的都轉(zhuǎn)移到了其他區(qū)域。”位于大興區(qū)的商住項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者，通州的限購(gòu)政策出臺(tái)之后，看房人數(shù)一直在增多。由于多數(shù)為投資購(gòu)買(mǎi)，客戶普遍在很短時(shí)間內(nèi)便做出購(gòu)買(mǎi)決定，不少看房人稍一猶豫便會(huì)錯(cuò)失中意的戶型。

成交井噴，僅僅是“限購(gòu)”傳言發(fā)酵帶來(lái)的刺激效應(yīng)？記者了解到，限購(gòu)的傳聞在一定程度上刺激了購(gòu)房者加緊進(jìn)入，但有個(gè)別項(xiàng)目卻出現(xiàn)了大量集中簽約。記者在北京市朝陽(yáng)區(qū)采訪時(shí)，某房屋中介負(fù)責(zé)新房業(yè)務(wù)的工作人員告訴記者，“通州商住限購(gòu)之前，有樓盤(pán)靠低首付和集中網(wǎng)簽，3天售出300多套房源。”

據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，從6月6日門(mén)頭溝商住項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽開(kāi)始，到端午小長(zhǎng)假商住房成交量暴漲，僅6月第二周，北京商住項(xiàng)目就已成交3702套。

難逃開(kāi)發(fā)商炒作嫌疑

如此驚人的成交數(shù)據(jù)引發(fā)了市場(chǎng)的猜測(cè)，開(kāi)發(fā)商自我炒作成為業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)。

“通州商住限購(gòu)在先，傳言說(shuō)起來(lái)似乎也合情合理。”一位項(xiàng)目銷(xiāo)售人員也向記者透露，“這種需求被喚起可以取得很好的銷(xiāo)售量。此外，成交量大漲也變相地宣傳了自己的項(xiàng)目，各方面都是有利的。”

“相對(duì)于普通住宅，商住房?jī)?yōu)勢(shì)并不明顯。因?yàn)檫@類(lèi)房子無(wú)法落戶、不帶學(xué)區(qū)。”一位地產(chǎn)投資界人士告訴記者，“所以，購(gòu)買(mǎi)商住房人群多限于兩類(lèi)，一類(lèi)是部分不能再購(gòu)買(mǎi)普通住宅的投資者，另外一類(lèi)就是沒(méi)有購(gòu)房資格的自住需求者希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商住房來(lái)過(guò)渡。”

他分析說(shuō)：“從這個(gè)角度上來(lái)看，大量的成交數(shù)據(jù)不排除有炒作和內(nèi)購(gòu)的可能，因?yàn)榧词购罄m(xù)交易出現(xiàn)問(wèn)題，商住房也能順利流入二手房市場(chǎng)，再通過(guò)過(guò)戶賣(mài)給個(gè)人。”

從市場(chǎng)反應(yīng)看，北京市住建委回應(yīng)后，部分投資客開(kāi)始有撤離的跡象。但在近日，記者走訪了亦莊、大興等地區(qū)的商住項(xiàng)目時(shí)，銷(xiāo)售人員堅(jiān)稱(chēng)：“我們的項(xiàng)目根本不愁賣(mài)，限購(gòu)只是時(shí)間問(wèn)題。”

商住房會(huì)不會(huì)限購(gòu)？

盡管商住房有不限購(gòu)、總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，但戶型并不宜居，私密性和安全性相對(duì)較差，并且首付比例高。商用的水電費(fèi)也高于普通住宅，因此并未成為住宅市場(chǎng)的主角，但近年來(lái)情況出現(xiàn)了變化。

在供給端，市場(chǎng)上商住產(chǎn)品供應(yīng)越來(lái)越多。“政府在新供應(yīng)地塊中規(guī)劃出商業(yè)性質(zhì)用地，目的是為了減輕市中心的人流、車(chē)流等壓力，使新的發(fā)展區(qū)域形成一個(gè)自給自足的生態(tài)圈，但市場(chǎng)往往不買(mǎi)賬。”一位國(guó)有建筑商告訴記者，許多開(kāi)發(fā)商在拿到地之后，迫于回籠資金的壓力而改建商住公寓。

在需求端，據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月，北京住宅市場(chǎng)當(dāng)中商住產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交4656套，創(chuàng)下有史以來(lái)的月度銷(xiāo)量新高，占到當(dāng)月全部商品住宅成交量的比重高達(dá)51%，商住產(chǎn)品的成交量首次超過(guò)住宅類(lèi)產(chǎn)品。

“現(xiàn)在正處于消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商博弈的時(shí)間點(diǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)階段性拐點(diǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果不出臺(tái)限購(gòu)政策，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將很快恢復(fù)平穩(wěn)。

“從種種跡象來(lái)看，對(duì)商住房實(shí)施限購(gòu)有一定的政策必要性。”一位地產(chǎn)人士向記者介紹，商住房一直游離在限購(gòu)體系之外，整個(gè)限購(gòu)政策很難發(fā)揮最大作用。“此外，商住房的限購(gòu)有利于北京疏解人口和解決擁堵。商住房的無(wú)序發(fā)展，使得很多規(guī)劃為商業(yè)的地塊實(shí)質(zhì)上都淪為了住房，這對(duì)于規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)是很不利的。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。