營改增“打補丁”支持不動產(chǎn)租賃

在去庫存和新型城鎮(zhèn)化建設的大背景下，住房租賃市場獲得政策刺激。繼國務院辦公廳日前發(fā)文鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務之后，6月21日，財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)文明確營改增試點期間不動產(chǎn)租賃稅收政策。

通知提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)進行納稅申報。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受上證報記者采訪時表示，從5%的征收率來看，基本上和過去的營業(yè)稅是一樣的。但是在實際過程中，此類征收率會小于5%，因為在征稅時房租等內(nèi)容會剔除掉含稅的成分，這樣就使得增值稅征收的稅費要低于5%，從而達到了節(jié)稅效應。另外，5%的征收率相對來說更具有可操作性，也是促使此類房企將過去既有房屋進行租賃的一個重要手段或渠道，體現(xiàn)了去庫存和供給側(cè)改革的思路。

兩部門還提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項目，應按照3%預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)進行納稅申報。

“房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人后續(xù)的項目開發(fā)，會基于3%的預征率來進行，這樣做和過去的土地增值稅的征收模式是一樣的。即提前先征收一部分，多退少補來進行。這樣做也是比較務實的一個手段。而對于小規(guī)模的納稅人，則會采取5%的征收率進行，基本上和小規(guī)模企業(yè)對稅負的承受能力等相匹配。”嚴躍進說。

他舉例說，從稅費制度和房企后續(xù)發(fā)展租賃業(yè)務角度看，上海已經(jīng)出現(xiàn)了至少4幅地塊是用于配建租賃型公寓的，這說明上海后續(xù)對于房企發(fā)展新房租賃業(yè)務方面是有鼓勵的。而此類稅費制度恰為此類房企后續(xù)積極開發(fā)提供了較好的作用。

此外，再保險、非學歷教育等“補丁”政策在這份《關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學歷教育等政策的通知》中也得到明確。

其中，境內(nèi)保險公司向境外保險公司提供的完全在境外消費的再保險服務，免征增值稅。試點納稅人提供再保險服務（境內(nèi)保險公司向境外保險公司提供的再保險服務除外），實行與原保險服務一致的增值稅政策。而一般納稅人提供非學歷教育服務，可以選擇適用簡易計稅方法按照3%征收率計算應納稅額。

“這些政策是營改增之后的一個補充，是對改革當中關(guān)鍵點的明晰，明確一些問題。再保險服務稅費體現(xiàn)消費地個稅原則的基本思想，增值稅屬于消費稅系，擴展到國際貿(mào)易來看的話，對于境外勞務扣稅符合國際慣例。”社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員蔣震表示，而非學歷教育服務選擇簡易計稅方法，有利于減輕稅收負擔。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。