房地產(chǎn)市場冷熱不均現(xiàn)象加重 各地樓市政策松緊不一

樓市的冷熱不均，導(dǎo)致各地政策松緊不一。如在樓市庫存量大、去化不暢的大連，為加速去庫存，當?shù)卣粘雠_了《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），涉及18條具體政策。而在樓市火爆、地王頻出的一線及熱點二線城市，政策卻在不斷收緊，如北京近來就盛傳“商住房或?qū)⑷婕{入限購范圍，樓市限購可能進一步升級”的消息。

大連18條新政竭力去庫存

記者從大連市國土資源和房屋局最新獲悉，此次發(fā)布的《意見》涉及棚戶區(qū)改造、人才住房鼓勵、加大宣傳促銷力度、支持改善住房條件、加強房地產(chǎn)用地管控、加快培育住房租賃市場、取消過時限制性政策等18個方面，旨在消化庫存、穩(wěn)定市場。

《意見》明確，今年大連市計劃完成棚戶區(qū)改造1.3萬套，力爭用兩三年時間基本完成現(xiàn)有棚戶區(qū)改造任務(wù)。同時，要加大貨幣化安置力度，主城區(qū)貨幣化安置比例力爭達到80%以上。

給予各類人才住房多項鼓勵和補貼也是此次《意見》的一大亮點。一方面積極推進大連引進人才的“3345”安家工程，對各類頂尖人才、領(lǐng)軍人才等最高給予300萬元安家費；另一方面實施人才購房和租房補貼政策。

此外，為加速商品房銷售，大連政府還給予個人買房各種貨幣獎勵。如在大連市春、夏、秋季房交會期間購買參展的新建商品住房，并在展會結(jié)束后15個工作日內(nèi)正式辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽備案的，在取得房屋所有權(quán)證時，政府給予購房獎勵。對于一年內(nèi)在市內(nèi)四區(qū)置換型購買新建商品住宅的，購買住房面積大于出售住房面積的，按面積差每平方米獎勵100元。

結(jié)合當前房地產(chǎn)市場形勢，大連明確取消了多項限制性政策。如放開市內(nèi)四區(qū)和高新區(qū)的住房限購政策，鼓勵居民的改善性購房需求；外籍人士購買自住商品房不受套數(shù)限制；暫停實施新建商品住房“70/90”政策等。

北京或?qū)⑸套》考{入限購

一邊是以大連為代表的三、四線城市繼續(xù)出臺刺激政策、推動樓市去庫存；另一邊，一線及部分熱點二線城市仍地王頻出、市場熱度不減，樓市緊縮政策繼續(xù)加碼的風(fēng)聲漸起。記者自當?shù)厥袌鋈耸刻帿@悉，近日，一則“北京商住房即將全面納入限購”的消息不脛而走。雖然截至目前并沒有官方消息證實，但當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士普遍認為，限購升級等緊縮性政策的出臺是大概率事件。

北京商住房限購的傳言始見于6月6日下午，起因為北京門頭溝區(qū)停止商品房銷售網(wǎng)簽，雖然并沒有證實是由于商住房即將限購，但市場對政策傳聞的敏感度出乎想象。隨后，不少樓盤開始抓緊機會促銷，尤其是各區(qū)商住型項目，臨時開盤、提前開盤的不在少數(shù)。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，以北京年內(nèi)銷冠的尚峯壹號（商住項目）為例，截至6月13日，該項目今年簽約金額已達到57.25億元，但其中近54億元是最近幾天簽的約。

所謂商住房，是將商業(yè)、公建用地建設(shè)為居住屬性的一種產(chǎn)品。嚴格來說在使用用途上存在著一定的違規(guī)嫌疑。在建設(shè)銷售過程中，開發(fā)商為快速回籠現(xiàn)金流，將商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品以打擦邊球的方式，改成住宅類產(chǎn)品銷售。在北京、上海等一線城市地價高企、住宅市場日趨豪宅化的當下，商住房由于不限購、總價相對較低，越來越受到剛需人群的青睞。

事實上，在今年5月5日，曾經(jīng)是北京商住房供應(yīng)大區(qū)的通州就已出臺新政，將商住房納入限購范圍，向三類家庭暫停出售商務(wù)型公寓。該區(qū)新建商業(yè)、辦公項目按照規(guī)劃用途銷售，不能賣給個人，只賣給企業(yè)。一個令開發(fā)商不安的數(shù)據(jù)是，在商住房限購政策出臺后一個月，通州商住類產(chǎn)品成交量跌幅超過99%，簽約累計僅13套。

北京中原地產(chǎn)分析師張大偉向記者表示，此時北京若將商住房納入限購范圍，無疑將令市場成交急轉(zhuǎn)直下。從供應(yīng)量看，因為最近幾年北京的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，商住類物業(yè)的潛在供應(yīng)量甚至超過商品房住宅，所以商住類物業(yè)若全面納入限購，可能會造成市場成交大幅度下降。

克而瑞房地產(chǎn)信息集團執(zhí)行總裁丁祖昱認為，目前全國房地產(chǎn)市場冷熱不均的現(xiàn)象更加嚴重，各地政策松緊不一、難以統(tǒng)一，大多數(shù)三、四線城市出臺各種去庫存政策，但效果不甚理想。而華東、華南部分熱點一、二線城市樓市卻持續(xù)火熱，地王頻出。“這也令一些熱點城市或?qū)⒚媾R限購升級，或?qū)⒅貑⑾拶徴摺?rdquo;丁祖昱認為，如果這些熱點城市重啟限購令，確實能夠在短期內(nèi)為樓市降溫，起到維穩(wěn)地價和房價的效果。但這張牌一旦打出，對市場的影響也是巨大的。以熱點城市為例，2011年南京、蘇州、合肥都在限購出臺后遭遇了嚴冬，而2014年9月前后的限購解綁，才讓這些城市提前迎來了樓市回暖。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。