深圳龍華新地王誕生 樓面價高達(dá)每平米5.6萬

這的確是一個勇敢者的游戲。才剛剛進(jìn)入6月，深圳、上海等熱點(diǎn)城市土地拍賣市場就迎來腥風(fēng)血雨的激烈廝殺！

規(guī)則改變不改熱情

福田改叫“龍華南”

6月2日，深圳龍華新區(qū)出讓今年第一塊商住用地。據(jù)深圳土地交易中心的公告顯示，編號為A816-0060的地塊位于龍華新區(qū)民治辦事處，土地用途為二類居住用地+商業(yè)用地，土地面積為35673.14平方米，建筑面積為146000平方米，土地使用年限為70年。現(xiàn)場包括招商地產(chǎn)、萬科、中海地產(chǎn)等10多家開發(fā)商參與投標(biāo)，2014年在龍華新區(qū)拍下當(dāng)時該區(qū)“地王”的龍光地產(chǎn)也再次出現(xiàn)在現(xiàn)場。最終，中國電建和廣州方榮聯(lián)合體以82.89億元的價格奪標(biāo)，樓面地價高達(dá)每平方米56781元。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在龍華新區(qū)這塊“新地王”附近的二手房如特發(fā)和平里、潛龍曼海寧小區(qū)的價格在每平方米5萬至5.5萬元左右，與此相比新拍地塊又是“面粉貴過面包”。更有中介表示，“新地王”旁邊的新樓盤項目早已虎視眈眈，當(dāng)天下午就等地塊開拍后的價格，隨后會漲價銷售。

對于這塊龍華“新地王”以后的銷售價格，第一太平戴維斯投資部董事吳睿表示，65億至70億元的總價才是比較正常的范圍，這個地價以后要賣到每平方米8.5萬至9萬才能賺錢。更有市場人士預(yù)計，由于是現(xiàn)售，這個項目以后幾乎要賣到每平方米10萬元才有錢賺。

的確，此次拍地引人矚目的另外一點(diǎn)就是該地塊屬于深圳商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項目，而且出讓規(guī)則是密封招標(biāo)。深圳市規(guī)土委強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)房銷售是為了解決銷售中出現(xiàn)的“貨不對板”、“項目爛尾”等問題。但在目前深圳土地供應(yīng)極其稀缺，采取現(xiàn)售制度抬高了門檻或?qū)①Y金實力不足的中小開發(fā)商擋在門外，對未來的房地產(chǎn)市場將可能帶來一場新的變革。

現(xiàn)售試點(diǎn)和密封招標(biāo)，一個增加了地塊的運(yùn)營成本，一個則拒絕了拍賣價高者得的輪番競價。游戲規(guī)則就是一次投標(biāo)價高者得。在現(xiàn)場參與者看來，這些“招數(shù)”也許政府是想給地價降降溫，但市場的熱情已經(jīng)無法阻擋。

其實，“3·25”新政落地令深圳樓市驟然降溫。在深圳市場僵持?jǐn)?shù)月之后，一塊地就讓市場迅速感受到熱度。在深圳，福田-羅湖、前海是公認(rèn)的“中心區(qū)”，但如今在這些中心區(qū)每平方米56781元的價格也能買到一些二手房。如果將來售價超過每平方米9萬元，已經(jīng)和現(xiàn)在南山的一些“豪宅”相當(dāng)。另據(jù)深圳鏈家市場研究中心監(jiān)測，目前龍華新區(qū)放盤套均總價468.9萬元，其中紅山-上塘放盤套均總價高達(dá)656.8萬元，超過福田的梅林、皇崗、新洲、南山的南油、南山中心、南頭等原關(guān)內(nèi)眾多片區(qū)。有投資者戲稱，龍華的房價以后要超過每平方米9萬甚至10萬元實在難以想象，以前龍華的樓盤對外宣傳時都叫“福田北”，龍華“地王”出現(xiàn)后，福田中心區(qū)恐怕就要改名叫“龍華南”了。

想拿地？得有成為“地王”的資金

除了深圳，信達(dá)地產(chǎn)近日勇奪上海土地拍賣最高溢價率和保本價“地王”的雙桂冠。6月1日上午，上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03、10-05住宅+商場地塊由信達(dá)地產(chǎn)以58.05億元在24家開發(fā)商的激烈爭奪中殺出重圍拍得，溢價率高達(dá)306.53%。如此之高的溢價率超過了前期由保利溢價296%摘取的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)地塊，刷新今年上海土地市場溢價率的最高記錄。有分析人士表示，從近期長三角和一二線城市拿地的一些情況來看，開發(fā)商不準(zhǔn)備成為“地王”的資金根本拿不到地，可見當(dāng)前土地市場處于非理性狀態(tài)。

中原地產(chǎn)市場研究部5月發(fā)布的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月23日，年內(nèi)全國已拍出了152宗“地王”，而同樣的口徑在2015年全年只有95宗。按總價計，最高的50宗“地王”里國企比例明顯處于歷史高位。整體看，50宗地塊合計成交總價為2013.29億元，其中27宗被國企獲得。據(jù)調(diào)查，此次獲得龍華新區(qū)“新地王”的廣州方榮房地產(chǎn)有限公司背后的股東是中國金茂控股集團(tuán)有限公司。

中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)則顯示，今年5月一線城市土地回溫，二線城市熱度持續(xù)，出讓金總額同環(huán)比繼續(xù)上漲。全國300個城市土地出讓金總額為2251億元，環(huán)比增加37%，同比增加127%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為1797億元，環(huán)比增加33%，同比增加178%。

“地王”頻出的背后自然會帶來地價泡沫風(fēng)險不斷累積的擔(dān)憂，土地市場的“瘋狂”開始讓市場預(yù)期相關(guān)調(diào)控政策會再次出臺。此外，一些開發(fā)商也開始顯得相對理性。在此次龍華地塊出讓中，市場公開資料顯示招商地產(chǎn)對此地塊的報價為70.5億元，萬科給出的價格為57.5億元，已經(jīng)連續(xù)在龍華拿下“地王”的龍光地產(chǎn)給出的報價為56.3億元，價格還是相對處在市場預(yù)期范圍之內(nèi)。

深圳鏈家市場研究中心總監(jiān)肖小平表示，深圳開發(fā)商很容易受限于最近樓市的不景氣，但外地開發(fā)商對此敏感度較低，反而能夠跳出現(xiàn)在的格局，看到更長遠(yuǎn)的市場發(fā)展方向，對于此次拍地，外地開發(fā)商所表現(xiàn)的對深圳未來市場趨勢的“樂觀”。家家順營銷副總裁張國庫則表示：深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型領(lǐng)先，經(jīng)濟(jì)態(tài)勢發(fā)展良好。目前，龍華這塊地產(chǎn)品性質(zhì)不定，建造至少需要3年以上，未來的房價有很多不定因素。老百姓買房要理性，還是要根據(jù)自己的需求有所選擇。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。