南京限地價新招能限房價嗎？房企為不虧本或放緩上市

繼蘇州出臺土地“限價令”之后，南京成為全國第二個出臺土地出讓最高限價措施的城市。不同的是，南京市政府規(guī)定，當土地價格溢價率超過45%時，超過部分作為保障性住房建設資金，同時這筆費用不能計入房價的準許成本。

澎湃新聞采訪后發(fā)現(xiàn)，實行限價后地產(chǎn)商實際支付的土地款遠超45%溢價。同時這部分資金將不納入未來的增值稅抵扣，這種情況下，限地價能否限制房價還是個問號。

換句話來說，開發(fā)商如果親睞某一地塊，當拍賣時地塊溢價率超過45%后，房企還可以加價競拍，只是多出來的部分不算做土地價款，而是作為政府的資金用于保障性住房建設。

32億土地款地價只占22億

今年2月25日，南京市政府發(fā)布《市政府關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，其中規(guī)定：對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到45%時，調(diào)整競價方式，轉(zhuǎn)為競投配建保障性住房建設資金或面積。

5月27日，南京市委宣傳部新聞發(fā)布官方微博發(fā)布消息稱，南京將采取有力措施嚴控地價房價，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

其中提到兩條措施，實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區(qū)域的住宅用地出讓時，由市政府設定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效；

嚴格落實控房價準許成本，物價主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房價格申報指導時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房價的準許成本，不作為申報價格的組成部分。

南京市某上市房企負責人對澎湃新聞表示，保障房建設資金需要和土地出讓金分開交給政府，并要求一次性付清。而這部分資金并不是用于房企競拍地塊的配建，而是另外收取。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為：上述措施有一點“搭售”的味道，對房企而言獲得土地成本沒有降低，但是拿預售證是有審核成本的，多溢價的部分去造保障房了，不算在土地價款里面，在政府眼里這不算成本。也就是說最高價格可能設“天花板”，但在競拍時房企實際成本并沒有降低，只能說后期利潤空間被壓縮。即便如此，開發(fā)商仍然會選擇高地價買地。

上述房企負責人稱，可能在買地的時候覺得地價高了，入市有風險，但如果不拿地，項目都死掉了還何談后續(xù)發(fā)展呢？

澎湃新聞在南京市國土資源局網(wǎng)站上查閱發(fā)現(xiàn)，不少地塊在成交總額中確實顯示有保障房建設資金。

以六合區(qū)金牛湖街道青龍市場東側(cè)3號地塊為例，該地塊為住宅用地，顯示成交金額7600萬元，其中土地價款7000萬元，保障房資金600萬元。

建鄴區(qū)河西南部8-6號地塊則顯示成交金額328000萬元，其中土地價款226000萬元，保障房資金102000萬元。

也就是說，作為保障房資金的10億元仍需要開發(fā)商支付，但并不算入地價。而按照南京市出臺的最新措施，這部分保障房建設資金亦不能計入房價的準許成本。

今年3月，隨著營改增方案的公布，方案規(guī)定房地產(chǎn)項目扣除土地出讓金后的余額為銷售額。專家稱，扣除土地出讓金意味著房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅基減少，因此房企需要繳納的增值稅消項稅減少。

不過，有房企內(nèi)部人士指出，南京市政府出臺的措施由于超過45%以上部分作為保障性住房資金不計入土地成本，因此無法作為增值稅的抵扣項目。這也意味著對房企而言，整體成本其實有所上升。

為不虧本賣房企業(yè)或放緩上市節(jié)奏

在新城控股集團副總裁歐陽捷看來，南京出臺的限價措施并不能起到抑制房價的作用。歐陽捷指出，土地出讓超出溢價45%以上部分作為保障房建設資金但不計入房價的準許成本對房企而言無異于無償交稅，但在他看來，這樣的做法是不可持續(xù)的。

歐陽捷表示，舉例來說，如果房企核算成本時定價一萬五，政府加以限制只能定價一萬三，但如果分攤成本后對房企而言是虧本售價，那房企可以選擇暫緩出售，這樣造成的后果就是市場可售房源減少，從而擠壓了需求，一旦積累到一定程度房企對外出售房屋時必然造成房價的上漲。

在歐陽捷看來，造成南京出現(xiàn)高地價地塊的主要原因是南京的供求關(guān)系緊張，目前南京市場上拿到預售證的項目其實只供銷售2個月，而要解決這一問題的主要手段應該是增加土地供應，而不應該打壓需求。

另外，也有房企負責人提出擔憂，認為落實困難比較大，由于上述措施中提到超過最高限價就算流拍的話，如果熱門地塊反復流拍會影響到未來區(qū)域的供應量，反而會造成供不應求下的房價上漲。

南京市國土資源局相關(guān)負責人對澎湃新聞表示，出臺這一措施的主要目的就是為了限制房價，不同地塊的出讓條件也不同，具體會在土地出讓文件中明確規(guī)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。