公租房供應(yīng)步入十字路口 住房租賃市場(chǎng)利好將至

北京市雙榆樹東里20號(hào)院，這棟建于上世紀(jì)80年代的住宅樓，突然在原本的老舊住宅樓一樓圍起了頗有格調(diào)的白色小院，園內(nèi)的回廊通向屋內(nèi)，一樓共有11個(gè)房間，每個(gè)房間都經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)改造，成為一套套五臟俱全的單間公寓，每間公寓都在三十平米左右，公寓在裝修設(shè)計(jì)方面中對(duì)空間做了最大限度的有效利用。

這個(gè)被“函數(shù)團(tuán)隊(duì)”整租下來(lái)的一層物業(yè)，經(jīng)過(guò)裝修包裝，成為后來(lái)函數(shù)青年公寓的形象店，這樣的公寓出租價(jià)格比周邊租房市場(chǎng)略高，但也已經(jīng)幾乎住滿了慕名而來(lái)的創(chuàng)業(yè)青年。

不過(guò)，尷尬的是，新裝修好的青年公寓剛剛迎來(lái)第一批客人，就不得不面對(duì)不到十年的運(yùn)營(yíng)期限。“函數(shù)”是北京自然部落科技有限公司旗下的主題公寓品牌，目前在北京運(yùn)營(yíng)著五個(gè)公寓項(xiàng)目，但作為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)于正在計(jì)劃做A輪融資的函數(shù)公寓來(lái)說(shuō)，財(cái)力顯然是有限的，眼下還只能通過(guò)整租、再裝修轉(zhuǎn)租的方式進(jìn)入北京的住房租賃市場(chǎng)。

函數(shù)青年公寓聯(lián)合創(chuàng)始人陳志清對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“持有物業(yè)才是我們的夢(mèng)想，但根據(jù)我們的資金基礎(chǔ)，起步階段只能通過(guò)品牌運(yùn)營(yíng)先實(shí)現(xiàn)量的擴(kuò)張。“據(jù)了解，正在運(yùn)營(yíng)的五個(gè)函數(shù)青年公寓項(xiàng)目中，有一個(gè)項(xiàng)目采取和業(yè)主合作的模式，另外四個(gè)項(xiàng)目均屬于“函數(shù)”自有項(xiàng)目，分別位于北京的西直門、大鐘寺、龍旗廣場(chǎng)和雙榆樹。“這些自有項(xiàng)目從整租、裝修設(shè)計(jì)到公寓投入運(yùn)營(yíng)，每個(gè)項(xiàng)目都花了三四百萬(wàn)。住房租賃市場(chǎng)是需要前期大量投資的，而且成本回收周期長(zhǎng)，資金壓力很大，自己持有物業(yè)更是成本太高，不現(xiàn)實(shí)，所以我們希望采取品牌運(yùn)營(yíng)的方式找到合適的業(yè)主或者產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)行合作，資本方投資，我們來(lái)做裝修設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)管理。”陳志清說(shuō)。

住房租賃市場(chǎng)的春天并不遙遠(yuǎn)。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從住建部了解到，針對(duì)住房租賃市場(chǎng)“前期投入大，成本回收周期長(zhǎng)”的特點(diǎn)，或?qū)⒎艑捵》孔赓U企業(yè)的直接融資渠道，繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)范圍。目前，包括住建部、國(guó)土部、國(guó)家稅務(wù)總局、人民銀行、國(guó)家發(fā)改委等在內(nèi)的多個(gè)中央部門，都在按照自身權(quán)責(zé)范圍，制定本領(lǐng)域內(nèi)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的配套政策。

十字路口

過(guò)去，為了解決住房困難，中國(guó)將發(fā)展公共租賃住房（公租房）作為重要手段，公租房是指由國(guó)家提供政策支持，各種社會(huì)主體通過(guò)新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是中國(guó)住房保障體系的重要組成部分。“十二五”期間，每年的住房保障工作中，公租房建設(shè)指標(biāo)完成情況成為考核地方官員政績(jī)的重要依據(jù)。

如今，中國(guó)的公租房建設(shè)已經(jīng)行至十字路口，曾經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一的大規(guī)模建設(shè)正在退出歷史舞臺(tái)，為了滿足居民住房需求，同時(shí)適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新格局，住房保障主管部門開始著力培養(yǎng)住房租賃市場(chǎng)。

一位接近住建部人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今年，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)去每年以十幾億的增速增長(zhǎng)，存量這么大，基本的短缺已經(jīng)解決了，發(fā)展租賃市場(chǎng)已經(jīng)到了必然階段。今后的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)平穩(wěn)以后，肯定是要把存量市場(chǎng)用起來(lái)，發(fā)展住房租賃企業(yè)，除了對(duì)他們給予稅收、金融方面的支持，還會(huì)在行政管理上給出一些支持，簡(jiǎn)化管理。”“公租房在十三五時(shí)期進(jìn)行大規(guī)模的建設(shè)不會(huì)有了，基本上在實(shí)物供應(yīng)公租房的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。以前為了解決住房困難問(wèn)題，公租房由政府集中供應(yīng)，有兩種供應(yīng)方式，一是建設(shè)公租房，另一個(gè)是人們?cè)谑袌?chǎng)上租，政府給予補(bǔ)貼，現(xiàn)在一些凈流入地區(qū)比如北京，可能還需要建一些，但像以前一樣全國(guó)統(tǒng)一建設(shè)公租房已經(jīng)不太可能了。未來(lái)可以由一部分企業(yè)持有物業(yè)，然后長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，而不要都是政府供應(yīng)公租房、廉租房。”上述住建部人士說(shuō)。

中國(guó)的公租房建設(shè)自2009年起步，至2011年建設(shè)數(shù)量有了大幅增加，占各類保障性住房的22.4%，2014年，廉租房并入公租房，各地政府統(tǒng)一按照公租房制定年度計(jì)劃。“十二五”期間，中國(guó)各個(gè)城市都在進(jìn)行大規(guī)模的公租房建設(shè)。國(guó)家財(cái)政部及國(guó)家發(fā)改委則根據(jù)各地申報(bào)建設(shè)總量、上年建設(shè)任務(wù)完成情況等因素，為地方提供中央補(bǔ)助資金。

稅收、融資優(yōu)待

不過(guò)，在中國(guó)面臨房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力的大量二三線城市，公租房的供應(yīng)方式發(fā)生了變化，住房保障的主管部門正在試圖出臺(tái)一系列利好住房租賃企業(yè)的政策。

近日，安徽省政府正式宣布，2016年政府不再新建公租房，而是著力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。同時(shí)，通過(guò)政策性銀行中長(zhǎng)期貸款支持、免行政事業(yè)性收費(fèi)等措施，引導(dǎo)鼓勵(lì)有條件的企業(yè)收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃庫(kù)存商品房，面向社會(huì)出租。對(duì)符合條件的居民實(shí)施貨幣化租金補(bǔ)助，把公租房范圍擴(kuò)大到非戶籍人口，實(shí)現(xiàn)公租房貨幣化。

在5月4日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)之后，安徽省是首個(gè)對(duì)培育住房租賃市場(chǎng)提出總領(lǐng)性方案的省份。據(jù)了解，在今年上半年，住建部住房保障司調(diào)研安徽省棚改融資和公租房分配工作時(shí)，安徽省住房保障工作曾獲住建部好評(píng)。

根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，為了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，以滿足新型城鎮(zhèn)化住房的多樣化需求，要發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房；允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

此輪對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持政策中，將從稅收、融資途徑等方面對(duì)住房租賃企業(yè)給予優(yōu)待，完善規(guī)劃建設(shè)和用地政策，并將鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展租房租賃業(yè)務(wù)。

長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)直接融資占比較低，以銀行信貸為主的間接融資在中國(guó)社會(huì)融資中居主導(dǎo)地位，而直接融資發(fā)展不足，大量中小企業(yè)仍沒(méi)能擺脫“融資難、融資貴”的問(wèn)題，提高直接融資比重成了當(dāng)務(wù)之急。

北京大學(xué)金融與證券研究中心主任曹鳳岐認(rèn)為，目前中國(guó)的資本市場(chǎng)還不夠規(guī)范，企業(yè)從股票市場(chǎng)、基金市場(chǎng)上IPO到的資金還較少，不足7萬(wàn)億，去年股票發(fā)行都是占社會(huì)融資規(guī)模的3%左右，股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)的潛力還有待挖掘，尤其企業(yè)債券市場(chǎng)。

過(guò)去一年，中國(guó)企業(yè)債券凈籌資2.94萬(wàn)億元，占社會(huì)融資總規(guī)模的比重為19.1%，雖然較2004年的1.6%有大幅提高，但與國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家相比，占比明顯偏低。證監(jiān)會(huì)債權(quán)監(jiān)管部副主任陳飛對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“2015年以來(lái)，我們采取了一系列措施大力推動(dòng)交易所債券市場(chǎng)發(fā)展，支持實(shí)體企業(yè)融資，取得了初步成效。2015年，非金融企業(yè)發(fā)行公司債券9096億元，而今年一季度，非金融企業(yè)發(fā)行公司債券已達(dá)到6688億元，同比均有大幅度的增長(zhǎng)，并且呈加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。”

目前，函數(shù)團(tuán)隊(duì)正在試圖通過(guò)與房地產(chǎn)投資基金、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，來(lái)助力函數(shù)青年公寓擴(kuò)張版圖。而上市、發(fā)債對(duì)于函數(shù)來(lái)說(shuō)，還只是個(gè)夢(mèng)想。函數(shù)青年公寓聯(lián)合創(chuàng)始人陳志清說(shuō)，“如果我們能獲得低成本資金，當(dāng)然愿意以持有物業(yè)的方式進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。