保利差異化拓展方式 逆周期拓展商業(yè)地產(chǎn)

5月中，保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司（以下簡稱“保利商投”）正式發(fā)布旗下購物中心、酒店及社區(qū)商業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊的七個自營品牌。購物中心品牌包括保利MALL、保利廣場及時光里，酒店品牌則為精品酒店ARTEL雅途以及經(jīng)濟型酒店N+，而社區(qū)商業(yè)兩個品牌則包括若比鄰及比鄰洗衣。

這次發(fā)布可以看作保利商投對其旗下商業(yè)品牌的一次梳理、輸出。同時，該公司正式宣布其運營管理超千萬平米商業(yè)物業(yè)的目標。

事實上，保利經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的“雄心”由來已久。保利地產(chǎn)早于2005年就嘗試展開商業(yè)-住宅雙輪驅(qū)動的策略。2014年，該公司進一步透露，未來幾年每年將開業(yè)2-3個購物中心，每個購物中心規(guī)模約在8萬平方米左右，至2018年將持有13個購物中心。

發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目的地塊中，有的屬于配套型商業(yè)或市政規(guī)劃需要做的公共建筑，有的是主動獲取的優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地。對于前者，由于此前地方政府過量的、不科學(xué)的供應(yīng)，當前在國內(nèi)二三四線城市造成了商業(yè)地產(chǎn)項目嚴重供大于求的狀況。保利商投方面亦承認，現(xiàn)在購物中心處于經(jīng)營的“最低潮期”。

不過，保利商投認為，長遠來看，購物中心、社區(qū)商業(yè)仍有市場。不僅對內(nèi)進行商業(yè)項目的整合，根據(jù)規(guī)劃，保利商投未來將會通過并購、收購、長期租賃和委托管理等多種方式向外獲取項目。在這方面，該公司已在完善資本和團隊的準備工作。

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保利方面介紹，保利MALL定位為體量約10-20萬平方米，以城市新城中心為原點打造的體驗式購物中心。保利廣場則定位為體量約5-8萬平方米，以區(qū)域中心為原點的購物廣場。時光里則是都市城央的休閑生活方式中心。

保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司副總經(jīng)理方長斌介紹，按照保利地產(chǎn)的規(guī)劃，“十三五”期間保利的購物中心規(guī)模將再拓展365萬平方米。而今年則有武漢保利廣場、中山保利廣場面世。

然而，在保利商投計劃擴張的當下，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正面臨供過于求的巨大壓力。

以廣東為例，根據(jù)世聯(lián)行的研究數(shù)據(jù)，截至今年2月份，廣東省各市的商業(yè)地產(chǎn)去庫存均面臨不同程度的壓力，庫存去化周期最短的要4年，最長的達36年半。

方長斌在接受本報記者采訪時指出，去庫存周期長指的是用于銷售的商鋪，本身這塊并非保利商投所關(guān)注的問題。

不過，來自購物中心的壓力也不小。據(jù)統(tǒng)計，2015年廣東全省新開優(yōu)質(zhì)購物中心36個、近300萬平方米，而2016年僅在珠三角九個城市要開業(yè)的購物中心數(shù)量，就是2015年的2.4倍。

方長斌承認，“購物中心確實很難做”。一方面是政府在土地供應(yīng)時的前期規(guī)劃，導(dǎo)致現(xiàn)時購物中心供應(yīng)量太大；另一方面，現(xiàn)時零售環(huán)境差，許多品牌商家暫停開新店的計劃，購物中心的經(jīng)營處在最低潮時期。

保利之所以仍然選擇大規(guī)模拓展，是因為看好購物中心的未來。“一些項目缺乏前期策劃和合理定位，物業(yè)條件比較差，還有一些項目雖然有考慮定位問題，但缺乏團隊和管理經(jīng)驗。這些對于保利來說都是機會。”方長斌說。

不過，現(xiàn)時商業(yè)地產(chǎn)的供需失衡的問題與地方政府過量、不科學(xué)供應(yīng)密切相關(guān)，單靠開發(fā)商自身的戰(zhàn)略恐怕亦難以改善狀況。

一個好消息是，部分省份今年在政策方面對商業(yè)地產(chǎn)給予了一定空間。廣東省在今年2月28日發(fā)布《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動計劃（2016—2018年）》，提出在規(guī)劃條件許可前提下，適度允許庫存房地產(chǎn)項目調(diào)整房屋用途、套型結(jié)構(gòu)；引導(dǎo)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)改造為孵化器和眾創(chuàng)空間；對領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證超過三年以上尚未出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)等商品房，通過土地、規(guī)劃、金融、稅收等政策加快轉(zhuǎn)化為開發(fā)商自持物業(yè)等。

與此同時，四川、云南、河北、福建等省份也出臺了相應(yīng)的措施，允許商改住。

方長斌表示，相關(guān)的措施剛出臺，公司需要時間研究和探索。不過，其認為，這些政策對于此前商圈設(shè)計存在缺陷的地塊，提供了一個解決方法。

差異化拓展方式

據(jù)透露，保利旗下運營良好的購物中心租金回報率能達到10%以上。同時存在部分購物中心賺不到錢的情況，這類通常指因應(yīng)政府所配套要求去做的商業(yè)項目。

與新加坡等地的商業(yè)物業(yè)管理公司只擁有一套考核指標不同，保利為不同層次的購物中心設(shè)立了不同的指標和回報要求。

“地段好的MALL，公司會制定較高的回報指標。而出于拿地要求而配建的項目，就不作太高的回報要求。（對于后者）這樣考核的目的是說，既然拿了地，就有責任把它經(jīng)營好。”方長斌說：“這樣的考核標準更符合國內(nèi)的實際。”

今年，保利集團發(fā)布“5P”戰(zhàn)略，包括養(yǎng)老、社區(qū)O2O、綠色建筑等內(nèi)容，其中養(yǎng)老、社區(qū)O2O等都主要落地在社區(qū)?？梢娂瘓F對完善社區(qū)配套的決心和力度。社區(qū)商業(yè)作為集團戰(zhàn)略的一部分，會得到更多的支持，但同時也意味著更高的要求。

據(jù)了解，目前保利的若比鄰超市落地項目已有12個，而且不限于保利地產(chǎn)自有社區(qū)，與其它開發(fā)商的住宅項目亦有合作。

“社區(qū)商業(yè)的市場很大，是眾多開發(fā)商的必爭之地。保利內(nèi)部對這一板塊的要求也很高。”方長斌介紹，集團要求，社區(qū)商業(yè)板塊的投資和運營都要以更短的周期完成，以在市場爭奪中占得先機。

這讓相應(yīng)團隊的建設(shè)完善很有緊迫感。目前，保利的超市、洗衣都已建立獨立的團隊，以更市場化的方式運作，“與初創(chuàng)企業(yè)很相似”。

而在酒店業(yè)務(wù)板塊，保利過去一直強調(diào)與國際酒店品牌合作，不過，現(xiàn)在也跟萬達、海航、綠地等開發(fā)商一樣，啟動了自營酒店品牌。而且重點布局精品酒店和經(jīng)濟型酒店。

廣東一家開發(fā)商擁有與眾多國際酒店品牌合作經(jīng)驗，其資本市場部總監(jiān)對本報解釋，國際品牌有著非常嚴格的合作節(jié)點，每個節(jié)點收取多少品牌使用費、訂房系統(tǒng)使用費以及利潤提成等都毫不含糊，“可謂每一步都是錢”。“在過去的合作中，我們公司在沒有做好充足準備之前，都不敢輕易地讓這些酒店開工（開始土建），因為一開工很快就要算錢。”該資本市場部總監(jiān)說：“所以可以理解，在現(xiàn)時經(jīng)濟環(huán)境不景氣的情況下，許多開發(fā)商暫停與國際酒店品牌合作的原因。因為這對地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流有正面的幫助。”

資本運作

2015年12月5日，保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司公告，公司擬參與投資設(shè)立境內(nèi)房地產(chǎn)投資基金管理公司，保利地產(chǎn)占股30%，保利投資控股有限公司占股30%。此外，中金正祥(上海)股權(quán)投資中心（有限合伙）和珠海泰輝股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）分別占35%和5%的股權(quán)。

保利地產(chǎn)的公告還顯示，同意授權(quán)經(jīng)營層參照境內(nèi)平臺的上述股權(quán)結(jié)構(gòu)積極落實境外公司設(shè)立，并授權(quán)經(jīng)營層具體實施公司設(shè)立及成立基金的具體方案。

該稱為“保利資本”的房地產(chǎn)投資基金管理公司經(jīng)營范圍包括股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)不動產(chǎn)類投資基金以及產(chǎn)業(yè)類投資基金。

保利方面稱，保利資本的投資去向主要是海內(nèi)外的地產(chǎn)業(yè)務(wù)及優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)。其續(xù)稱，中金的母公司中投是黑石上市時的主要認購者之一，并與黑石建立了良好的聯(lián)系，中金能夠為保利資本帶來資源及技術(shù)經(jīng)驗等。

接下來，保利資本將為保利商投未來發(fā)展提供強大的資金支持。對內(nèi)，保利資本將整合保利地產(chǎn)內(nèi)部現(xiàn)有的商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)，對外則通過并購?fù)卣箖?yōu)質(zhì)的商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)。

方長斌介紹，保利資本利用資金進行資產(chǎn)收購，保利商業(yè)則可以通過運營進行資產(chǎn)管理。在物業(yè)通過“收購-改造-運營-價值提升”的系統(tǒng)運作提升資產(chǎn)溢價能力后，保利資本將嘗試借助ABS、REITs等方式實現(xiàn)自持物業(yè)資產(chǎn)的資本化。

“保利商業(yè)對外獲取項目的過程中，會有收購、并購、長期租賃，也會有委托管理等方式。”方長斌說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。