蘇州限購(gòu)撲朔迷離 每平米直降9000元非真正降價(jià)

在其他二三線城市忙著去庫(kù)存時(shí)，蘇州樓市從去年6月起便一直保持著亢奮狀態(tài)。近期，蘇州一樓盤均價(jià)直降9000元的消息傳出后，有分析指出，這是蘇州房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的信號(hào)釋放。而就在5月17日下午，又有“蘇州擬推出限購(gòu)政策”的傳言被曝出。蘇州國(guó)土局更是在近日頻發(fā)“暫緩5宗土地出讓”“限制地塊最高報(bào)價(jià)”等公告，為地產(chǎn)降溫意圖明顯。

蘇州房?jī)r(jià)為何瘋漲？未來(lái)樓市走勢(shì)如何？對(duì)此，蘇州房地產(chǎn)資深從業(yè)者蘇越對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，蘇州房?jī)r(jià)上漲很大程度上源于地方政府的頻發(fā)土拍，由于地價(jià)高昂，房?jī)r(jià)沒(méi)有下降的空間，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間成交量萎縮。

而易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示：“從概率上說(shuō)，限購(gòu)政策二季度會(huì)出臺(tái)的。限購(gòu)政策肯定能夠抑制房?jī)r(jià)的上漲。從實(shí)際情況看，房?jī)r(jià)的均價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不太可能會(huì)下跌，或者說(shuō)跌幅或在5%左右。但上漲態(tài)勢(shì)肯定能得到遏制。”

房?jī)r(jià)緣何瘋漲？地價(jià)有泡沫

據(jù)媒體報(bào)道，蘇州灣壹號(hào)樓盤近日被曝由此前的26000元/平方米降至17000元/平方米，直降9000元/平方米，雖然經(jīng)記者求證后確認(rèn)該樓盤降價(jià)戶型在裝修、采光等方面均與此前戶型存在差異，并非真正降價(jià)，但有分析指出，這其實(shí)已經(jīng)在釋放房?jī)r(jià)見頂?shù)男盘?hào)。

事實(shí)上，蘇州樓市從2015年6月份起便一直保持著亢奮狀態(tài)，在其他二三線城市忙著去庫(kù)存時(shí)，蘇州樓市卻是以各種“庫(kù)存告急”“月成交量過(guò)萬(wàn)”的消息頻頻霸上房地產(chǎn)新聞?lì)^條。為此，中國(guó)樓市的歷史上更是多了一個(gè)新名詞——“蘇州式瘋漲”。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院5月1日公布的《2016年4月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，昆山、蘇州、廈門等地房?jī)r(jià)4月份環(huán)比漲幅依舊排在前十位，超過(guò)深滬。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員菖蒲扇表示：“蘇州等地樓市漲幅超過(guò)深滬等一線城市，一定程度上源于一線城市的樓市收緊政策，在一線城市門檻漸高、政策收緊的背景下，過(guò)剩資金可能流向周邊，一些經(jīng)濟(jì)體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市自然成為相較于一線城市的價(jià)格洼地。”

蘇州房?jī)r(jià)一路飆升之勢(shì)顯然引起了當(dāng)?shù)卣淖⒁?，不過(guò)，蘇州房地產(chǎn)資深從業(yè)者蘇越卻認(rèn)為，蘇州房?jī)r(jià)之所以漲幅如此之大很大程度上也為政府助推所致。“蘇州樓市氣氛活躍的一大主要因素還在土拍上。地方政府不可能不知道‘一輪土拍一輪漲’的購(gòu)房者魔咒，通過(guò)高頻率的土拍，確實(shí)也帶動(dòng)了供應(yīng)量的增加，然而更為嚴(yán)峻的事實(shí)是新成交地塊樓面價(jià)的炸裂式增長(zhǎng)。”

記者梳理2016年蘇州市政府土拍情況發(fā)現(xiàn)，從今年年初到4月份，短短4個(gè)月之間，蘇州一共推出了五場(chǎng)土拍，除去醫(yī)療用地，其余地塊成交金額累計(jì)約為409億元。同時(shí)，蘇州市政府于4月20日宣布5月23~24日將在蘇州大市范圍內(nèi)拍賣20宗地塊。“地方政府在悶聲發(fā)大財(cái)?shù)耐瑫r(shí)，還不忘拿出為民請(qǐng)命的姿態(tài)去盤剝開發(fā)商，限制開發(fā)商的房?jī)r(jià)漲幅，仿佛后者才是那個(gè)麻煩制造者。你說(shuō)，這科學(xué)嗎？”蘇越說(shuō)。

而融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在近日接受媒體采訪時(shí)也表示，南京、蘇州這些城市，房?jī)r(jià)沒(méi)什么泡沫，但地價(jià)肯定是有泡沫的，3萬(wàn)、4萬(wàn)的水平“肯定不對(duì)”，市場(chǎng)會(huì)有懲罰的。

房?jī)r(jià)上漲壓力只增不減

“真后悔當(dāng)時(shí)沒(méi)在蘇州買房。”2015年，北京人田先生因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)來(lái)到蘇州，工作生活地點(diǎn)在蘇州工業(yè)園區(qū)。“當(dāng)時(shí)甚至想賣了北京的房子，在蘇州買兩套大的，一套給自己住，一套用來(lái)投資。”讓田先生起念頭的主要原因，一方面源于蘇州的宜居環(huán)境，另一方面，“房?jī)r(jià)漲得太快了，早買早賺”。

由于沒(méi)有及時(shí)入手，如今的田先生有些遺憾，“現(xiàn)在買就有些不劃算了，雖然蘇州的房?jī)r(jià)可能還會(huì)漲，但是差不多要到頭了。若沒(méi)能看好時(shí)機(jī)及時(shí)出手，也怕最后變得難以出手。”

蘇州房?jī)r(jià)是否虛高，是否存在泡沫陷阱，時(shí)下是不是買房的好時(shí)機(jī)，隨著蘇州房?jī)r(jià)的暴漲，如今已經(jīng)變成討論熱點(diǎn)。事實(shí)上，國(guó)際上衡量房?jī)r(jià)是否合理通常會(huì)參考房?jī)r(jià)收入比這一指標(biāo)，即房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，通常而言，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6即可視為泡沫區(qū)。

而智聯(lián)招聘數(shù)據(jù)顯示，蘇州今年一季度平均工資為6620元，以夫妻都是白領(lǐng)階層計(jì)算，家庭年收入為158880元。而根據(jù)365數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，蘇州4月商品房成交均價(jià)為18159元/平方米。按照兩口或三口之家買90平方米戶型計(jì)算，蘇州房?jī)r(jià)收入比約為10.2。

此外，記者通過(guò)查詢蘇州市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，2015年年末，蘇州常住人口總量達(dá)1061.60萬(wàn)人，與2014年末相比，增加1.20萬(wàn)人，增速由2011年的0.5%逐年下降至0.1%。“十二五”期間，蘇州常住人口總體保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，年均增長(zhǎng)0.3%，遠(yuǎn)低于“十一五”期間年均8.9%的增長(zhǎng)速度。而人口流入情況通常用作評(píng)價(jià)一個(gè)城市樓市發(fā)展的重要指標(biāo)，由此可見蘇州住宅剛需并不如其房?jī)r(jià)一般樂(lè)觀。

就在5月17日，蘇州國(guó)土資源局發(fā)布補(bǔ)充公告稱，該局于4月20日掛牌的5幅地塊，由于規(guī)劃優(yōu)化原因，經(jīng)政府批準(zhǔn)，暫緩出讓。據(jù)了解，五幅地塊分別位于姑蘇區(qū)，相城區(qū)，高新區(qū)，均為本次土拍熱門地塊。有分析指出，這是由于近期土地市場(chǎng)過(guò)熱，蘇州市政府有意讓放棄先撤銷拿地念頭。而據(jù)新浪樂(lè)居消息，5月17日下午，蘇州市政府舉行例行會(huì)議，會(huì)議通過(guò)了限購(gòu)政策，擬于5月23日公布，24日?qǐng)?zhí)行。對(duì)此，記者向蘇州市政府相關(guān)部門進(jìn)行求證，工作人員回復(fù)稱“并沒(méi)有收到通知”。

“從概率上說(shuō)，限購(gòu)政策會(huì)二季度出臺(tái)的。因?yàn)榻陬A(yù)期出政策后，反而會(huì)加速市場(chǎng)交易提高，房?jī)r(jià)上漲壓力只增不減。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示。

事實(shí)上，2011年3月，蘇州就曾采取限購(gòu)措施，政策實(shí)施后，房?jī)r(jià)在2012年開始回落。蘇州市政府于2014年9月取消限購(gòu)，樓市又逐步回暖。

根據(jù)易居研究院庫(kù)存統(tǒng)計(jì)，2010年和最近幾個(gè)月相比，蘇州的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出相似性。“蘇州目前的市場(chǎng)基本面非常類似2010年初的狀態(tài)，當(dāng)時(shí)也是庫(kù)存去化周期極其小，所以才會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策。而現(xiàn)在基本上也是類似的邏輯。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)并不認(rèn)為限購(gòu)政策會(huì)導(dǎo)致蘇州房?jī)r(jià)大幅下跌。“對(duì)于蘇州房?jī)r(jià)而言，限購(gòu)政策肯定能夠抑制房?jī)r(jià)的上漲，但從實(shí)際情況看，房?jī)r(jià)的均價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不太可能會(huì)下跌，或者說(shuō)跌幅或在5%左右，但上漲態(tài)勢(shì)肯定能得到遏制。”

雖然蘇州政府并未正面證實(shí)或證偽，但蘇州限購(gòu)傳聞依然在民間傳得火熱。而就在外界紛紛猜測(cè)時(shí)，5月18日，蘇州國(guó)土局公告再放大招：即將拍賣的10幅地塊設(shè)置最高報(bào)價(jià)，超過(guò)報(bào)價(jià)的將終止出讓。相當(dāng)于給地價(jià)設(shè)了上限，不再允許地價(jià)飆新高。

截至記者發(fā)稿前，蘇州限購(gòu)傳聞仍然在坊間熱議。“無(wú)論限購(gòu)與否，都希望政府早點(diǎn)公布，謠言四起才是對(duì)樓市最大的傷害。”一位蘇州房地產(chǎn)從業(yè)者如是說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。