聯(lián)手融創(chuàng)廣州高價拿地“強外援”還是“入室狼”？

5月16日北京壹號院的發(fā)布會現(xiàn)場，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌透露，將和合景泰富合作開發(fā)廣州增城朱村街地塊。

顯然，覬覦廣州已久的孫宏斌終于了了一樁心事。但對于合景泰富而言卻尚難定論。兩家個性不同的公司會如何碰撞，合景泰富是“引狼入室”還是拉來了“強外援”還難下定論。

合景牽手融創(chuàng)

5月5日，廣州增城朱村街兩宗宅地?zé)狒[開拍，富力、萬科、保利、綠地、碧桂園、融創(chuàng)、合景泰富皆有到場。

經(jīng)過三小時的激烈爭奪后，合景泰富旗下的廣州捷景旅游投資有限公司以31億元的總價奪魁。其中025地塊成交價16億元，折合樓面價達5797元/平方米，024地塊成交價14.95億元，折合樓面價達5815元/平方米，溢價分別高達181%和177%。

以低調(diào)、謹(jǐn)慎著稱的合景泰富突然如此高溢價拿地一時驚呆了廣州市場。果不其然，就在拿地之后，融創(chuàng)中國入局的消息也不脛而走。十日后（5月16日），融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在發(fā)布會現(xiàn)場坦承，將和合景泰富合作開發(fā)廣州增城朱村街地塊。

早在2016年1月初，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就公開表示，公司已經(jīng)將城市布局由一線城市向二線城市轉(zhuǎn)移。今年將繼續(xù)完成核心二線城市的布局。其中珠三角九個城市中，會在廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山等六個城市中至少布局一兩個城市。

1月13日上午，融創(chuàng)中國旗下深圳市創(chuàng)潤房地產(chǎn)有限公司經(jīng)過兩個半小時的競價，以9.61億元競得佛山禪城綠島湖一宗商住地。最終折合樓面價4768.2元/平方米，溢價32.4%。

但廣州的市場并不好闖，在過去很長一段時間里，廣州的土地市場上很難尋覓成功奪地的外來房企。本地的國企越秀、央企保利擁有先天的政府關(guān)系優(yōu)勢，富力、碧桂園、雅居樂等大型民企也擁有不可小覷的政府議價能力。大部分外來房企包括萬科進入廣州后曾只在郊區(qū)徘徊，就連當(dāng)時轟動一時的亞運城拍地，萬科保利中海聯(lián)合體終究沒能敵過碧桂園雅居樂富力聯(lián)合體的抬轎。

為了能拿到廣州的土地，融創(chuàng)準(zhǔn)備了充足的資金，還在去年就立下一道軍令狀，團隊必須盡快進入廣州市場。今年上半年是一個拿地節(jié)點。

孫宏斌透露：“有一天老孔（孔健岷，合景泰富董事會主席）給我打電話：‘我們一塊做（廣州增城朱村街地塊）啊。’我說好，兩句話的事兒。”

“狼性”與“小而美”的碰撞

顯然，覬覦廣州已久的孫宏斌終于了了一樁心事。但對于合景泰富而言卻尚難定論。兩家個性不同的公司會如何碰撞，合景泰富是“引狼入室”還是拉來“強外援”還難下定論。

合景泰富作為老牌粵商，1995年創(chuàng)立，并于2007年7月在香港聯(lián)交所主板上市。但這個已經(jīng)成立21年、上市8年的房企卻一直保持著不溫不火的態(tài)勢，至今銷售規(guī)模仍局限在200億元。

相比之下，孫宏斌帶領(lǐng)下的融創(chuàng)卻是以令人側(cè)目的速度在發(fā)展。銷售額從2010年上市之初的86億元，到2015年的734.6億元，復(fù)合增長率接近55.81%。

而在運營風(fēng)格上，兩家房企也不太相配。合景泰富在廣州以開發(fā)中高端項目聞名。在其走出廣州后，仍以布局一二線城市及開發(fā)“小而美”項目為戰(zhàn)略重點，該企業(yè)的利潤率一直很穩(wěn)定。

而在銷售和擴張上主張大開大合的融創(chuàng)，其財務(wù)表現(xiàn)一度被評級機構(gòu)看空。2011年~2015年期間，融創(chuàng)的毛利率逐年下滑，分別為33.6%、25.8%、23.3%、17.3%以及12.4%。近期，該公司還先后于市場高位期在南京、佛山、合肥、東莞、杭州等地拿下地王。以此來看，融創(chuàng)于土地成本上的開支將進一步提升，在未來市場走勢不確定因素繼續(xù)增加的背景下，融創(chuàng)要扭轉(zhuǎn)毛利率走勢似乎任務(wù)艱巨。

即便在領(lǐng)導(dǎo)人風(fēng)格上，孫宏斌和孔健岷也難言“意氣相投”。

1969年出生的孔健岷，雖然年僅47歲，但卻是低調(diào)務(wù)實的老牌粵商。思維模式、做事風(fēng)格和管理方式上更為嚴(yán)謹(jǐn)、慎密。除了每年在公司業(yè)績會上亮相，鮮少接受媒體采訪。據(jù)合景泰富內(nèi)部人士對《中國經(jīng)營報》透露：“老板是一個非常低調(diào)且有情調(diào)的人。喜歡收藏藝術(shù)品、聽流行音樂，也能接受新鮮事物，對時尚和前衛(wèi)的接納度也很高。”

相比之下，孫宏斌則非常樂于且善于和媒體打交道，時常在發(fā)布會上化身“段子手”爆出各種猛料。

如今，從目前的項目宣傳上，便可以管窺融創(chuàng)的強勢風(fēng)格。在拍下朱村街地塊的第二天，合景泰富發(fā)布的官方微信證實，此次增城新獲取的兩宗地將聯(lián)手融創(chuàng)中國，這也意味著融創(chuàng)借助合作方式實現(xiàn)了在廣州的首度落子。但隨即，該微信被發(fā)布者刪除。

為此，《中國經(jīng)營報》致電合景泰富，該公司品牌部門回應(yīng)稱：“項目還在商討階段，因為融創(chuàng)方面認(rèn)為沒有到宣傳的時候，所以便刪了。”

在談及合作項目未來發(fā)展時，兩方的反應(yīng)也是迥然不同。牽頭拿地的合景泰富，對于項目的規(guī)劃和產(chǎn)品方向，其品牌部一再表示并不知情，仿佛操盤者是融創(chuàng)。相反，融創(chuàng)則在公開場合坦然回應(yīng)：朱村合作的項目將會以合景泰富的剛改產(chǎn)品為主，融創(chuàng)以學(xué)習(xí)的心態(tài)進行合作來理解廣州市場。

完全不同的企業(yè)風(fēng)格，將碰撞出怎樣的產(chǎn)品？

銷售疲軟執(zhí)行不佳？

企業(yè)掌舵人的風(fēng)格很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展策略。

合景泰富最初被稱為合景房地產(chǎn)公司，主要發(fā)展廣州房地產(chǎn)項目。2003年，公司更名為合景泰富集團，也從此迎來物業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)機。2003至4月，合景泰富聯(lián)合新鴻基、富力地產(chǎn)以“天價”46億元投得廣州首個舊改項目——獵德村。合景泰富負(fù)責(zé)其中名為天匯廣場的公寓項目部分，該組團也命名為天鑾，成為廣州首屈一指的豪宅項目。

“抱大腿”的合作顯然讓合景嘗到了“名和利”的甜頭。在地產(chǎn)發(fā)展的“黃金十年”里合景泰富便已對合作抱有開放的態(tài)度。公司董事長孔健岷也對媒體稱：“我對合作是開放的心態(tài)，每個企業(yè)能夠生存發(fā)展肯定有各自的優(yōu)點，第一，能夠?qū)W到合作企業(yè)好的方面；第二，做生意一家賺不完，更需要形成一個共贏的局面。所以在市場合作方面我們比較積極。”

隨后合景泰富和新鴻基再次聯(lián)手,開發(fā)佛山最大舊城改造瀾石改造項目。該項目已于2013年12月正式亮相，合景泰富在其中注入的資金超過16億元。此外，合景泰富還與富力、雅居樂等多家房企聯(lián)合開發(fā)項目。截至2015年年底，合景泰富公司有55個項目，當(dāng)中21個都屬于合作項目。

因為合作項目占了不小的比例。在該公司歷年的銷售業(yè)績中會出現(xiàn)總預(yù)售額和權(quán)益預(yù)售額兩個統(tǒng)計口徑。比如說，在2016年4月，該集團總預(yù)售額為人民幣30.91億元，歸屬于集團的權(quán)益預(yù)售額為人民幣20.36億元。非權(quán)益銷售占了近三分之一。

然而，房地產(chǎn)不斷集中化、尋求抱大腿合作的房企越來越多，旭輝、碧桂園、恒大等房企都曾公告征地，平安、安邦、生命人壽等險資更是在房地產(chǎn)行業(yè)攻城略地。

深耕一二線城市的壓力，漸漸使得合景泰富的規(guī)模擴張和合作越來越“身不由己”。合作的小伙伴包括從有錢有能力的港商“新鴻基”、規(guī)模房企富力、雅居樂、世貿(mào)到廣州本地小房企方圓地產(chǎn)。諸多的合作項目，也沒有為合景泰富帶來更強的執(zhí)行力。有些分析師甚至在對公司的研究報告中評價“合景泰富銷售疲軟，執(zhí)行不佳”。

數(shù)據(jù)顯示，自2014年開始，合景泰富已連續(xù)兩年未完成全年業(yè)績目標(biāo)。2014年合景泰富權(quán)益預(yù)售總額約為205億元，完成210億元全年銷售目標(biāo)的97.62%。在市場回暖的2015年，合景泰富也僅完成225億元全年目標(biāo)的89.78%。全年權(quán)益預(yù)售總額約202億元，甚至同比去年下降1.46%；毛利為30.09億元，同比下降19%。

銷售放緩與合景泰富擴張放緩關(guān)系密切，在公開市場上，合景泰富也鮮少露面。2014年，該公司新進入的城市僅有鄭州和南京，2015年全年更是僅購入三宗地塊。“合景泰富2015年拿地比較少，今年除了公開招拍掛的渠道，還將通過合作與并購形式尋找新項目。合景泰富目前在廣州、成都等地均有新項目處于洽談階段。”公司的投資者關(guān)系及企業(yè)融資總監(jiān)吳曉怡透露稱。

面對現(xiàn)在的市場環(huán)境，顯然合景泰富已經(jīng)到了不得不有所改變的時刻。引進以執(zhí)行力著稱的融創(chuàng)，將會給合景帶來質(zhì)的變化嗎？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。