房價上漲及地王頻現(xiàn) 專家：去庫存要有前瞻意識

作為供給側(cè)改革“三去一降一補”五大任務(wù)之一的房地產(chǎn)去庫存，近期似乎淹沒在房地產(chǎn)投資增速回歸、房價上漲以及地王頻現(xiàn)的聲音之中。

國家統(tǒng)計局發(fā)布1~4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，當(dāng)期全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1~3月份提高1個百分點，連續(xù)4個月上漲，較去年全年增速的1%，大幅回升6.2個百分點。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)回升甚至成為4月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)全面回落中少有的亮點。

同時，繼去年底今年初一線城市房價上漲之后，近幾個月二三線城市房價開始抬頭并加速上漲，其中4月份環(huán)比漲幅較高者惠州、昆山，漲幅在6%以上；中山、廈門、蘇州漲幅超5%，廊坊、珠海、東莞則達4%以上。這些城市除了蘇州、廈門為二線城市外，其他均為京滬深周邊地區(qū)。

與房價上漲相伴隨的是土地成交量倍增。統(tǒng)計顯示，二線城市4月成交經(jīng)營性土地2422萬平方米，占總成交比高達80%。環(huán)比上升10.7%，同比上升41.7%；土地出讓金則高達1135.6億元，同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%，土地價格出現(xiàn)暴漲。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積、房屋新開工面積等房地產(chǎn)建設(shè)的多個典型指標(biāo)也全面復(fù)蘇。

在一線城市上漲帶動下，一些人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)的二線城市有一定的上漲動力，尤其還有地王頻現(xiàn)的刺激。不過在經(jīng)濟下行壓力漸大、資產(chǎn)配置荒背景下，投機因素助推亦不可忽視。

更值得警惕的是，昆山、惠州等一線城市周邊地區(qū)的非理性上漲。以昆山為例，今年4月同比漲幅達到50%，已超過同期上海，而昆山上漲的主因，乃上海“3·25”限購新政后的“外溢”，這其中投機因素不可小覷，因為不限購，“上?？?rdquo;瘋狂進入昆山樓市，有的甚至一次性購買好幾套，押注價格上漲。同樣的情況也存在于上海周邊的嘉善、平湖地區(qū)。因為臨近上海，加之開發(fā)商借助軌道交通預(yù)期造勢，上海周邊房價今年以來呈現(xiàn)量價齊升。深圳周邊的惠州、東莞，以及北京周邊的廊坊，也庶幾近之。

短期來看，這些城市房價的上漲有銷量支撐，但由于其中投機因素過多，如今中國人口增長已步入拐點，一旦人口導(dǎo)入未能跟進，房產(chǎn)開發(fā)又持續(xù)不斷，很容易造成新的庫存。與此同時，一定意義上而言，房產(chǎn)從開發(fā)商賣給了投資者并不是真正的去庫存，只是將庫存轉(zhuǎn)移而已。正如《人民日報》發(fā)表權(quán)威人士談話所指出，房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”。

以史為鑒，回顧三四線城市房地產(chǎn)高庫存由來，很大程度上是2010年左右在樓市供需已趨平衡的背景下，地方政府在表面上繁榮的房地產(chǎn)市場面前未能保持冷靜，繼續(xù)維持土地財政，由于此后數(shù)年供需持續(xù)失衡，以致釀成房地產(chǎn)高庫存這一經(jīng)濟難題。因此，面對當(dāng)前上述地區(qū)房價的非理性上漲，一方面需要采取措施限制投機性需求；另一方面，地方政府應(yīng)將土地出讓控制在合理范圍，不可圖一時之財政收入，重走土地財政老路。

房地產(chǎn)去庫存既是供給側(cè)改革的重要含義，也是一項歷史性任務(wù)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)各項數(shù)據(jù)的復(fù)蘇，雖然對經(jīng)濟下行起到了一定程度的“托底”作用，但依靠房地產(chǎn)拉動并不符合經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的內(nèi)涵，應(yīng)該清醒看待。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。