樓市冷熱互現(xiàn)：價(jià)升量跌 難覓3萬(wàn)以下普宅

經(jīng)歷前四個(gè)月樓市成交量，價(jià)格的單邊上漲之后，5月的北京樓市開(kāi)始出現(xiàn)明顯分化，在地價(jià)、房?jī)r(jià)、供應(yīng)指標(biāo)上漲的同時(shí)，新房成交、二手房成交出現(xiàn)明顯下滑，樓市關(guān)鍵指標(biāo)冷熱互現(xiàn)，市場(chǎng)分化明顯。從全國(guó)樓市看，深圳、上海、北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)率先回落，接下來(lái)情況也不容樂(lè)觀，鑒于4月份二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折，從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，二季度二手房繼續(xù)回落的可能性很大。業(yè)內(nèi)人士表示，歷經(jīng)一年多的去庫(kù)存政策后，樓市調(diào)控將步入下半場(chǎng)，一線城市的樓市政策環(huán)境趨緊，人們對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期各不相同，以致4月以來(lái)新房各周的表現(xiàn)起伏不定，預(yù)計(jì)今后這種波動(dòng)還將持續(xù)。

上漲指標(biāo)

地價(jià)房企一地難求地價(jià)全面上行

5月5日，北京土地市場(chǎng)在沉寂了68天之后，再度迎來(lái)三宗地塊的拍賣。首創(chuàng)、招商和嘉銘聯(lián)合體成為最后的贏家，三宗地累計(jì)成交價(jià)格達(dá)95.35億元。

可以用“搶地”來(lái)形容當(dāng)天的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)。包括萬(wàn)科、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋、綠地、金地、首開(kāi)等在內(nèi)的10余家房企及房企聯(lián)合體來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，富力、合景泰富等多家久未露面的房企也來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)并積極應(yīng)價(jià)。

在最終成交之后，兩位業(yè)內(nèi)大咖用“兇殘”、“恐怖”、“瘋了”來(lái)形容最后的成交結(jié)果。不過(guò)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，比起沒(méi)有土地，這樣的高價(jià)仍是可以接受的，“家里有糧，心中不慌”，首創(chuàng)內(nèi)部人士在競(jìng)得大興地塊之后這樣說(shuō)道。

兩宗位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的住宅地塊獲得更大的關(guān)注。兩宗地在掛牌期間就已經(jīng)分別獲得房企10次報(bào)價(jià)。在現(xiàn)場(chǎng)最終的競(jìng)拍環(huán)節(jié)，規(guī)劃建筑面積為178694平方米的南邵57地塊以31.95億元的價(jià)格，配建2萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)，被招商和嘉銘聯(lián)合體競(jìng)得，綜合樓面價(jià)格為3.38萬(wàn)元/平方米。

另一宗與之相鄰的規(guī)劃建筑面積為167465平方米的南邵70地塊，同樣被招商聯(lián)合體拿下，總價(jià)30億元，配建2.2萬(wàn)平方米公租房，折合樓面價(jià)3.52萬(wàn)元/平方米。

兩宗昌平南邵地塊均位于地鐵昌平線周邊，先天交通優(yōu)勢(shì)令其受到房企熱捧。目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)房最高成交價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右。這意味著，未來(lái)這一位于北六環(huán)的地塊，建成的90平方米戶型，售價(jià)將在7萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米，總價(jià)將在700萬(wàn)元左右。

另外一宗是位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街的商業(yè)金融用地，該地塊規(guī)劃建筑面積為134479平方米，起始價(jià)15.3億元，在經(jīng)過(guò)60多輪競(jìng)價(jià)之后，被首創(chuàng)以33.4億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率超100%，折合樓面價(jià)3.57萬(wàn)元/平方米。地塊最終建成后的售價(jià)也將超過(guò)7萬(wàn)元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，在幾個(gè)月斷頓后，房企土地需求增加，因此即使在7090政策后，這3宗地塊特別是兩宗住宅用地的競(jìng)爭(zhēng)也依然非常激烈。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，北京發(fā)展的不斷擴(kuò)容，尤其是臨近地鐵的項(xiàng)目，相當(dāng)于為未來(lái)的銷售加上了一重保險(xiǎn)。特別是在當(dāng)前北京供地不足、樓市銷售向好的現(xiàn)狀之下，大型房企經(jīng)過(guò)去年一年的去化，面臨著庫(kù)存不足的狀況，迫切需要拿地補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，因此北京地價(jià)屢創(chuàng)新高。

房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升難覓3萬(wàn)以下普宅

2015年以來(lái)，北京純商品住宅成交均價(jià)一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2016年4月北京純商品住宅（扣除保障房、自住房）成交均價(jià)為35982元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.6%，同比去年漲幅為21.2%。

承前啟后的五一小長(zhǎng)假，仍然是在節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中宣告結(jié)束。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年五一小長(zhǎng)假期間北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交807套，成交面積8.88萬(wàn)平方米，這一成交量創(chuàng)造了近三年五一小長(zhǎng)假的新高。從價(jià)格來(lái)看，五一小長(zhǎng)假期間北京商品住宅成交均價(jià)高達(dá)34005元/平方米，這一成交價(jià)格也創(chuàng)造了歷史同期新高。

從未來(lái)入市項(xiàng)目特征來(lái)看，5月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目主要包括城區(qū)高端住宅項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目和商住項(xiàng)目，其中，5月西城、朝陽(yáng)、海淀以及豐臺(tái)共有10個(gè)項(xiàng)目將入市，這些項(xiàng)目從預(yù)計(jì)售價(jià)來(lái)看，多數(shù)都已步入高端豪宅的行列，而第二類的別墅項(xiàng)目數(shù)量就達(dá)9個(gè)，最后一類是商住項(xiàng)目，約為10個(gè)。

值得注意的是，在上述這些項(xiàng)目中，已經(jīng)很難見(jiàn)到3萬(wàn)元/平方米以下的普宅產(chǎn)品。不少項(xiàng)目負(fù)責(zé)人還表示，未來(lái)將減少單次推盤的數(shù)量，并加大開(kāi)盤頻次，以便據(jù)此及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷和價(jià)格策略。南城某改善型樓盤負(fù)責(zé)人告訴記者，在前期熱銷的基礎(chǔ)上，未來(lái)產(chǎn)品的定價(jià)可能會(huì)更加靈活和開(kāi)放。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京樓市目前新建商品房已經(jīng)全面高端化，均價(jià)也出現(xiàn)了歷史首次全面在3萬(wàn)元/平方米以上，預(yù)計(jì)全年均價(jià)將有望接近4萬(wàn)元/平方米。與此同時(shí)，土地供應(yīng)稀缺、地價(jià)上揚(yáng)、北京商品房住宅庫(kù)存持續(xù)下調(diào)，在供應(yīng)短缺情況下，成交旺盛、價(jià)格高企。從未來(lái)供應(yīng)看，北京已經(jīng)進(jìn)入城市化末期，供應(yīng)量很難明顯增加，雖然7090政策后增加了土地供應(yīng)，但2016年供需結(jié)構(gòu)緊張的形勢(shì)很難改變。

供應(yīng)房企沖擊業(yè)績(jī)36項(xiàng)目井噴入市

受五一假期需求被集中釋放的影響，5月第一周（5.2-5.8）市場(chǎng)并無(wú)新項(xiàng)目入市，這也符合以往月初開(kāi)發(fā)商的推盤特點(diǎn)。然而，5月通常為全年開(kāi)盤高峰期，預(yù)計(jì)后市會(huì)有大量項(xiàng)目入市，進(jìn)而帶動(dòng)成交規(guī)模。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，繼4月北京商品住宅市場(chǎng)35盤入市創(chuàng)造近8個(gè)月新高之后，5月供應(yīng)市場(chǎng)再度迎來(lái)“開(kāi)門紅”。5月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有36個(gè)項(xiàng)目入市，其中純新盤就達(dá)12個(gè)，其余24個(gè)為老項(xiàng)目后期。

不僅如此，區(qū)位上看新盤分布也實(shí)現(xiàn)了二環(huán)內(nèi)到六環(huán)外的全覆蓋，除了朝陽(yáng)、海淀、大興、豐臺(tái)等熱點(diǎn)區(qū)域的新盤外，連平谷、密云也都有新盤計(jì)劃入市。

北京住宅供應(yīng)自3月出現(xiàn)快速回升，4月入市量在30個(gè)項(xiàng)目以上，而5月也將延續(xù)這一趨勢(shì)。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，供應(yīng)的快速回升主要是受到強(qiáng)勁需求的拉動(dòng)，進(jìn)入4月之后，雖然二手市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)回落，但是新房市場(chǎng)依然保持成交上升勢(shì)頭。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，這一階段成交量出現(xiàn)持續(xù)攀升，一方面是限購(gòu)“威脅”之下商住成交的集中爆發(fā)，在限購(gòu)靴子落地之前，商住引領(lǐng)成交攀升的趨勢(shì)仍將持續(xù)；另一方面，5月開(kāi)始是各大房企進(jìn)入上半年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵階段，供應(yīng)的積極也為成交的攀升提供基礎(chǔ)條件。

下行指標(biāo)

政策收緊信號(hào)不斷

上周，北京市住建委、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》?！锻ㄖ访鞔_，購(gòu)買通州區(qū)商務(wù)型公寓的家庭必須滿足本市住宅限購(gòu)條件。即沒(méi)擁有住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）或單身人士；已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭；在本市沒(méi)擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅5年（含）以上的非本市戶籍居民家庭。

對(duì)已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無(wú)法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭禁止出售。

在此之前，包括深圳、上海等一線城市，蘇州、南京、合肥等熱點(diǎn)城市，也紛紛出臺(tái)新政，收緊調(diào)控力度。如上海抬高非戶籍家庭購(gòu)房門檻，同時(shí)提高二套房貸款首付比例，以限制投資、投機(jī)性需求。蘇州甚至重新“祭出”限價(jià)措施，如蘇州規(guī)定，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%。

5月9日，人民日?qǐng)?bào)頭版刊登《開(kāi)局首季問(wèn)大勢(shì)——權(quán)威人士談當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)》，權(quán)威人士指出“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化‘去庫(kù)存’，而不應(yīng)通過(guò)加杠桿‘去庫(kù)存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，歷經(jīng)1年多的去庫(kù)存政策后，樓市調(diào)控將步入下半場(chǎng)，將修正此前過(guò)度刺激、高杠桿、為去庫(kù)存而去庫(kù)存的樓市政策。這也將為持續(xù)高燒的二三線城市傳來(lái)一絲政策涼風(fēng)，以投資投機(jī)為目的的購(gòu)房窗口期或?qū)⒔K結(jié)。

新房純商品住宅成交量跌破千套

根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，5月第一周新建商品住宅網(wǎng)簽量與純商品住宅成交量均跌破千套，僅800套有余，其中網(wǎng)簽818套，創(chuàng)年后歷史新低（除2月前兩周受春節(jié)影響外），環(huán)比下降42.3%，同比4月第一周下降34.3%，扣除保障房、自住房后，成交809套，降幅較為顯著，達(dá)40.8%。

在新房市場(chǎng)，下滑最明顯的要數(shù)通州商住，來(lái)自中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)三天來(lái)，通州商務(wù)型公寓市場(chǎng)陷入短期冰凍，在合計(jì)簽約525套公寓類物業(yè)中，沒(méi)有一套公寓位于通州。郭毅認(rèn)為，預(yù)計(jì)5月北京住宅成交將難以為繼，環(huán)比下滑趨勢(shì)已現(xiàn)明朗。

隨著3月下半月開(kāi)始，北京樓市整體逐步降溫，北京豪宅市場(chǎng)成交量也開(kāi)始出現(xiàn)回落。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，4月北京全市成交的商品住宅（不含保障房）中，均價(jià)10萬(wàn)/平米以上的豪宅共成交34套，較3月減少9套。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，春節(jié)過(guò)后，北京新房市場(chǎng)逐步回暖。但3月底以來(lái)，隨著“滬九條”、“深六條”等政策的出臺(tái)，一線城市的樓市政策環(huán)境趨緊，人們對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期各不相同，以致4月以來(lái)新房各周的表現(xiàn)起伏不定，加上五一假期的影響，新房在五月首周出現(xiàn)了37.5%的向下波動(dòng)。不過(guò)新房市場(chǎng)的周度波動(dòng)一向較為明顯，預(yù)計(jì)今后這種波動(dòng)還將持續(xù)。

二手房二手房成交連續(xù)兩月下跌

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，上周北京二手住宅上周共網(wǎng)簽3857套，環(huán)比此前一周大幅下降43.3%。二手房網(wǎng)簽量的大幅下跌則是市場(chǎng)此前火爆一年、透支需求的必然結(jié)果。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入5月以后，北京全市二手住宅工作日網(wǎng)簽量連續(xù)低于千套，5月3-6日的網(wǎng)簽套數(shù)分別為777、918、994、958，這是自3月9日以來(lái)，首次出現(xiàn)工作日網(wǎng)簽量連續(xù)低于千套的情況。

數(shù)據(jù)顯示，2016年3月9日至4月29日，北京全市二手住宅工作日的網(wǎng)簽量一直處于1000套以上。其中，3月中下旬多個(gè)工作日的網(wǎng)簽量連續(xù)高于1500套，并最終使3月全月的二手住宅網(wǎng)簽量突破了3萬(wàn)套大關(guān)。隨著市場(chǎng)的降溫，4月份北京二手住宅網(wǎng)簽量開(kāi)始下降，工作日網(wǎng)簽量均位于1000-1500套之間。進(jìn)入5月后，市場(chǎng)持續(xù)降溫，工作日網(wǎng)簽量再度回落，目前已經(jīng)連續(xù)4個(gè)工作日低于1000套。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，2015年3·30新政以后，北京二手房市場(chǎng)在一系列利好政策的刺激下持續(xù)升溫，尤其是去年10月以后，股市資金的流入進(jìn)一步推高了市場(chǎng)，使得市場(chǎng)一直處于大熱狀態(tài)，并一直延續(xù)到2016年春節(jié)后。

不過(guò)，市場(chǎng)的持續(xù)高溫也極大地透支了市場(chǎng)需求，加上北京的樓市政策一直從嚴(yán)趨緊，北京二手房市場(chǎng)的實(shí)際交易量自第十周（2月29日）開(kāi)始便已經(jīng)出現(xiàn)下滑，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)較市場(chǎng)有一定滯后性，所以二手住宅的工作日網(wǎng)簽量在4月份開(kāi)始回落，進(jìn)入5月后又再次下降。

胡景暉表示，持續(xù)一年的市場(chǎng)高溫已經(jīng)消耗了北京二手住宅的大部分需求，市場(chǎng)開(kāi)始顯現(xiàn)出后勁不足的狀態(tài)。未來(lái)北京二手房市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)降溫，網(wǎng)簽量將逐步回歸至往年的正常水平，房?jī)r(jià)也將逐步企穩(wěn)。

觀點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：

一線城市的房?jī)r(jià)恐怕今年基本到頭

如果中國(guó)的房地產(chǎn)政策真正按照“房子是人住的”這個(gè)基本定位回歸，一線城市的房?jī)r(jià)恐怕今年基本到頭，二線的瘋漲也基本結(jié)束。一些庫(kù)存不是很嚴(yán)重的三線城市可能會(huì)迎來(lái)一些機(jī)會(huì)。未來(lái)房地產(chǎn)的重點(diǎn)，是通過(guò)金融和稅收等一系列制度的重構(gòu)，使得住房制度與中國(guó)的城鎮(zhèn)化結(jié)合，而不是通過(guò)制造房地產(chǎn)的泡沫拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。短期可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有抑制作用，但從長(zhǎng)期看，唯有如此才能讓房地產(chǎn)真正持續(xù)健康發(fā)展。

綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良

行業(yè)的“長(zhǎng)期拐點(diǎn)”已經(jīng)來(lái)臨

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體增速的放緩，城鎮(zhèn)化擴(kuò)張速度也在減慢，過(guò)去那種“大拆大建”式的城市化建設(shè)已經(jīng)基本結(jié)束，房地產(chǎn)全行業(yè)整體擴(kuò)張、房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。市場(chǎng)正在從過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向總體供求平衡，行業(yè)的“長(zhǎng)期拐點(diǎn)”已經(jīng)來(lái)臨。與此同時(shí)，市場(chǎng)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，使得住宅、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求不斷升級(jí)，新的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)產(chǎn)品提出了新的需求。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱：

二季度二手房繼續(xù)回落的可能性很大

在政府已經(jīng)發(fā)聲“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的一線城市，二手房的數(shù)據(jù)都出現(xiàn)不同程度下滑。其中調(diào)控最嚴(yán)厲的上海、深圳下滑幅度最為明顯，4月份上海和深圳成交量為177萬(wàn)平方米和72萬(wàn)平方米，分別環(huán)比回落62%和53%，均不及三月份成交量的一半，同比來(lái)看上海下跌62%，深圳同比回落19%，樣本城市中只有它們成交量不及去年同期。從目前情況來(lái)看，深圳、上海、北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)率先回落，接下來(lái)情況也不容樂(lè)觀，其他熱點(diǎn)城市一手房雖然繼續(xù)高歌猛進(jìn)，但南京、青島等部分城市二手房成交已經(jīng)出現(xiàn)回落。鑒于4月份二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折，從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看二季度二手房繼續(xù)回落的可能性很大，至于是否會(huì)全面影響一手房還是要進(jìn)一步觀察。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。