北京多方面防范炒房需求 高端住宅供應(yīng)料增加

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和北京市通州區(qū)人民政府日前發(fā)布了通州區(qū)史上最嚴樓市限購令。業(yè)內(nèi)人士認為，政策從多個方面防范了炒房需求的出現(xiàn)。

抑制炒房需求

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，自去年北京通州區(qū)住宅雙重限購之后，區(qū)域內(nèi)商住產(chǎn)品開始凸顯優(yōu)勢，項目入市積極性提升因此拉動整體成交不斷攀升。而進入4月之后，隨著通州商住限購傳言的散布，通州區(qū)域成交進入一個新高峰，4月通州區(qū)共實現(xiàn)成交6601套，市場成交占比高達44%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此前在北京通州副中心建設(shè)背景下，部分投資投機客瞄準(zhǔn)市場機遇，積極購房，進而轉(zhuǎn)手套利。現(xiàn)在來看，此類物業(yè)的投資價值在弱化，一定程度上和此前通州普通住宅購房政策收緊的思路是一致的。

另外，為了防范企業(yè)炒房，此次政策規(guī)定企業(yè)購置商辦項目，接盤者必須為機構(gòu)，而不允許是個人。這便打消了此類企業(yè)購房轉(zhuǎn)讓給個人的想法，從各個關(guān)口防范了炒房需求的出現(xiàn)。

嚴躍進表示，仍需要警惕兩個風(fēng)險：一是順義和大興后續(xù)類似商務(wù)型公寓的炒房熱或出現(xiàn)，使得這兩個區(qū)后續(xù)需要警惕此類炒房風(fēng)險，相關(guān)數(shù)據(jù)監(jiān)控工作應(yīng)積極部署起來；二是可能引發(fā)通州周邊如燕郊等城市購房市場熱，此類城市后續(xù)也應(yīng)繼續(xù)收緊相關(guān)政策。

高端產(chǎn)品供應(yīng)料增加

從潛在供應(yīng)情況來看，郭毅表示，2016年前5個月北京住宅用地僅出讓5宗，且今后出讓宅地將遵循“90/70”原則。潛在供應(yīng)的稀缺以及土地成本的上漲，使得這類現(xiàn)有的城區(qū)住宅項目，尤其是主打中大戶型產(chǎn)品普宅項目價格仍將不斷攀升。

戴德梁行北中國區(qū)研究主管陸明表示，一季度密集推出的住房公積金賬戶存款利率上調(diào)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅下降、放寬境外個人在京購買住房的限制條件等利好政策將刺激購房需求釋放，改善性需求的占比也將進一步加大。2015年北京新增住宅用地樓面單價同比上漲15%，預(yù)計在土地市場的帶動下，未來高端產(chǎn)品供應(yīng)量將繼續(xù)增加。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，一方面，在經(jīng)歷了多年快速規(guī)?；l(fā)展之后，目前北京整體可供應(yīng)住宅用地缺乏，宅地稀缺造成了北京土地價格持續(xù)攀高，這也使得新房項目呈現(xiàn)豪宅化趨勢；另一方面，2014年底“限高令”的解除，多年積壓的供需兩端的豪宅需求在2015年集中釋放，豪宅項目的熱銷，也刺激了高價地的成交，這將使得2016年至2017年，北京將迎來豪宅入市的高峰。

“未來住宅市場發(fā)展，對于一線城市而言，是剛需春天即將過去，高端市場的春天已然來臨，這是供需兩端合力的結(jié)果。”明源地產(chǎn)研究院副院長、房企轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新研究專家劉策認為，從供應(yīng)端來看，開發(fā)商拿地價格越來越高，甚至新增土地樓面價格已超過區(qū)域商品房均價，導(dǎo)致房企只能將大部分新增土地規(guī)劃建設(shè)成高端產(chǎn)品，以提升產(chǎn)品溢價，獲得正利潤；從需求端來看，隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，一線城市改善型購房者將逐漸占據(jù)市場主力，私營業(yè)主、互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)等高管成為高端住宅主要購買人群。另外，一線城市房價逐年上漲，使得之前購房人群獲得了巨大資產(chǎn)增值，也在很大程度上提升了改善型產(chǎn)品的購買力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。