評(píng)論：商用住房租賃市場(chǎng)將成市場(chǎng)新風(fēng)口

將商用房作為租賃用房，能緩解一線城市租房供不應(yīng)求的窘境，甚至帶來租金下降，也能“助攻”樓市去庫(kù)存。

據(jù)報(bào)道，日前國(guó)務(wù)院出臺(tái)房屋租賃新政，指出實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件。此外，會(huì)議上還提出了允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，這也被市場(chǎng)視為本次政策調(diào)整最大的亮點(diǎn)之一。

將商用房作為租賃用房，這項(xiàng)利好措施無疑有益于滿足一線城市的需求端，大大填補(bǔ)北上廣等地住宅庫(kù)存空缺。相信在北上廣等租過房的人都知道，主要以個(gè)人出租和中介出租為主的住房租賃市場(chǎng)，一直就處于供給趕不上需求的窘境，甚至有時(shí)還要和中介斗智斗勇。若商業(yè)用房能加入住房租賃的范圍，將使得房屋供給有了更大更多的選擇范圍，從而緩解租房“一房難求”的困境。

而從供給端來看，“商轉(zhuǎn)租”還有其更長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義。給予商業(yè)用房新的使用方式，將能夠有效緩解樓市去庫(kù)存的難題。

由于此前的土地財(cái)政依賴，攤大餅式的城市建設(shè)伴隨的是粗放式土地開發(fā)，大量商業(yè)項(xiàng)目也在短期內(nèi)一哄而上。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2015年底時(shí)，全國(guó)開發(fā)商旗下無法產(chǎn)生租金或銷售收入的商業(yè)項(xiàng)目體量已達(dá)到2.5億平方米，為歷史最高水平。雖然與住宅市場(chǎng)近4.4億平方米的待售面積相比仍有一定的差距，但是商業(yè)地產(chǎn)更昂貴的開發(fā)成本意味著它對(duì)資金的需求更加迫切。

也正因如此，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存面臨的難度更大、專業(yè)性需求更廣，打開租房這一釋放渠道，無疑是個(gè)泄洪渠。也正因國(guó)內(nèi)的樓市已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，可以預(yù)見，發(fā)展租賃市場(chǎng)將成為新經(jīng)濟(jì)的下一個(gè)風(fēng)口。

美國(guó)、德國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家早就進(jìn)入了存量房市場(chǎng)時(shí)代。在這些國(guó)家，住房租賃已經(jīng)是一個(gè)相當(dāng)成熟的產(chǎn)業(yè)。有數(shù)據(jù)顯示，在美國(guó)和日本，其住房自有率為35%，租房人口比例占65%。而且，哪怕是在日本房地產(chǎn)泡沫破裂、房?jī)r(jià)下跌之時(shí)，其住房租賃卻依然欣欣向榮。

事實(shí)上，資本市場(chǎng)早就嗅到了商業(yè)住房市場(chǎng)未來的機(jī)遇。市場(chǎng)也不斷涌現(xiàn)出一批以住房租賃為主的專業(yè)化企業(yè)，他們通過進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的流水線裝修，改造成服務(wù)式公寓后再進(jìn)行打包出售。有的甚至提供標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)。

相比個(gè)人住房租賃市場(chǎng)的不確定性和隨意性，人們之所以傾向買房而非租房，很大一部分原因是個(gè)人租房市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，而通過規(guī)模化大型機(jī)構(gòu)租房的行為，相比個(gè)人與個(gè)人之間的契約，將有更多的保障。未來隨著中國(guó)持續(xù)的城市化水平推進(jìn)和消費(fèi)水平的不斷提升，中國(guó)的長(zhǎng)租公寓租房需求及市場(chǎng)規(guī)模必然將繼續(xù)擴(kuò)大。

而當(dāng)住房租賃市場(chǎng)形成相當(dāng)規(guī)模、專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)足夠多時(shí)，緩解的將不僅僅是一房難求，還可能是租金因供給端規(guī)模化而下降。

更為重要的是，當(dāng)租房成為持續(xù)穩(wěn)定且高性價(jià)比的選擇之時(shí)，對(duì)于自有住房的沖動(dòng)也將會(huì)有所下降。年輕人更不會(huì)過早背負(fù)買房的壓力。屆時(shí)，中國(guó)民眾可能不再過于聚焦于房?jī)r(jià)的漲跌波動(dòng)，而在于根據(jù)機(jī)構(gòu)提供的租賃服務(wù)提供支付相應(yīng)的租金，進(jìn)入真正的住房商品化時(shí)代。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。