碧桂園稱造假因員工急功近利 或與銷售高壓有關

針對地方公司偽造規(guī)劃建設局公章及科室負責人簽名，違規(guī)辦理商品樓盤預售證的“丑聞”，碧桂園集團今日晚間發(fā)布最新聲明，稱此事件是由于在開發(fā)過程中由于管控不當?shù)膯栴}，導致個別員工急功近利采取非正常手段辦理預售證所導致。但有業(yè)內(nèi)人士分析認為，此次事件背后或與碧桂園一直推行的“同心共享”激勵計劃給銷售團隊造成的巨大壓力有關。

昨日，廣西南寧市五象新區(qū)規(guī)劃建設局發(fā)布通報，直指當?shù)乇坦饒@公司偽造該局公章及科室負責人簽名違規(guī)辦理了部分商品樓盤預售證。碧桂園集團總裁莫斌緊急趕往南寧進行自查，并于今日晚間九時許通報調(diào)查結(jié)論稱，此事件是由于在開發(fā)過程中由于管控不當?shù)膯栴}，導致個別員工急功近利采取非正常手段辦理預售證所導致。碧桂園表示項目公司已向公安機關報案，并協(xié)助調(diào)查。

碧桂園稱造假因員工急功近利或與銷售高壓有關

盡管碧桂園一再強調(diào)此事為“個人行為”，但業(yè)內(nèi)人士分析認為，此次事件背后或與其推行的“同心共享”激勵計劃給銷售團隊造成的巨大壓力有關。

在一線城市房價一路走高的當下，素有“三四線城市之王”之稱的碧桂園成為庫存嚴重積壓的三四線地產(chǎn)市場的見證者。據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)之前報道，盡管2015年以來碧桂園開始重拳出擊一線城市的拓展，對海外市場的投資也毫不松懈，但仍有高達201個項目位于三四線城市。““我們現(xiàn)在在三線城市（市場份額）可以做到占比20%、30%，但在一二線城市連1%、2%都沒有做到。”碧桂園執(zhí)行董事兼首席財務官吳建斌曾對媒體表示。

而在3月15日召開的十二屆全國人大四次會議新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高表示，目前中國房地產(chǎn)市場分化嚴重、庫存較高，尤其是三、四線城市庫存嚴重。“目前碧桂園在三四線城市去庫存的壓力不小。尤其現(xiàn)在三四線城市的市場消化呈現(xiàn)’割韭菜’的特征，一波市場消費釋放后下一波市場需求不能馬上形成新一波需求。所以目前雖然部分三四線城市的銷售業(yè)績上升，但實際上不見得能夠每個月都持續(xù)，因此布局此類城市的房企銷售業(yè)績提振是有很大不確定性的。”財經(jīng)評論員嚴躍進對網(wǎng)易財經(jīng)描述。

在巨大銷售壓力下，碧桂園為了激發(fā)員工積極性，自2014年11月開始在內(nèi)部大力推行“同心共享”的合伙人制度：碧桂園所有新獲取的項目均采取跟投機制，即項目經(jīng)過內(nèi)部審批定案后，集團投資占比85%以上，員工可跟投不高于15%的股權(quán)比例,共同組成項目合資公司。高管和員工都成為了股東，每個新項目，就是一個獨立的股份所有制公司。

“同心共享”激勵計劃將員工的個人利益和公司利益完整掛鉤，為碧桂園近兩年的規(guī)模擴張?zhí)峁┝藦妱诺膭恿?。截?015年底，碧桂園已有168個項目引入了合伙人機制，同時截至目前集團投資公司已分三次共募集了2.42億資金作為股本金投資。這項制度也提高了碧桂園所有項目的周轉(zhuǎn)速度，他們從拿地到開盤的平均時間由過去的6.7個月縮短為4.3個月，現(xiàn)金流回正周期也由10~12個月縮短到了8.2個月。

但另一方面，隨著近兩年碧桂園主要依賴的三四線市場的日漸低迷使這套激勵機制的短板也開始顯現(xiàn)。激勵計劃規(guī)定，在考核期內(nèi)若項目出現(xiàn)虧損，虧損額的20%由區(qū)域總裁及項目總經(jīng)理承擔，當期從其所管轄的其他項目的成就共享股權(quán)金額中扣除，未能扣除的，從工資、獎金中扣除。若一年內(nèi)現(xiàn)金流不能回正，則該考核單元將失去繼續(xù)參加成就共享計劃的資格。嚴苛的懲罰機制意味著項目層面需要承擔較高的經(jīng)營風險。

2015年碧桂園在一二線地產(chǎn)市場高調(diào)拿地，共獲得包括上海、深圳、廣州部分地塊在內(nèi)的172幅土地。在今年3月15日的碧桂園業(yè)績發(fā)布會上吳建斌透露，2015年年初碧桂園預測全年買地花200億元，最后花了將近500億元，比原計劃多了300億元。財務指標的吃緊無疑直接將壓力傳導到了銷售團隊，“售樓處壓著銷售壓力，在銷售業(yè)績?yōu)樽罱K的衡量指標下，違規(guī)銷售的動機也會增強。”嚴躍進表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。