碧桂園稱造假因員工急功近利 或與銷售高壓有關(guān)

針對地方公司偽造規(guī)劃建設(shè)局公章及科室負(fù)責(zé)人簽名，違規(guī)辦理商品樓盤預(yù)售證的“丑聞”，碧桂園集團(tuán)今日晚間發(fā)布最新聲明，稱此事件是由于在開發(fā)過程中由于管控不當(dāng)?shù)膯栴}，導(dǎo)致個(gè)別員工急功近利采取非正常手段辦理預(yù)售證所導(dǎo)致。但有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次事件背后或與碧桂園一直推行的“同心共享”激勵(lì)計(jì)劃給銷售團(tuán)隊(duì)造成的巨大壓力有關(guān)。

昨日，廣西南寧市五象新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局發(fā)布通報(bào)，直指當(dāng)?shù)乇坦饒@公司偽造該局公章及科室負(fù)責(zé)人簽名違規(guī)辦理了部分商品樓盤預(yù)售證。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌緊急趕往南寧進(jìn)行自查，并于今日晚間九時(shí)許通報(bào)調(diào)查結(jié)論稱，此事件是由于在開發(fā)過程中由于管控不當(dāng)?shù)膯栴}，導(dǎo)致個(gè)別員工急功近利采取非正常手段辦理預(yù)售證所導(dǎo)致。碧桂園表示項(xiàng)目公司已向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，并協(xié)助調(diào)查。

碧桂園稱造假因員工急功近利或與銷售高壓有關(guān)

盡管碧桂園一再強(qiáng)調(diào)此事為“個(gè)人行為”，但業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次事件背后或與其推行的“同心共享”激勵(lì)計(jì)劃給銷售團(tuán)隊(duì)造成的巨大壓力有關(guān)。

在一線城市房價(jià)一路走高的當(dāng)下，素有“三四線城市之王”之稱的碧桂園成為庫存嚴(yán)重積壓的三四線地產(chǎn)市場的見證者。據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)之前報(bào)道，盡管2015年以來碧桂園開始重拳出擊一線城市的拓展，對海外市場的投資也毫不松懈，但仍有高達(dá)201個(gè)項(xiàng)目位于三四線城市。““我們現(xiàn)在在三線城市（市場份額）可以做到占比20%、30%，但在一二線城市連1%、2%都沒有做到。”碧桂園執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官吳建斌曾對媒體表示。

而在3月15日召開的十二屆全國人大四次會議新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高表示，目前中國房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重、庫存較高，尤其是三、四線城市庫存嚴(yán)重。“目前碧桂園在三四線城市去庫存的壓力不小。尤其現(xiàn)在三四線城市的市場消化呈現(xiàn)’割韭菜’的特征，一波市場消費(fèi)釋放后下一波市場需求不能馬上形成新一波需求。所以目前雖然部分三四線城市的銷售業(yè)績上升，但實(shí)際上不見得能夠每個(gè)月都持續(xù)，因此布局此類城市的房企銷售業(yè)績提振是有很大不確定性的。”財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)對網(wǎng)易財(cái)經(jīng)描述。

在巨大銷售壓力下，碧桂園為了激發(fā)員工積極性，自2014年11月開始在內(nèi)部大力推行“同心共享”的合伙人制度：碧桂園所有新獲取的項(xiàng)目均采取跟投機(jī)制，即項(xiàng)目經(jīng)過內(nèi)部審批定案后，集團(tuán)投資占比85%以上，員工可跟投不高于15%的股權(quán)比例,共同組成項(xiàng)目合資公司。高管和員工都成為了股東，每個(gè)新項(xiàng)目，就是一個(gè)獨(dú)立的股份所有制公司。

“同心共享”激勵(lì)計(jì)劃將員工的個(gè)人利益和公司利益完整掛鉤，為碧桂園近兩年的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┝藦?qiáng)勁的動力。截止2015年底，碧桂園已有168個(gè)項(xiàng)目引入了合伙人機(jī)制，同時(shí)截至目前集團(tuán)投資公司已分三次共募集了2.42億資金作為股本金投資。這項(xiàng)制度也提高了碧桂園所有項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，他們從拿地到開盤的平均時(shí)間由過去的6.7個(gè)月縮短為4.3個(gè)月，現(xiàn)金流回正周期也由10~12個(gè)月縮短到了8.2個(gè)月。

但另一方面，隨著近兩年碧桂園主要依賴的三四線市場的日漸低迷使這套激勵(lì)機(jī)制的短板也開始顯現(xiàn)。激勵(lì)計(jì)劃規(guī)定，在考核期內(nèi)若項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，虧損額的20%由區(qū)域總裁及項(xiàng)目總經(jīng)理承擔(dān)，當(dāng)期從其所管轄的其他項(xiàng)目的成就共享股權(quán)金額中扣除，未能扣除的，從工資、獎(jiǎng)金中扣除。若一年內(nèi)現(xiàn)金流不能回正，則該考核單元將失去繼續(xù)參加成就共享計(jì)劃的資格。嚴(yán)苛的懲罰機(jī)制意味著項(xiàng)目層面需要承擔(dān)較高的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2015年碧桂園在一二線地產(chǎn)市場高調(diào)拿地，共獲得包括上海、深圳、廣州部分地塊在內(nèi)的172幅土地。在今年3月15日的碧桂園業(yè)績發(fā)布會上吳建斌透露，2015年年初碧桂園預(yù)測全年買地花200億元，最后花了將近500億元，比原計(jì)劃多了300億元。財(cái)務(wù)指標(biāo)的吃緊無疑直接將壓力傳導(dǎo)到了銷售團(tuán)隊(duì)，“售樓處壓著銷售壓力，在銷售業(yè)績?yōu)樽罱K的衡量指標(biāo)下，違規(guī)銷售的動機(jī)也會增強(qiáng)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。