深圳調(diào)控樓市新政策：試點商品房現(xiàn)售

日前，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗試點商品房現(xiàn)售的商住地塊，意味著深圳在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革。

作為較早接觸預(yù)售制度的城市，在房價高企背景下試水現(xiàn)房銷售，這一動作不出意外地又被解讀為深圳調(diào)控樓市的新舉措。

不過，昨日深圳市規(guī)土委指出，現(xiàn)房銷售是為了解決期房銷售中出現(xiàn)的“貨不對板”“項目爛尾”等問題。地產(chǎn)觀察人士認為，現(xiàn)售只會讓深圳房價上漲并延長開發(fā)周期，但對深圳房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則并沒有影響。法律界人士則分析，對于購房者而言，現(xiàn)售相比預(yù)售無疑風(fēng)險更低。

新地塊成深圳首次現(xiàn)售試點項目

4月26日，深圳市規(guī)土委網(wǎng)站掛牌出讓一宗編號為A816-0060的土地，位于龍華新區(qū)民治辦事處。出讓公告顯示，該地塊用途為二類居住用地、商業(yè)用地，土地使用年限70年。地塊土地面積約3．57萬平方米，建筑面積為14．6萬平方米，將采用招標(biāo)形式出讓，投標(biāo)保證金達9億元。

值得關(guān)注的是，這是深圳首次試點商品房現(xiàn)售的項目用地。即是說，這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進行預(yù)售，而要在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后進行“現(xiàn)房”銷售。

據(jù)悉，去年4月份，廣東省政府與住建部簽署了共同推進城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)體制改革試點省建設(shè)合作協(xié)議，其中包括開展商品房預(yù)售制度改革的有關(guān)規(guī)定。按照廣東省住建廳的要求，深圳在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革。

深圳市規(guī)土委昨日表示，這是深圳為深化改革，進一步規(guī)范深圳市房地產(chǎn)市場，在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度的改革。對試點項目，深圳規(guī)土委將進行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對市場產(chǎn)生的影響，并在對試點經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上進行政策研判。

“此次試點主要是為了探索房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型。樓市已經(jīng)進入下半場，全國甚至出現(xiàn)商品房供應(yīng)過剩的局面，在這樣的背景下房地產(chǎn)行業(yè)要做大做強，就必須提高行業(yè)集中度。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉指出，在現(xiàn)售制度下，大房企的生存幾率更大，集中度自然也能提高。

業(yè)內(nèi)判斷：不一定取代預(yù)售

據(jù)了解，中國內(nèi)地預(yù)售制度是上世紀80年代從香港引入，深圳成為首個接觸預(yù)售制度的城市。然而，深圳市規(guī)土委指出，預(yù)售制度模式下也出現(xiàn)了一些問題，例如“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質(zhì)量瑕疵”等，甚至有開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂導(dǎo)致項目爛尾，損害購房人合法權(quán)益，影響社會穩(wěn)定。

早在2005年，就曾有媒體報道，深圳醞釀取消商品房預(yù)售政策。但取消預(yù)售將導(dǎo)致回款周期加長，開發(fā)商一致反對，再加上行政許可等法律環(huán)節(jié)還存在問題，因此“現(xiàn)房銷售制度”未能推行。

時隔11年，商品房現(xiàn)售終于在深試點。然而，在深圳市政協(xié)委員、深圳市決咨委委員陳藹貧看來，這種現(xiàn)售的探索只是一個個案，主要是為了解決當(dāng)前市場出現(xiàn)的矛盾與問題。“現(xiàn)售并不意味著對預(yù)售的否定，實際上目前對于預(yù)售制度實踐中所出現(xiàn)的問題還是有辦法規(guī)范的，現(xiàn)售不一定要取代預(yù)售。”

李宇嘉表示，這只是一個試點，并不意味著接下來現(xiàn)售制度完全鋪開，“至于以后是否要大范圍推廣，主要還是看試點效果，比如開發(fā)商愿不愿意拿地、拿地后開發(fā)周期究竟比預(yù)售制度下延長多久，入市價格上漲幅度有多少，老百姓認可度有多大。”深圳市規(guī)土委也強調(diào)，目前，深圳仍按照國家和省市商品房預(yù)售制度的相關(guān)規(guī)定開展商品房預(yù)售審批工作。

名詞解釋

[商品房預(yù)售]

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的銷售形式，亦稱賣期房、賣樓花。

[商品房現(xiàn)售]

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。其在一定程度上滿足了消費者對于商品房這種特殊的商品“錢貨兩清”的心理需求。

聲音

開發(fā)商：

深圳房產(chǎn)開發(fā)資金充足

現(xiàn)售沒有任何影響

“現(xiàn)售制度不可避免將對開發(fā)商資金提出更高要求，”陳藹貧表示。不過，一要求匿名的開發(fā)商負責(zé)人對南都記者坦言，“談不上什么高要求，深圳開發(fā)商不缺錢。”按其說法，深圳房地產(chǎn)的供應(yīng)量本來就很少，現(xiàn)售制度下開發(fā)周期至少比預(yù)售的整體周期延長一年，因此現(xiàn)房的定價可能比預(yù)售更高一些，“以現(xiàn)售形式入市，只會讓深圳房價上漲并延長產(chǎn)品供應(yīng)周期，但實際上對深圳房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則并沒有產(chǎn)生任何影響。”

知名地產(chǎn)人士弓鳴也持相似觀點，他說，“政府并沒有要求開發(fā)商在拿地之后不能進行銀行授信，運用銀行開發(fā)貸。這意味著開發(fā)商在開發(fā)項目時與銀行合作的每個環(huán)節(jié)都沒有任何變化，只是合作周期稍微拉長，而且房價還相應(yīng)上漲，此消彼長，對開發(fā)商并沒有任何影響。”

來自人民銀行深圳中心支行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年12月末，深圳房地產(chǎn)貸款余額為10286億元，首次突破萬億元關(guān)口，同比增長29.2%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1977億元，同比增長2.2%。從2015年12月情況看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率為0.11%，同比下降0.13%。這表明，深圳房地產(chǎn)開發(fā)貸的質(zhì)量依然良好。

“深圳目前的房地產(chǎn)開發(fā)資金十分充裕，深圳開發(fā)商有充裕的資金和足夠多的資金合作機構(gòu)，”弓鳴透露。

律師：

賣現(xiàn)房會導(dǎo)致漲價

但也降低購房風(fēng)險

雖然在一定程度上會導(dǎo)致房價上漲，但此次變期房銷售為現(xiàn)房銷售，也被諸多業(yè)內(nèi)人士認為對購房者將產(chǎn)生一定利好。“現(xiàn)房銷售對于購房者來說，將有利于降低風(fēng)險。”知名房地產(chǎn)律師、北京盈科（深圳）律師事務(wù)所合伙人周科稱，此前深圳寶安區(qū)曾經(jīng)發(fā)生過開發(fā)商老總因刑事犯罪被判刑，導(dǎo)致企業(yè)陷入停頓的情況，房地產(chǎn)項目也遲遲無法交樓，給業(yè)主帶來損失。而且，在期房銷售制度下，消費者對于所購買的商品房的綠化、外立面、配套設(shè)施等信息無法全面掌握，僅憑一紙樓書作為對消費者的承諾明顯是不公平的。

不過，周科同時指出，“當(dāng)然，通過現(xiàn)房銷售調(diào)控市場只是一種間接影響。”他說，最主要的目的還是防止出現(xiàn)爛尾樓的風(fēng)險，從而保障小業(yè)主的利益，維護市場的穩(wěn)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。