樓市庫存：總量龐大 去化各異

今年前四個(gè)月樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市的貢獻(xiàn)拉動，三四線城市則基本沒有反彈，這折射了中國房地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的“冰火兩重天”現(xiàn)狀。

總量上，中國房地產(chǎn)庫存依然較大，去庫存仍是主題。中信證券認(rèn)為，房地產(chǎn)庫存可以劃分為“已出讓未開工的土地”、“在施工未銷售的資源”和“已竣工未順利出售的房屋”三大部分。其根據(jù)一定假設(shè)測算，在2015年底，全國純住宅（不含農(nóng)村房屋，不含小產(chǎn)權(quán)房）的庫存有59.1億平方米，全部房屋的庫存有100.9億平方米。2015年，我國城鎮(zhèn)住宅廣義庫存去化周期為5.3年，所有房屋廣義庫存去化周期為7.9年。

中信證券認(rèn)為，庫存量龐大仍是行業(yè)的主要問題，特別是商辦類土地出讓嚴(yán)重過剩。過去十年來，商服用地一直都占到房地產(chǎn)用地出讓30%上下的比例。而在商品房銷售中，商業(yè)物業(yè)的銷售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜歡營建商業(yè)綜合體，建造大量的商場、寫字樓和酒店，商業(yè)地產(chǎn)的供給過剩程度遠(yuǎn)超住宅。

由于需求不同，各地樓市庫存“去化”也不同。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，按照此前6個(gè)月商品住宅的月均成交套數(shù)倒推，北京目前約有6.66萬套商品住宅庫存的去化周期為8個(gè)月，已接近8-10個(gè)月合理去化周期的水平。

戴德梁行北中國區(qū)研究部主管陸明說，目前北京樓市出清周期保持在9到10個(gè)月左右的相對合理水平，出清周期持續(xù)降低。但三四線城市庫存壓力較大，截至2016年3月出清周期已上升至31個(gè)月左右。

諾亞研究認(rèn)為，成交方面，預(yù)計(jì)2016年整體成交量不及2015年，但優(yōu)于2014年。其中，一線城市及部分庫存壓力較小的二線城市去化壓力下降，而庫存高企的三四線城市供過于求的局面年內(nèi)難以改善。成交價(jià)格方面，各線樓市價(jià)格分化將進(jìn)一步加劇，去化壓力大的三四線城市房價(jià)面臨下行壓力，而價(jià)格飆升的一二線城市瘋狂一段時(shí)間之后將重回理性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。