北上廣深4月房?jī)r(jià)漲幅跌出前十 二線城市火爆依舊

5月1日，來(lái)自中指院的數(shù)據(jù)顯示，2016年4月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為11467元/平方米，環(huán)比上漲1.45%。

值得關(guān)注的是，北上廣深現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)能處在房?jī)r(jià)上漲的第一梯隊(duì)了。惠州、昆山、中山、廈門(mén)、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢這十個(gè)城市環(huán)比房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。

超七成地方房?jī)r(jià)仍在上漲

就這100個(gè)城市的整體漲幅而言，其實(shí)已經(jīng)較上月收窄0.45個(gè)百分點(diǎn)。但從漲跌城市個(gè)數(shù)看，71個(gè)城市環(huán)比上漲，25個(gè)城市環(huán)比下跌，4個(gè)城市持平，這意味著仍有超七成地方的房?jī)r(jià)環(huán)比仍在上漲。

與3月相比，本月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加11個(gè)，其中漲幅在1%以上的城市有30個(gè)，較上月增加4個(gè)。本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量減少13個(gè)，其中跌幅在1%以上的城市有3個(gè)，較上月減少6個(gè)。

同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)較去年同期上漲8.98%，漲幅較上月擴(kuò)大1.57個(gè)百分點(diǎn)。

按中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅價(jià)格中位數(shù)為7065元/平方米，環(huán)比上漲0.68%，同比上漲1.92%。

中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一線周邊及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然較足，但隨著穩(wěn)房?jī)r(jià)政策效果的顯現(xiàn)，漲幅將逐漸趨緩。

北上深調(diào)控讓它們受益

北上廣深是房?jī)r(jià)上漲榜的常客，甚至一度壟斷前四，但4月這一情況出現(xiàn)明顯改變，它們無(wú)一進(jìn)入前十。

具體來(lái)看，惠州、昆山、中山、廈門(mén)、蘇州漲幅超過(guò)5%，名列前五，廊坊、南京、珠海、東莞、武漢漲幅在3%-5%之間，位居六到十位。

排名第一的惠州究竟是怎樣的來(lái)頭？記者查閱并向當(dāng)?shù)厝舜蚵?tīng)后發(fā)現(xiàn)，其與環(huán)北京的廊坊及其類似。3月以來(lái)，惠州樓市“不顧其他縣區(qū)感受”，一路獨(dú)自狂奔領(lǐng)跑，呈現(xiàn)史上最滿血狀態(tài)，目前其新房網(wǎng)簽量已連續(xù)8周突破千套大關(guān)。

有深圳地產(chǎn)中介向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，深圳購(gòu)房者涌入帶動(dòng)當(dāng)?shù)厝俗ゾo入市，加上莞惠城軌通車效應(yīng)，是支撐惠州樓市持續(xù)火爆的主因。

珠三角區(qū)域中的中山和東莞也都進(jìn)入4月環(huán)比房?jī)r(jià)上漲的前十名，這位中介說(shuō)，中山和東莞也和惠州類似，消化了不少來(lái)自深圳購(gòu)房者的買(mǎi)房需求。

黃瑜說(shuō)，深圳、上海調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，成交量有所回落；其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升。

二線城市火爆依舊

同樣在前十名中，還有幾個(gè)熱點(diǎn)二線城市的身影，廈門(mén)、蘇州、武漢和南京也是此輪房?jī)r(jià)上漲周期的榜單?？?。

黃瑜說(shuō)，武漢等二線城市成交繼續(xù)維持較高熱度，它們都是各自區(qū)域內(nèi)的核心城市，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展基礎(chǔ)為房?jī)r(jià)上漲提供了有利支撐。

以武漢為例，進(jìn)入4月后，當(dāng)?shù)貥鞘锌芍^火力全開(kāi)，新建住宅成交量一次次刷新著紀(jì)錄，保持著穩(wěn)定上升，各項(xiàng)目成交火爆，“日光”場(chǎng)面頻現(xiàn)，各片區(qū)的房?jī)r(jià)也都有不同程度的漲幅。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“從目前市場(chǎng)看，一二線城市庫(kù)存明顯銳減，而土地供應(yīng)的減少又影響了市場(chǎng)的預(yù)期，目前一二線城市的庫(kù)存去化周期基本都在10個(gè)月以內(nèi)，這種情況下市場(chǎng)價(jià)格的加速上漲趨勢(shì)非常明顯。”

另外，上海易居研究院數(shù)據(jù)也顯示，今年3月底，合肥、南京、蘇州的去化周期不足4個(gè)月，處于嚴(yán)重不足狀態(tài)。

張大偉介紹，4月二線城市住宅用地平均溢價(jià)率高達(dá)72%，刷新了歷史紀(jì)錄，而成交平均樓面價(jià)也達(dá)到了4519元每平方米，同比漲幅高達(dá)183%，在蘇州、杭州、南京等城市均出現(xiàn)了明顯的地王扎堆出現(xiàn)的現(xiàn)象，從市場(chǎng)預(yù)期看，這將影響后續(xù)市場(chǎng)持續(xù)升溫。

調(diào)控措施或繼續(xù)出手

4月22日，在廈門(mén)市2016年公開(kāi)出讓商住地塊的拍賣(mài)會(huì)上，同安區(qū)的商住地塊以樓面價(jià)25838元／平方米，溢價(jià)率149.7%成為廈門(mén)島外單價(jià)地王和廈門(mén)市總價(jià)的地王。以周邊區(qū)域地價(jià)與房?jī)r(jià)比可預(yù)計(jì)，未來(lái)此地塊房?jī)r(jià)有望超過(guò)40000元／平方米。

這其實(shí)是一個(gè)值得警惕的現(xiàn)象，過(guò)熱的樓市并不符合政府的預(yù)期。

中共中央政治局4月29日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。圍繞樓市的定調(diào)是：要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

在評(píng)價(jià)4月樓市政策時(shí)，黃瑜也說(shuō)，各地政府繼續(xù)因城施策，廊坊、惠州等一線周邊城市投機(jī)需求增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府緊急出臺(tái)限購(gòu)、提高首付比例、規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為等政策，為樓市降溫；南京、蘇州等城市房?jī)r(jià)水平較高且上漲勢(shì)頭較快，政府也出臺(tái)限價(jià)政策，平抑房?jī)r(jià)漲幅。

易居房地產(chǎn)研究院從“商品住宅價(jià)格漲幅”和“商品住宅庫(kù)存去化周期”兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重評(píng)估，預(yù)測(cè)最有可能出臺(tái)“收緊”型地方樓市政策的有12個(gè)城市，依次為：深圳、上海、南京、蘇州、合肥、北京、鄭州、南昌、廣州、武漢、廈門(mén)和杭州。其中前五個(gè)城市深圳、上海等出臺(tái)的政策已經(jīng)證實(shí)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。